近期，广州楼市投出了一枚深水炸弹。广州市荔湾区城市管理和综合执法局对力诚榕诚湾，开出了首张“偷面积”罚单。认定其未经规划许可将该项目中的装饰柱进行改建为结构柱，改建面积合计近200㎡，违法改建工程造价约98.2万元，按照建设工程造价的10%处以9.8万余元的罚款。

这意味着，广州新房市场上以“高得房率”为卖点的新房内卷，或将开始逐步终结。

违规点主要在于“装饰柱”改建为“结构柱”

力诚榕诚湾位于广州市荔湾区茶滘路，是城中村改造项目，荔湾区城市管理和综合执法局出具的《违法建设行政处罚决定书（荔城违建处字[2026]1002号）》显示，违规施工始于2023年，涉及19-1栋与19-2栋，目前项目已整体完工，但尚未通过规划验收。违规改建点主要在于：装饰柱改成了结构柱。据悉，在规划审批阶段，这两栋楼外立面设计了一批装饰柱，这种柱子仅起到外立面美观作用，不承重、不属于建筑主体结构。按照广州现行规划条件，纯装饰构件不计容，也不占用任何面积。可开发商实际施工过程中，悄悄地把这些不计容的装饰柱，改成了实打实的结构柱，包进了楼体承重结构的一部分。这样一来，就可以把原本在室外的外立面凹槽、挑空区域等“封进室内”，变成业主能够使用的套内面积，也就是大家常说的“偷面积”。两栋楼加起来，违法改建总面积199.34㎡。在项目竣工验收阶段，被查了出来，荔湾区城市管理和综合执法局责令开发商在2026 年6 月 30 日前补办规划变更手续，同时处以了合计98244.43 元的罚款。

2023年底计容新规后

广州曾诞生一大批得房率超100%产品

2023年11月，广州发布了《广州市建筑工程容积率计算办法》。计容新规规定：住宅套内半开敞空间的半计容比例，从15%放宽到20%，高品质住宅的上限还可以进一步上浮；飘窗深度从60厘米扩展至80厘米，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深。此后，在广州新房市场上，诞生了一大批得房率超100%的新规产品。伴随着这场户型高得房率内卷而来的，是部分开发商做出了许多“偷面积”灰色操作。例如，将承重柱、剪力墙等关键结构伪装成“装饰柱”以规避面积计算，验收后再改造为室内空间，就是常见手段之一。

今年4月，广州发布《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，在明确支持住宅品质提升的同时，也提出要在执行层面整治违规“偷面积”现象，引导房企良性竞争。所以，才有了文章开头的首张“偷面积”罚单。

专家点评：

“偷面积”会引发低水平内卷

购房者需警惕，违规建筑后期或无法验收

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，开发商打着高品质或新规产品的幌子“偷面积”，会造成三方面的问题：一是安全隐患、工期、民事等纠纷问题。二是计算得房率后的价格，比其他在售项目、同类二手房还要低，引发不公平竞争。后者降价，又反噬到新规产品，项目之间恶性价格内卷。三是导致行业对于“好房子”中高品质的理解走歪，产品同质化竞争、低水平内卷。地方土地价值，也被人为降低。这三个问题的负面影响，已经对广州楼市产生了非常大的冲击，倒逼相关部门不得不强化批后监管。“所谓新规产品、高品质产品，应该是在户型设计、功能完善、社区服务、全龄友好、配套设施上提高品质，提高业主的居住体验感，这才是好房子的内涵。靠偷面积，不仅违反了建筑设计规范，还带来了隐私损坏、安全隐患等问题，而且也是低水平的竞争。”李宇嘉提到，广州新规发布后，真正验收的项目不多，如果严格监管，估计很多项目都要缴纳罚款，即偷面积部分要缴纳土地出让金。同时，他也提醒广大购房者注意：若是开发商违反了建筑规范，对于已经销售的部分，罚款由开发商来缴纳；对于没有批售的部分，购房者应谨慎对待开发商的宣传，可能会存在无法验收，导致部分面积实际无法使用。