观点网8月25日，中新集团交出2026年上半年转型关键期中报。报告期公司实现营业收入11.05亿元，同比下滑47.47%；归母净利润5.11亿元，同比回落13.67%，营收与利润出现近34个百分点的显著落差。

业绩分化源于业务结构的历史性变化：受管委会委托开发业务近乎收缩归零影响，传统园区开发收入出现大幅下滑；产业投资分部利润总额3.79亿元，历史首次反超园区开发运营板块，成为公司第一大利润来源。

依托苏州工业园区开发运营积淀，中新集团确立“园区开发运营为主体，产业投资、绿色公用为两翼”的一体两翼战略，持续降低传统重资产土地开发业务依赖，通过“基金+直投”布局硬科技赛道，以投招联动实现资本收益与园区招商双向协同。

但利润质量隐忧显现，收益较多来自资产处置与基金公允价值评估增值，部分权益类投资出现估值缩水；叠加存量基金退出压力、部分项目减值风险，“一体两翼”转型正式进入市场检验阶段。

产业投资超开发运营

2026年上半年，中新集团实现营业收入11.05亿元，同比下滑47.47%；归母净利润5.11亿元，同比下降13.67%；扣非归母净利润3.93亿元，同比下降28.01%。营收近乎腰斩而利润降幅有限，核心是原高基数的管委会委托开发业务大幅萎缩。

半年报显示，本期向苏州工业园区管委会收取的园区开发运营收入仅1.00亿元，上年同期为10.20亿元，收入占比由48.48%下滑至9.05%，该业务近乎归零直接带动总营收下行。

剔除委托开发业务后，存量载体运营表现具备韧性：苏州工业园区自有载体约200万平方米，入驻企业约390家，综合出租率约89%；区中园累计落地约150万平方米，已交付综合出租率约72%，上半年中新智地新引进企业18家。

现金流受开发回款收缩扰动明显，上半年经营活动现金流量净额5.05亿元，同比下降32.67%；投资活动现金净流出1.75亿元，产业投资持续加码；筹资活动净流出3.98亿元。

期末货币资金33.56亿元，较上年末微降3.22%；资产负债率43.5%，较上年末44.52%稳中有降，公司新发19.98亿元应付债券置换到期债务，优化债务期限结构。存货规模仍达106.75亿元，占总资产29.44%，重资产开发属性依旧突出。

数据来源：中新集团2026年中期业绩公告

2026年上半年分部利润迎来里程碑变化：产业投资分部利润总额3.79亿元，占总利润47.1%，首次超过园区开发运营分部3.37亿元（占41.9%），绿色公用分部贡献1.05亿元（占13.0%）。“一体两翼”格局发生结构性反转，产业投资正式取代传统开发业务，成为第一利润引擎。

拆解收益结构，上半年投资收益2.73亿元，同比增长83.40%，其中1.59亿元来自常州、镇江区中园项目公司股权转让，即区中园REITs出表带来的资产处置收益。

公允价值变动收益3.37亿元，同比大幅增长501.53%，主要来自产业基金评估增值。

数据来源：中新集团2026年中期业绩公告

但值得注意的是，公允价值内部结构出现分化，债务工具增值5.04亿元，但权益工具缩水1.67亿元，部分硬科技权益项目出现估值回调，一级市场波动直接传导至财报利润。

公司治理层面同样发生迭代，2026年4月赵志松辞任董事长、总裁，叶晓敏接任董事长。

浮盈兑现与退出压力

截至2026年6月末，中新集团累计参与57支私募基金投资，实缴总金额达42.35亿元。基金投向项目包含430余个国家级科技创新项目，上市及已过会项目44个，整体采用“外部基金参投为主、少量直投为辅”的投资模式。

百济神州、派格生物、昂瑞微、沐曦股份、壁仞科技完成上市，中新集团通过多层参投基金架构实现间接持股；宇树科技科创板IPO已获受理，公司经南京源骏股权投资合伙企业穿透后持股仅约0.025%。

明星项目带来基金账面增值，但公司均为基金间接持股，财报公允价值变动仅为评估结果，收益需要等待基金减持、分配回款后方可落地。

受持股比例限制，对整体利润贡献体量有限，更大价值在于生物医药、人形机器人等赛道完成产业卡位，服务园区招商导入。

与此同时，投资面临估值波动、流动性、分配时间差等多重不确定性。

禾新致远项目2026年2月公告，参股平台注册资本由10亿元缩减至1.47亿元，减资幅度86%；中新集团子公司中新产投认缴出资由2.67亿元调整至3928.73万元，股权比例维持26.67%不变，属于同比例减资。

折射出底层项目推进不及预期，对前期认缴规模进行收缩调整。

更大的现实压力来自参投基金的生命周期。截至2026年，中新集团参投的50余只基金当中，超六成基金已经进入退出期，合计实缴规模超30亿元，大量基金来到约定清算节点，集中退出压力凸显。

2026年已经有多只参投基金发布延期公告，苏州聚源振芯、千乘二期、上海辰均德等多只基金选择延长投资期或退出期，部分基金延期不新增管理费，部分仍维持原有收费规则。

侧面反映一级市场IPO退出渠道收紧，被投项目难以在原定期限内完成处置，基金不得不通过延期换取更多退出窗口。

外部政策层面，国办函〔2026〕54号严控政府投资基金新设，对公司主要以存量基金、直投为主的投资组合，不过更多影响增量募集，对于中新集团存量参投项目运营不受直接冲击。

整体来看，中新集团正经历从传统园区开发商向“开发运营+产业投资”双轮驱动的转型阵痛，一体两翼模式走到实质性检验关口。

对中新集团而言，真正挑战不在于“投出去”，而在于“收得回”。产业投资矩阵能否持续输出稳定现金流与利润，决定这家园区龙头能否完成从土地开发到分享科技红利的跨越。

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