观点指数在6月16日观点指数研究院发布的《精准适配 | 2026年6月住房租赁发展报告》中，观点指数指出本期住房租赁领域资本运作活跃度显著提升，公募REITs首发与扩募并行，机构间REIT、绿色类REIT等创新证券化产品密集落地，叠加城市更新母基金前置培育底层资产，行业已逐步构建起全链条投融资体系。

据观点指数不完全统计，本期住房租赁市场延续存量优先、规范提质发展主线。据观点指数不完全统计，期内中央及地方围绕政策指引、管理规范、存量收储、权益保障等维度出台新规、推进相关工作，持续引导行业稳健发展。

数据来源：观点指数不完全统计

中央层面，5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，住房租赁被定位为盘活存量低效资产的重要抓手。规划明确，将老旧厂房、商业办公、存量商品房、公有住房等低效资产转化为租赁住房，将其作为房源供给的核心渠道，并通过优化保障性住房供给，精准解决各类群体的居住难题。

这是首次在国家层面将住房租赁明确提升为城市更新核心支点的专项规划，将进一步健全多主体、多渠道的租赁房源供给体系，加速推动行业全面迈入存量盘活、供给优化的发展阶段。

地方层面，各地因地制宜落地监管细则，清远、浙江、成都、新乡等地相继出台租赁管理相关文件，通过设定明确的准入、退出和日常管理标准等，旨在解决群租、安全隐患、租赁纠纷等市场痛点，推动行业向有序、安全、合规的方向发展。其中《成都市住房租赁条例》已正式表决通过，将于8月1日起施行。条例针对群租房、虚假房源等痛点，对出租住房标准、合同备案、租赁双方义务、市场主体管理等全流程作出细化规定，补齐本地租赁市场监管短板。

存量房源收储工作也在全国多地同步推进。5月19日，湖南省财政厅发布通知，安排27.99亿元地方政府专项债，专项用于收购存量商品房并改造为保障性住房。此外，孝义、新疆、内蒙古等多地也相继出台政策，支持收购存量商品房转为保障性租赁住房，存量盘活成为各地扩充保租房供给的主流路径。

在权益与品质保障领域，重点城市聚焦青年及新市民群体发力。上海出台相关举措，确立保租房青年优先配租原则，同步优化产品与配套标准，主打小户型、精装房源并完善公共空间，持续提升租住品质，满足产业青年的多元化居住需求。

资本金融层面，本期住房租赁领域资本运作活跃度显著提升，公募REITs首发与扩募并行，机构间REIT、绿色类REIT等创新证券化产品密集落地，叠加城市更新母基金前置培育底层资产，行业已逐步构建起全链条投融资体系。

数据来源：观点指数不完全统计

期内，保障性租赁住房资产证券化在绿色金融领域迎来重要突破，浦开集团成功发行全国首单绿色保障性租赁住房类REITs，该项目也是全国首单R4用地租赁住房类REITs。项目底层资产为浦开集团旗下“慧智·仁恒派”、“慧智·有巢”和“慧智·芳华”三大租赁住房项目，均位于浦东新区，市场需求旺盛。

与此同时，机构间REITs资产类型持续创新。期内中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划在上交所成功发行，规模8亿元，这是全国首单市场化长租公寓机构间REIT。该产品不依赖于保障性租赁住房的政策性支持，其底层资产为上海核心地段的两处中高端服务式公寓，均由博枫旗下“博邻blinq”品牌运营管理。，租金定价完全由市场供需决定，拓展了机构间REITs的基础资产边界。

期内，上实城开6.8亿元租赁住房机构间REITs获上交所受理，这是上实城开旗下首单租赁住房资产证券化产品，底层资产为持有型租赁住房物业。据观点指数了解，上实城开在上海布局阡集莘社区、创社区、汇社区三大保租房集群，总建筑面积超40万平方米、房源近5500间，这些存量资产储备为其证券化发行提供了坚实的支撑。

前端培育环节同步发力。5月19日，苏州城投集团旗下苏城基金发起的城寓基金（总规模3亿元）完成中基协备案，成为其首支城市更新母基金。基金重点投向老旧厂房改造、人才公寓、低效产业用地盘活等领域，匹配产业配套与保租房房源供给需求。同时将REITs退出可行性作为项目遴选核心标准，从源头提升底层资产的质量，为后续REITs发行储备充足的项目资源。

5月29日，华安资产-国泰海通-浦开集团慧智保障性租赁住房绿色ABS成功定价，该项目发行规模36.5亿元，其中优先级32.85亿元，发行利率低至1.95%，期限18年，底层资产涵盖慧智·仁恒派、慧智·有巢等3个保租房项目，全部位于上海浦东新区。

公募REITs首发与扩募并行。首发项目稳步推进。5月28日，郑州城发安居再发采购公告，稳步推进保租房REITs筹备。中金杭州安居REIT、国泰海通中国建筑租赁住房REIT项目状态更新为“已反馈”，进一步丰富保租房REITs供给，保租房REITs底层资产覆盖范围逐步向新一线及强二线城市延伸，区域布局不断拓展。

扩募落地成效显著。中金厦门安居REIT扩募份额已于2026年6月4日在上交所正式上市。本次扩募份额数量约2.133亿份，发售价格3.697元/份，募集资金总额约7.887亿元。扩募购入的底层资产为厦门市思明区的林边公寓（保租房）和湖里区的仁和公寓（公租房），合计新增房源约2689套、建筑面积约8.99万平方米。扩募完成后，基金总募集规模超20亿元，持有房源总量达7354套。

整体来看，行业金融工具体系持续丰富，租赁资产证券化全面提速，资产品类与布局范围双向延伸，多层次金融产品矩阵基本形成。

数据来源：同花顺，观点指数整理

二级市场表现上，2026年6月12日当日，9只租赁住房REITs价格表现为小幅波动，涨跌幅区间落在-0.52%至1.05%。

其中中航北京昌保租赁住房REITs当日涨幅相对突出，汇添富上海地产租赁住房REIT及华夏北京保障房REIT录得小幅下行，其余产品维持微幅收涨态势，单日二级市场交投情绪整体表现平稳。

近一个月，仅红土创新深圳安居REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT及华夏基金华润有巢REIT取得正向区间收益，汇添富上海地产租赁住房REIT近一月跌幅为6.78%，短期承压最为明显。

拉长时间来看，近半年及今年以来的周期内，多数租赁住房REITs承压运行，仅中航北京昌保租赁住房REIT作为上市时间较新的项目，两个长周期内保持正向收益，其余多数标的录得不同程度的区间回撤，年内租赁住房REITs板块整体估值修复动力偏弱。

尽管年内多数标的区间收益走弱，依托保障性租赁住房稳定现金流支撑，全部产品上市至今仍实现正向累计收益，华夏北京保障房REIT及中金厦门安居REIT长期累计回报领跑板块，资产长期价值底线具备支撑。

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