最近，太原又新添了一个回迁安置项目。

这个项目就是“太原面粉二厂棚户区改造”的项目，此前该项目定位的是工业文创园和城市文化馆。

很明显，以前是“文化设施用地”。

6月30日，太原行政审批服务管理局发布了《XHL-02片区04街区026等地块控制性详细规划修改方案（草案）公示》，从公示上可见，原文化用地改为了二类居住用地。

其中，XHL-02片区04街区026等地块就是涉及面粉二厂的棚户区改造项目。

太原面粉二厂棚户区，位于太原北城老城区核心，北至北大街、南抵小东门街、西临五一路新开西路、东接教场巷，用地面积约22.50公顷。

此前，为了响应文旅号召，同时借助北大街拱极门历史遗迹，准备打造“文化文旅”项目。

当时该地块的经济指标为，容积率上限1.0、建筑限高15米、绿地率不低于35%。

后来随着城市定位的调整，以及投入产出比核算，放弃了“工业文创园区”的构想。

确实，以晋观君之见，在当前的市场环境下，搞工业文创确实有难度，至少有两个抗性因素：

1、不到1.0容积率、限高15米的文创建筑开发强度过低，无法覆盖片区拆迁改造成本。

2、太原文创商业消费市场尚不成熟，纯文化业态的运营可持续性存疑。

另外，当前太原的回迁安置房源还有着一定缺口，如果放弃回迁安置而去打造文化产业园也多少有些不妥。

而此次更改规划后，该地块又迎来了新的产品、新的机遇。

公开资料显示，原026地块文化设施用地全部取消，拆分整合为026-1、026-2、026-3三宗土地，且三宗土地均为类居住用地（R2）。

北侧城市公园绿地、西南临街商业用地、东南角行政办公用地全部保留，仅片区核心区域转为大型居住社区。

同时随着地块性质的改变，经济指标也发生了重大变化。

原容积率为0.5-1，改后提高到3.3-4.1；绿化率由原来的35%降低到了20%；限高从15米，调整到了100米，标准的30层建筑。

按照这样的经济指标，未来建面可达到16.82万㎡，去除1.22万㎡的商业后，住宅总面积可达15.6万㎡。

按户均90平方米估算的话，可新增约1733套住房，直接补齐棚改安置缺口。

太原面粉二厂，是上世纪太原市重要的粮油工业基地。

兴盛时期，厂区内配套有大面积的职工平房和筒子楼，如今六七十年过去了，房屋、管线老化严重，甚至威胁到了消防、生活安全。

长期以来，上千户职工都盼着回迁。

此次改造后，还能在原址上回迁安置，是所有职工、居民最喜闻乐见的拆迁形式。

另外，地块性质更改后，能够有效释放土地开发的价值，未来住宅开发的收益还能平衡棚户区改造的拆迁安置成本。

这是当前太原市针对老城区改造“以住补改”的典型路径，也是在当前市场背景下的最优解。

最后希望该地块能够尽早完成改造，在升级城市形象之际，更能惠及到所需民众，切实做到全心全意为人民服务。