商业地产精选：导读：2026全国商业（购物中心，商业街区）如何发展？

根据商务部等五部门最新发布的《城市商业提质行动方案》，2026年及未来几年，中国购物中心和商业街区的发展将围绕系统性提质和满足多元需求展开。具体来看，两者的定位和侧重点将有所不同。

️ 核心发展路径与趋势

1. 购物中心：从购物场所到“生活方式中心”

购物中心正加速转型为集消费、社交、文化于一体的复合空间。主要趋势包括：

业态重构，体验至上：

“体验式消费”成为核心，沉浸式娱乐、文化展览、高品质餐饮等业态占比将大幅提升，部分头部项目已形成零售、餐饮、体验“433”的新格局。

区域分化，精准布局：

一线及新一线城市重点在于提质与升级，而县域市场则成为新的增长点，呈现“核心城市提质、区域中心填空、县域市场育新”的格局。

科技赋能智慧运营：

政策明确鼓励加强人工智能、物联网、XR等技术应用，以提升运营效率和消费体验。同时，利用会员系统进行社群化运营，提升用户粘性，也是重要方向。

2. 商业街区：强化特色与文化融合

商业街区（包括步行街）的发展更强调独特性与城市文化的融合。

分级建设，示范引领：

国家层面将推进 “全国示范步行街（商圈）”创建，作为城市商业的标杆。地方则鼓励发展特色商业街区，如历史文化街、创意街区、旅游休闲街区等，打造差异化体验。

文商旅深度融合：

支持“商业+旅游+文化”联动，引导商业设施与旅游景点、历史建筑等协同。鼓励利用老旧厂房、历史街区等存量空间发展沉浸式体验、旅游演艺等新业态。

盘活存量，城市更新：

针对部分商业空置问题，政策支持通过改造升级、功能转换等方式盘活存量商业空间，并将其有机融入城市更新。

为了让你更清晰地对比这两类商业形态在未来发展中的不同侧重点，以下是它们的核心对比：

购物中心

核心定位：

城市商业的核心引擎与一站式体验地

发展关键词：

空间重构、体验至上、科技赋能、区域分化

业态趋势：

大幅增加沉浸式娱乐、文化展览、品质餐饮等体验业态，形成“433”新格局

空间策略：

在核心城市提质升级，在县域市场培育新增长点

技术应用：

深度融合人工智能、物联网、XR技术，实现智慧运营与营销

商业街区

核心定位：

城市特色的展示窗口与文化消费场景

发展关键词：

特色引领、文商旅融合、存量盘活、城市更新

业态趋势：

聚焦首店经济、老字号、潮玩文创，发展“旅游+演艺+购物”融合模式

空间策略：

国家打造示范步行街，地方发展特色商业街区；重点改造老旧街区、工业遗址等存量空间

技术应用：

作为提升管理效率和消费体验的辅助工具

政策与市场双轮驱动

除了上述内生趋势，外部力量也将深刻影响行业发展：

明确的政策框架：

国家通过《城市商业提质行动方案》构建了清晰的商业体系蓝图，并从财政（如支持发行REITs）、土地、规划等方面给予支持。

技术重塑消费链路：

人工智能（特别是AI购物代理）、零售媒体网络等新技术，正在改变消费者的决策路径和品牌营销方式，实体商业需要思考如何融入新的数字化生态。

如何应对这些趋势

对于不同的参与者，可以关注以下方向：

如果你是投资者或开发商：

需要更加关注项目的主题独特性、运营内容和资产更新能力，而非单纯追求规模。可以研究商业地产REITs等政策支持的融资通道。

如果你是品牌方或经营者：

无论进入购物中心还是街区，都需要思考如何提供独特的现场体验和情绪价值。同时，积极布局线上线下一体化（如即时零售），并优化产品信息以适应AI代理的抓取。

如果你是城市规划或管理者：

关键在于结合城市更新，做好商业网点的科学规划，避免同质化，并积极推动商旅文体等多业态融合，盘活存量资产。

总而言之，2026年购物中心和商业街区的发展将告别粗放扩张，进入精细化、特色化、体验化的新阶段。政策引导与市场需求共同指向一个核心：创造不可替代的实体价值。

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