叶辰亮图

上海市首例“住房收购置换”项目今天（31日）在静安区率先落地。

签约现场，居民施先生作为首例申请人，分别与静安区保障房公司签订存量房收购合同、与新建商品房项目开发企业签订买卖合同。一签两约，旧房有了新出路，新房也有了新主人。

静安区房管局副局长何智勇介绍，住房“以旧换新”由静安区保障房公司担任实施主体，按照市场化原则开展房源排摸、洽谈签约、收购转化，重点锁定产权清晰、总价适宜的小户型，让旧房规范处置、新房顺利购置，为居民打通置换的“最后一公里”。

这些被收购的老房子，将纳入保障性租赁住房体系，面向城市的新市民和青年人供应。

2025年中央经济工作会议明确：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

今年开年，住房“以旧换新”“收储二手房用作保障房”等政策正在全国多地铺开。“住房收购置换”模式在上海的推广路径也逐步清晰可见，遵循“试点先行、一区一策、金融赋能”的策略，在静安等区试点后，有望逐步向全市复制推广。

咨询电话被打爆

施先生一家四口，住在宝山路450弄的三宝花苑，一直有改善住房的需求。

这套约40平方米的老房子是上世纪末建成的电梯房，位于15楼。随着家里大宝上预初、小宝升四年级，房间不够住，空间愈发捉襟见肘。

去年，他曾试着把老房子挂到房产中介。小户型、电梯房、内环地段，听起来不算差，但一年里看房者并不多。置换链条卡在了最前面——旧房卖不掉，买新房就始终差一口气。

一次看房，施先生偶然听说静安区推出“住房收购置换”：收购标准设定为建筑面积70平方米以下、总价400万元以内的存量房屋，优选距离轨交3公里以内或在产业园区附近的房源。

他家恰好符合，因此当即报了名，填写了一张表格递交信息。一个多月后，220万元的评估价出来了。他和爱人一商量，最终决定签。从申请到完成交易，前后不过两个月时间。这段时间里，他也锁定了静安区内新建商品房意向房源。

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对于新房子，施先生很满意：“采光比以前好多了，阳台敞亮，楼盘得房率也高，房型格局看着就舒服。”他购入的新房，正是靠近苏河湾的誉静安112平方米三房——足够给两个孩子各一间独立卧室，也让夫妻俩终于有了一张不被打扰的书桌。

更重要的是，孩子都在静安区读书，他在静安工作，他们的生活圈早已扎根。“我本来就是要在静安区内置换的。”施先生说，对普通家庭而言，换房不只是面积的增加，更是生活半径的延续、社会关系的稳定。

“这一模式开展以来，大家都来咨询，售楼处的电话被打爆了。”保利置业上海公司营销管理部总监黄幸说，过去，购房者观望，是因为置换周期漫长、房价波动大、不确定性太多。现在，政府以公信力背书，老房变成了“活的资产”，交易机制的创新让确定性变得可触可感。“在当下市场里，确定性就是最好的投资逻辑。”

如何复制推广

“40-70平方米，是保障房的理想面积，又考虑到青年人的经济基础，租金在可承受范围之内，让他们在大城市里打拼的起步阶段也能住得体面。”静安区闸北保障房公司执行董事蒋燕说，首单收储房源的地理方位和建筑面积，非常适配青年人租住需求。

在静安，保租房房源筹措主要以新建和配建为主。而收购二手房作为保租房，能够快速扩充房源、缩短供应周期。“相较于新建保租房2-3年的建设周期，收购存量房可在3-6个月内完成专业化改造提升，完善居住功能，并统一纳入保障性租赁住房体系运营管理，大幅缩短保租房的有效供给时间。”蒋燕说。

静安的这一模式，正是努力将帮助居民改善住房的民生实事，去化新房库存的“市场调节”和筹集保租房的“社会保障”整合进一个可操作的政策工具包中，“市场与保障更有效衔接”。

业内人士观察，这一模式在全市复制推广，也面临挑战。比如，如何筹措资金，并实现中长期资金平衡？

眼下，静安区建立了多元资金池，构建“货币化配建资金+企业自有资金+商业银行贷款”的市场化融资体系。中国建设银行提供专项金融支持，确保收购资金充足、成本可控，同时保租房租金收益将专项用于成本回收和滚动发展，形成“投入、运营、反哺”的良性循环。

也有专家建议，未来需要充分运用中央明确的金融工具箱，如“住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、地方政府专项债券”及保障性租赁住房REITs等金融工具支持，打通“融资-收购-运营-退出”的完整资金闭环。

又如，如何确保第三方评估的公允，既不让居民吃亏，也不造成国有资产流失。目前，全市正建立统一的、由多方参与的第三方房源评估机制。

而针对居民在置换过程中“卖旧”与“买新”时间错配的痛点，需整合政府部门、中介机构、银行等资源，提供从政策咨询、房源锁定、旧房帮卖到金融贷款的全流程一站式服务，有效降低居民的置换风险和交易成本。