来源：环球市场播报

美国住房市场近期跨过了一个值得关注的节点：目前房贷利率高于6%的美国人数量，已超过利率低于3%的群体。

这一变化之所以重要，是因为疫情期间的超低利率（尽管对抢到低利率的房主而言十分划算），在此后一直是美国住房市场的“症结”之一。

人们不愿卖房，因为这意味着要放弃低成本贷款、转而背负高得多的新贷款。美联储数据显示，自2021年（当时30年期房贷利率不足3%）以来，房贷利率已翻倍不止，且维持在6%以上的水平已超过三年。

持有低利率的房主选择“按兵不动”，随之而来的房源减少引发了库存紧张与房价飙升——这一现象被称为“房贷锁定效应”。

锁定效应或逐步缓解

房地产应用程序Reventure的首席执行官Nick Gerli在社交平台X上指出了这一利率群体的反转，并表示：“未来房主的平均利率会持续走高，这其实是好事，因为它会削弱房贷锁定效应。随着锁定效应不断减弱，未来市场库存可能会大幅增加。”

若房屋不再符合自身需求，持有低利率的房主更可能选择卖房——换工作、结婚、离婚、生育、退休等生活变化，都可能让他们即便放弃低利率也要出售房产。这也解释了为何3%以下利率的房贷规模逐月缩减，而6%以上的高利率房贷持续增加（因为多数新30年期房贷利率都在6%左右）。

不过Redfin首席经济学家Daryl Fairweather认为，近期的群体反转不会带来太大影响：“随着时间推移，这一问题的影响会逐渐减小，但缓解过程会很缓慢。”

Fairweather将利率低于4%（而非3%）的群体视为“被锁定者”，而这一群体仍占所有房贷持有者的半数以上。即便利率低于5%，对卖家而言也足够划算，他们在卖房前大概率会再三犹豫：“房贷锁定效应很可能还会在未来四五年里，成为住房市场的主要影响因素。”

根据Bankrate去年7月的调查，54%的美国成年人表示“无论房贷利率多低，都不会卖房”，这一比例较2024年上升了12个百分点；近三分之一（32%）的人需要房贷利率低于6%才愿意卖房，23%的人则要求利率降至5%以下。

即便是1个百分点的利率差，在贷款周期内也可能累计造成数万美元的成本差异。

锁定效应并非房价高企的唯一原因

哥伦比亚商学院房地产专家Tomasz Piskorski指出，约40%的房屋根本没有房贷，因此房源流通性低与房价飙升不能完全归咎于锁定效应。自2019年以来，美国房屋中位数价格上涨了约10万美元（现突破41万美元），更多是受通胀影响——包括劳动力与建筑成本的上涨。

“房贷锁定效应每天都在减弱。老年人无论是否受锁定效应影响，迟早都会搬离现有房屋。”Tomasz Piskorski说，“可以肯定的是，10年后房贷锁定效应将不再是住房市场的话题。”

但在此期间，这一效应会造成代际鸿沟：“年轻人觉得自己买不起房，因为老年人因低利率不愿卖房。正是那些推迟‘换小房’的群体，对房源供应起着关键的抑制作用。”

2026年美国房市预期分化

市场对2026年美国房地产市场的预期存在分歧：

Reventure预测，今年美国房价整体持平，但区域差异显著——田纳西州、亚利桑那州房价或下跌，伊利诺伊州则可能上涨；

Realtor.com预计，2025年跌至数十年低谷的成屋销量将小幅回升，受新房建设推动，销量或增1.7%、库存或增近9%；

竞争对手Zillow则预计成屋销量增超4%、房价涨1.2%；

美国全国房地产经纪人协会（行业组织）预测，成屋销量将增14%、房价涨4%。

换句话说，即便房贷锁定效应快速消退，对潜在买家而言，房价也未必会更便宜。