【阅读摘要】本文通过一个典型案例，分析房屋买卖合同签订后，房屋被列入征收范围，买卖双方的权利义务变化及合同能否解除的问题。文章将厘清“情势变更”与“商业风险”的区别，并提供实务操作建议，帮助读者理解相关法律风险与应对策略。

最近，一则“刚买的老房遇上拆迁，卖家反悔不卖了”的新闻引发热议。王先生看中了一套位于老城区的房屋，与卖家李女士签订了买卖合同并支付了定金。不料，手续办理期间，该片区突然被列入旧城改造征收范围。李女士得知后，以房屋即将拆迁、情况发生重大变化为由，拒绝继续履行合同，并要求解除。王先生则认为合同已签，拆迁补偿利益应归自己所有。双方争执不下。那么，法律究竟会如何认定这种情况呢？

一、 核心争议：是“情势变更”还是“商业风险”？

这起纠纷的核心在于，签订合同后房屋被征收，这一事件属于可以解除合同的“情势变更”，还是应由一方自行承担的“商业风险”。

根据我国《民法典》的相关规定，“情势变更”是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

而“商业风险”则是市场主体在从事商业活动中应当预见并自行承担的正常风险，比如市场价格波动。

金律师的提示： 在司法实践中，房屋被征收是否构成“情势变更”，需要严格审查该征收决定或消息在合同签订时是否已经公布或能够为公众（特别是买卖双方）所知晓。如果征收范围、补偿方案等在合同签订前已有明确的官方公告或已进入实质推进阶段，卖方对此知情或应当知情却未告知买方，则可能难以适用“情势变更”原则解除合同，甚至可能涉及违约责任。

二、 不同情况下的法律后果分析

合同签订前征收决定已公告或已确定： 如果征收决定在买卖合同签订前已经通过政府公告等方式向社会公开，或者征收范围已经明确划定，那么该信息属于公开信息，卖方负有披露义务。若卖方隐瞒该情况，导致买方在不知情下签订合同，买方可能有权主张卖方存在欺诈或未尽告知义务，从而要求撤销合同或主张赔偿。此时，卖方以“情势变更”为由要求解除合同，通常难以获得支持。

合同签订后，才发布征收决定或消息： 这是最典型的争议情形。如果买卖双方在签订合同时，均无法预见该房屋会在短期内被征收（例如，无任何官方前期风声或规划），那么房屋被征收确实属于订立合同时无法预见的重大变化。继续要求卖方交付一个即将被拆除、权利即将灭失的房屋，可能已无实际意义，且对卖方而言，其合同目的（获得房款）虽可实现，但房屋实物交付已不可能。在这种情况下，法院倾向于认为构成“情势变更”，允许解除合同。但需要注意的是，合同解除后，关于定金、已付房款的处理，以及因房屋征收可能产生的补偿利益（如签约奖励费等）的归属，仍需根据合同约定、履行情况和公平原则进行具体分配。

合同已履行大部分义务，仅未办理过户： 如果买方已支付全部或大部分房款，且已实际占有使用房屋，只是尚未完成产权过户登记，此时房屋被征收。由于买方已具备一定的准物权人地位，且征收补偿权益中包括了对房屋价值、装修、搬迁费用等多方面的补偿，司法实践中可能会更注重保护实际占有使用方的合法权益。买方可能有权获得与房屋价值相关的补偿部分，但这需要结合具体案情和当地征收政策综合判断。

三、 给买卖双方的建议

对于买方：

在购买房屋，尤其是老旧小区房屋前，应主动通过政府网站、街道社区等渠道，了解该区域是否有已知的征收、拆迁、城市更新规划。

在合同中可考虑增加相关条款，例如：“如双方签订本合同后，房屋被列入政府征收范围，本合同如何处理（如解除、变更付款方式、补偿利益分配等）。”

一旦遇到此类情况，首先与对方协商，明确各自诉求。协商不成，及时咨询专业律师，固定证据（如合同、付款凭证、沟通记录、征收公告等），准备通过法律途径解决。

对于卖方：

务必履行如实告知义务。 对于已知或应知的可能影响房屋交易的重大信息（包括潜在的征收动向），应在签约前明确告知买方。

如果确属签约后无法预见的征收，应主动与买方沟通，依据“情势变更”原则协商合同解除及后续事宜，避免单方面强行违约导致承担赔偿责任。

房产交易金额巨大，牵涉利益复杂。面对征收这类重大政策调整，买卖双方都应保持理性，以合同约定为基础，以法律规定为准绳，通过协商或法律途径妥善解决争议，避免损失扩大。

高级资深遗产继承专业金律师，执业近20年遗产继承诉讼经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。特点：理解力、同理心强，善于倾听与沟通。九三学社社员张江支社副主委，九三学社社法委委员，硕士研究生学历，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师，北京京都（上海）律师遗产继承部门主任， 2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干，浦东新区巾帼建功标兵，女律联反家暴法宣传员（长寿路街道、芷江西路街道、泥城镇妇联、奉贤妇联），女律师联谊会会员、提出的社情民意信息被前最高人民法院院长同志作重点批示采纳。

本文仅为法律知识分享，不构成针对具体个案的法律意见。房产与征收问题涉及政策性强，个案差异大。

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在法律的框架内未雨绸缪，远比在利益的纠葛中亡羊补牢更为明智。