原创泰舜资产投研

过去的一年是我国公募REITs从“提质扩容”迈向“常态化发行”的关键一年，市场规模突破2000亿元，资产类型持续丰富，扩募机制逐步成熟。2026年初市场迎来“开门红”，政策红利与低利率环境构筑配置价值基础，但同时面临利率波动、资产分化等风险。本文结合最新市场动态，剖析核心趋势与投资逻辑。

一、市场整体概况：规模扩容与生态完善

2025年，公募REITs市场实现跨越式发展，截至年末全市场已上市产品数量增至78只，规模2145.24亿元，其中上交所上市52只，占比超66%。市场发展呈现三大特征：

1、政策体系持续完善：2025年底配套规则集中落地，不仅启动商业不动产REITs试点，还明确支持扩募、合并及REITs ETF研发，为市场注入制度动力。2025年8月29日印发，9月12日正式对外公布的《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号）等政策推动新资产类型上市加速。比如文件明确“质效并重”的发展原则，构建“成熟资产常态化、潜力资产强组织、新资产破难点”的供给格局。一方面，加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型的申报节奏，同时加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产的组织力度，这类资产现金流稳定、合规性强，可快速补充市场优质供给；另一方面，积极探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、文旅、养老设施等此前无发行案例的新资产类型，协调解决产权、收益认定等堵点问题，推动新型资产实现零的突破。另外私募REITs（持有型不动产ABS）作为多层次市场组成部分，规模也有望快速增长。

2、扩募机制常态化落地：全年共7单扩募项目成功发行或上市，其中华夏基金华润有巢REIT首推“向原持有人配售”模式，募集资金11.33亿元购入优质保租房项目，配售参与率达99.51%，通过优先认购权、市场化定价及除权机制，为行业树立市场化扩募标杆。

3、投资者结构优化：经济稳步复苏叠加利率中枢下行预期，REITs作为高股息含权资产，对保险、社保等长期资金吸引力持续提升，同时个人投资者参与渠道拓宽，普惠金融属性凸显。

二、一二级市场表现：热度分化与估值重构

1、一级市场：认购热情高涨，打新收益收窄

2025年一级市场延续发行热度，资产类型进一步丰富，新增数据中心等新业态，填补了市场空白。受一二级估值价差驱动，新项目认购倍数持续高企，年内多单项目网下申购倍数超100倍，上市首日普遍实现较好涨幅，赚钱效应显著。

但需注意，打新套利策略拥挤度上升导致收益回落，主要受网下配售比例下降、发行溢价率抬升及上市初期涨幅确定性减弱等因素影响。

2、二级市场：先扬后抑，2026年初普涨回暖

2025年二级市场呈现“先扬后抑”走势：上半年受益于利率低位及“资产荒”格局，延续2024年末上涨行情；二季度末起，受长端利率上行、解禁压力、业绩增长有限及止盈需求释放等因素影响，市场持续回调。

2026年初市场迎来修复，中证REITs全收益指数持续上涨。首周各类资产普涨，成交活跃度相较于2025年下半年显著提升，其中新型设施板块涨幅领先，其次消费设施、产业园区紧随其后，表现较弱的仓储物流、市政环保板块亦实现2%以上涨幅，仅交通基础设施板块表现相对平淡。

中证REITs全收益指数

分资产类别看，截止1月22日各类资产表现如下：

1、新型基础设施类

主要是数据中心项目，其中南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT年初至今分别上涨7.48%和5.55%。

2、消费类基础设施类

3、园区基础设施类

4、保障房类

5、仓储物流基础设施类

三、市场趋势与投资主线

（一）市场发展核心趋势

1、资产多元化加速：数据中心、文旅、养老等新资产类别将持续上市，商业不动产试点落地后，具备优质现金流的核心商业资产有望成为新增长点，推动市场从传统基础设施向多元不动产延伸。

2、扩募进入“双轮驱动”阶段：以上交所为代表的监管机构推动常态化发走向首发及扩募“双轮驱动”，扩募机制将助力REITs从单一项目向资产平台演进，通过优质资产注入实现规模效应与分红提升。

3、市场分化加剧：优质资产与运营能力强的项目将获得估值溢价，而单一资产、经营承压的项目可能面临波动，市场对底层资产质量及运营能力的定价权重显著提升。

（二）一季度REITs投资主线

2026年可重点关注三条投资主线：

1、抗周期稳现金流主线：消费基础设施、政策性保租房、市政环保REITs需求刚性强，受经济周期影响小，在2025年下半年调整中已展现出了抗跌性，适合追求稳健收益的资金配置。

2、高景气政策红利主线：数据中心等数字基础设施直接受益于数字经济发展，仓储物流、高速公路等领域随需求回暖有望实现业绩边际修复，政策支持下成长性明确。

3、强扩募资产平台主线：商业不动产试点项目及具备扩募潜力的成熟REITs，可通过资产注入实现价值提升，建议关注运营能力突出、底层资产储备充足的标的。

四、潜在风险

1、利率波动风险：长端利率大幅上行将削弱REITs高股息资产吸引力，压制估值水平，是2026年市场核心风险因素之一。

2、资产基本面风险：部分商业不动产空置率较高，部分项目业绩增长不及预期，可能导致估值回调。

3、市场建设风险：政策落地进度、扩募机制完善程度不及预期，或影响市场扩容节奏与生态成熟度。

4、打新与估值风险：新资产类别因缺乏定价参考，一级市场认购热度可能过高，盲目追高易面临估值回归风险。

五、投资展望

随着扩募机制常态化、资产类型不断丰富及投资者结构优化，公募REITs将在盘活存量资产、服务实体经济高质量发展中发挥更重要作用，市场有望持续沿着“规模扩张、资产多元、估值理性”的路径发展。

2026年公募REITs市场机遇大于挑战，将进入成熟深化的发展阶段。政策红利持续释放、资产供给多元化、长期资金配置需求提升等均支撑市场规模扩张与生态完善。二级市场方面，低利率、资产荒格局未明显反转背景下，REITs作为类固收资产的配置价值仍较为突出，可采用“哑铃型配置”策略，优先布局基本面有韧性或改善的高胜率项目，同时关注估值回调后具备性价比的高赔率标的。

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