【大河财立方 记者 司高妍】城市更新的风吹到了河南县域市场。

6月26日，河南平顶山鲁山县存量商业改造项目盛美城启动招商，预计今年10月份开业。该项目由金盛美集团投资改造、专业团队上海Touchin（嗒应）商业管理有限公司（以下简称上海嗒应）运营。

近年来，国内商业地产进入存量时代，不止上海嗒应，万达、银泰等商管也纷纷下沉县域市场，参与存量商业项目焕新升级。

启动招商，河南县域一存量商业项目焕新升级

商业地产存量改造、城市更新浪潮正持续下沉县域市场。6月26日，盛美城在河南省平顶山市鲁山县举办招商发布会。记者在现场了解到，该项目预计10月份开业。

值得注意的是，盛美城是鲁山县存量商业体改造升级项目，其前身为正安新世界广场，由平顶山市嘉科置业有限公司开发建设。今年1月，本地商企金盛美集团接盘，并进行投资改造。该集团在鲁山县布局有25家金盛美超市。

为更好地完成该项目的升级改造，金盛美集团引入了专业的商业操盘团队——上海嗒应。后者在国内有成功运营多个购物中心的经验，许昌吾悦广场就是其操盘的项目之一。开业半年，许昌吾悦广场客流量就破300万人次，日均客流量稳定达1.5万人次。

据介绍，盛美城整体六层（含地下一层），定位为一站式品质家庭生活中心。该项目旨在紧扣县域消费升级趋势，焕新本地生活消费场景，打造鲁山城市商业新名片。项目计划引进超100家品牌商户，覆盖电子数码、精品服饰、黄金珠宝、特色主题餐饮、综合超市等多元业态；现场，周大福、乾昌珠宝、华为、苹果、名创优品等众多品牌与该项目完成意向签约。

从市场基础来看，盛美城区位优势突出，坐落于鲁山县墨公路与府后路交叉口，幸福城鲁阳府、世纪锦城、梧桐苑等大型社区环伺。其3公里辐射常住人口33万，5公里覆盖人群41万；当地的消费数据同样有助于支撑其商业发展，2025年，鲁山县社会消费品零售总额累计89.38亿元，同比增长4.3%，高于全市0.6个百分点，居全市第3位、六县（市）第1位。

未来，该项目是否能深度贴合鲁山本土人文肌理、实现商业与城市共生共融，还需交由市场与消费者共同作答。

存量时代，县域存量商业如何实现有效盘活？

当前国内商业地产已进入存量提质发展阶段，城市更新热潮正逐步向县域市场蔓延，除上海嗒应外，万达、银泰等头部商管也纷纷依托轻重资产合作模式布局县域商业。

如正在建设中的广西玉林博白县的万达广场，并非万达集团直接投资建设，而是由本地房企广西新广恒商业管理有限公司开发，建成后拟引入万达福州团队运营；再如，浙江瑞安新湖广场，该项目2020年底开业初期客流尚可，但后续经营持续走冷。2024年4月，银泰商管（银泰集团旗下，非银泰百货）以轻资产模式全盘接手运营，项目同步更名瑞安新湖银泰城，通过品牌重塑、业态重构等方式重新激活该项目的商业价值。

值得注意的是，这些商管布局县域存量商业的背后，离不开政策加持与县域市场所持续释放的消费潜力。

从政策端看，2026年政府工作报告明确提出“激发下沉市场消费活力”。这为县域商业发展注入强劲政策动能；从消费数据来看，2026年一季度，包含镇区和乡村地区的县乡消费品零售额占社会消费品零售总额的比重为40.3%，比上年同期提高0.1个百分点，为县域商业迭代焕新提供充足市场基础。

不过，政策利好与持续释放的消费需求，仅能为县域商业发展筑牢底层支撑。存量商业改造能否盘活，实现长久经营，关键还取决于自身发展逻辑。

上海嗒应执行董事程浩表示，有的从业者或商业运营者对品牌下沉存在理解偏差。他们要么简单地将城市商业资源直接复制到县城，要么片面地把县域商业视为城市商业的“低配版”。在他看来，这些认知都是不准确的。

他认为，县域商业是一套完全独立的商业体系。其背后大众的消费逻辑与城市不同。城市人口流动性强、社交关系松散，消费者更容易被网红单品、细分潮流引导，更注重自我表达式消费。县城人际圈层紧密，消费决策高度依赖邻里口碑、熟人推荐，性价比、人情属性、线下看得见的实物体验是核心考量。对此，他还补充道，县域市场的商业布局切勿一味追求大体量、全品类，业态配置应用更接地气的方式、更精准的定位，满足本地居民的消费诉求。

中南财经政法大学教授、商业与文化跨界学者、著名作家程韬光也表示，做好县域商业的核心不在于售卖商品，而在于构建适配本地的生活场景。同时，要明白县域消费者并不一味追求低价，更在意商品与服务是否物有所值。因此，商场既要打造整洁舒适的消费空间，也要推出兼具性价比的特色活动。此外，县域商业经营必须深度融入本土、深耕属地市场，以此建立消费者长久的信任感。

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