在日常生活中，不少业主常常对“哪些事情该找物业、哪些事情得自己处理”感到困惑。 比如：家里电闸跳了，该不该打物业电话？楼道灯坏了，是不是物业的责任？邻居私搭乱建影响采光，物业有没有权管？其实，答案就藏在一句通俗又实用的口诀里：

“入户门以内的事，业主自己管；入户门以外的事，物业公司管！”

这句话看似简单， 却精准概括了业主与物业服务之间的责任边界。今天，我们就结合相关法规和实际案例，详细拆解这一原则，帮助大家理清各自的权利与义务。

一入户门以内属于业主的“私人领地”

入户门以内的空间，包括房屋内部的所有装修、设施、设备，如门窗、墙面、地板、水龙头、开关插座、马桶水箱、室内电路等，均属于业主的专有部分。根据《民法典》及《物业管理条例》，这部分的维护、维修、更换责任完全由业主自行承担。

举个例子：

• 家中厨房水龙头漏水，需要更换——这是业主自己的事；
• 卧室墙面因潮湿发霉脱落——若非公共管道渗漏所致，也属业主自理；
• 室内电路短路导致跳闸——除非能证明是公共线路问题，否则应由业主请专业电工处理。

当然，业主也可以委托物业公司提供有偿服务（比如付费请物业师傅上门修水管）， 但这已不属于物业服务合同约定的基本义务，而是额外增值服务。

二入户门以外物业的“责任辖区”

一旦跨出自家入户门，进入楼道、电梯、小区道路、绿地、公共照明、消防设施等区域，就进入了共有部分或共用设施设备的范畴。这些区域的日常维护、清洁、安保、秩序管理，正是物业公司依据《物业服务合同》应当履行的核心职责。

具体包括：

• 楼道、楼梯间、屋顶、外墙、承重结构等共用部位；

• 小区路灯、绿化、健身器材、化粪池、排水管网等共用设施；

• 电梯、消防系统、监控设备、配电房等共用设备。

例如：

• 楼道灯不亮了？物业必须及时维修；

• 屋顶漏水影响多户？若在保修期外且属公共部位，物业应组织维修（费用可从维修基金支出）；

• 小区垃圾堆积、杂草丛生？这是物业环境卫生管理不到位。

需要注意的是，物业收取的物业服务费，主要就是用于这些公共服务的支出。如果物业长期不履职，业主可通过业委会监督、投诉甚至依法解聘。

三房屋质量问题开发商才是第一责任人

很多业主误以为 “只要房子有问题就该找物业”，其实不然。在 房屋保修期内（通常为2-5年，视项目而定），诸如屋面渗漏、卫生间防水失效、墙体开裂、窗框变形等问题，责任主体是开发商，而非物业公司。

根据《房屋建筑工程质量保修办法》：

• 屋面、卫生间、外墙防渗漏保修期为5年；

• 电气管线、给排水管道、装修工程保修期为2年；

• 地基与主体结构则按设计使用年限终身负责。

因此， 若新房交付后不久出现漏水，业主应第一时间联系开发商维修，而不是责怪物业“不作为”。

四违规行为物业有劝阻权，执法靠政府

对于小区内出现的违章搭建、飞线充电、占用绿地、擅自改承重墙等违法行为，物业公司虽无行政执法权，但有劝阻、制止和上报的义务。

根据规定：

• 物业发现违规行为，应立即劝阻并书面通知整改；

• 若业主拒不改正，物业须向街道办、城管、住建等主管部门报告；

• 最终处理需由政府执法部门介入，必要时通过司法途径解决。

例如，某业主在阳台外搭建阳光房，影响整栋楼安全，物业不能强行拆除，但必须留存证据、上报城管。若物业对此视而不见，可能构成失职。

此外，如发生家中被盗，是否能追责物业？ 关键看物业是否尽到合同约定的安全防范义务（如门岗值守、巡逻记录、监控正常运行）。若有明显疏漏，物业可能承担相应赔偿责任。

五公共事业问题找专业单位，别找物业

水、电、燃气、暖气、宽带、有线电视等，属于社会公共服务，由各自的专业公司负责。即使这些管线经过小区公共区域，其维护责任仍归属运营企业。

• 自来水表后（入户端）的问题归业主，表前归供水公司；

• 电表箱之后线路归业主，之前归供电公司；

• 燃气泄漏？立即拨打燃气公司紧急电话，而非物业热线。

物业可协助联系，但无技术能力和法律义务直接处理。

六厘清边界共建和谐家园

“入户门内外”的责任划分，不仅是法律的规定，更是构建和谐社区的基础。

业主应主动维护自家财产，不把私事推给物业；物业也应恪尽职守，管好公共区域，不推诿塞责。

只有双方各司其职、相互理解、依法依约行事，才能真正实现“小区是我家，建设靠大家”的美好愿景。