当消费市场增速放缓，一座购物中心还能保持多快的增长？

华润万象生活给出了自己的答案——上半年，旗下购物中心实现零售额1485亿元，同比增长21.7%；即使按照可比口径计算，增速仍达到10.2%，明显高于同期社会消费品零售总额1.3%的增速。

8月31日，华润万象生活（01209.HK）披露2026年中期业绩。上半年，公司实现营业收入92.17亿元，同比增长8.1%；核心净利润22.29亿元，同比增长10.8%，整体毛利率同比提升0.9个百分点至38%。

在消费更加理性、商业地产进入存量竞争的背景下，这样的增长并非简单来自新增项目。

过去商业地产更关注开了多少座购物中心，如今存量市场开始考验另一种能力：能否持续吸引消费者，帮助品牌创造生意，并让一座商场在开业之后保持长期活力。

截至6月底，华润万象生活旗下在营购物中心达到138座，在管购物中心达到218座。从品牌招商、空间运营到内容创造，从商业项目拓展到城市空间运营，这家企业正在做的，已经不只是扩大管理规模。

在行业从拼规模走向拼运营的当下，华润万象生活上半年的业绩背后，一个更值得关注的问题是：它的增长从哪里来？

消费市场分化，138座购物中心逆势增长

商业，依然是华润万象生活最具辨识度的基本盘。

截至今年6月底，公司旗下138座购物中心构成了庞大的商业版图。但相比规模本身，更值得关注的是，这些开业多时的项目持续创造新的消费。

上半年，华润万象生活旗下购物中心实现零售额1485亿元，同比增长21.7%，可比口径增长10.2%。其中，62座购物中心零售额位居当地市场第一，116座位列当地市场前三。

当商业行业从规模扩张走向存量深耕，购物中心之间的竞争，也不再只是比体量和数量。品牌资源的掌控力、空间内容的创造力，以及持续吸引消费者的能力，正在成为新的竞争壁垒。

华润万象生活的做法，首先是强化品牌资源。

截至期末，公司在营国际品牌店铺增长至643个，重点品牌超三成新开门店指标落位于万象生活体系，在营项目平均出租率达到97.4%，较2025年末提升0.2个百分点。

对于购物中心而言，品牌与消费者之间本身存在一个相互推动的循环：消费者带来流量，流量吸引品牌，品牌不断丰富又进一步增强项目对消费者的吸引力。因此，招商的意义不只是填满商铺，而是建立一个能够持续运转的商业生态。

品牌之外，空间和内容正在成为新的竞争变量。

深圳湾万象城引入Fotografiska深圳湾美术馆、BASE数字艺术中心、SMG沉浸式剧场、前檐生活等四大顶级文化场馆，探索文化与商业融合；厦门万象城二期汲取海滨城市基因与厦门非物质文化遗产的匠心精髓，由法国HDAsia Limited设计94.4米L形空中连廊联通一二期，持续完善高端消费与品质生活生态；济南槐荫万象里结合老城生活场景，室内外动线“游园式”体验为导向，构建出可漫步、可停留、可社交的生活聚场。

Fotografiska 深圳湾美术馆外观效果图

不同城市、不同项目，并没有采用同一套商业模板。

上半年，华润万象生活共有80个项目与150场活动深度融合，深圳万象天地年度落地首展首秀占比达90%，宁波万象城承接艺人IP应援超50场，杭州万象城发起“闻所未闻·灵感talk”深度访谈，通过空间运营和内容共创丰富消费场景，累计到访客流突破11亿人次，同比增长27%。

当空间本身已经很难构成长期差异化优势，真正决定商场活力的，是空间里持续发生什么。从经营空间走向共创内容，华润万象生活正在尝试建立与消费者更长期的连接。

这种变化最终也反映在经营结果上。上半年，公司租金收入同比增长15.8%至171亿元，经营利润率同比提升0.7个百分点至68.9%。

138座购物中心背后，华润万象生活正在形成的是一个持续创造消费的运营体系，这也成为其商业零售额跑赢大市的重要基础。

从经营一个项目，到向更多项目输出能力

如果说商业基本盘回答了华润万象生活如何把一个项目经营好，那么，轻资产拓展回答的则是另一个问题：这套能力能够复制到多大的范围？

截至6月底，华润万象生活在营购物中心达到138座，在管购物中心达到218座。在营与在管之间的差距，说明公司手中还有一批处于不同阶段的项目储备，为未来增长提供了空间。

上半年，公司发展项目12个，其中9个落地于既有深耕城市，3个进入新城市。截至期末，储备项目达到80个，其中母公司项目37个，第三方项目43个。

第三方项目数量超过母公司项目，是一个值得关注的变化。这意味着，华润万象生活未来的增长，并不完全依赖母公司持续开发新的商业项目，越来越多的机会来自市场。

对于轻资产管理公司而言，项目可以不断增加，但真正能够向外输出的，是经过长期实践形成的专业能力。

商业如此，写字楼业务也是如此。上半年，华润万象生活写字楼第三方运管项目拓展取得突破，与头部金融机构开展战略合作，4个项目签约落地，为写字楼提供商业运营服务的项目数量增至30个。

物业航道同样在寻找新的拓展空间。截至6月底，万象服务在管面积达到4.4亿平方米，合约面积达到4.7亿平方米。与此同时，公司正在进一步强化城市空间运营能力，依托“策、询、招、运”一体化能力，顺德、武汉、桂林、贵阳等城市成功实现从前端运营服务延伸至后期物业管理。

城市非居业态方面，公司新签合同额同比增长31.7%至10.8亿元，成功获取青岛农业大学、北京解放军总医院、无锡奥体中心、北京清河街道城市管理等项目，其中医院学校、产业园、场馆三大核心业态占比达到65.7%。

从商业项目到写字楼，从住宅物业到医院、学校和产业园，华润万象生活正在进入更多空间和业态。

变化的背后，是业务边界的延伸。过去物业服务更多从项目交付后开始，今天公司尝试将服务前移，通过前期策划、咨询、招商和运营参与项目，并进一步延伸至后期管理。

因此，华润万象生活要拓展的，并不只是管理面积。 管理层在业绩会上提出，公司不会以低价换规模，也不会通过降低服务品质换取短期利润。规模增长必须建立在客户价值、合理利润和服务品质的基础上。

这也为轻资产扩张划出了一条边界。规模可以带来更多项目，但只有建立在专业能力和合理盈利基础上的增长，才具有持续性。

从138座在营购物中心到218座在管购物中心，从第三方商业项目到写字楼、医院、学校和产业园，华润万象生活正在完成的，是从经营一个项目到服务更多项目的延伸。

面向未来，公司将继续坚持商管、物管和大会员一体化的“2+1”业务模式，并推进科技赋能和生态业务发展。

截至今年6月底，公司大会员总量突破9330万，AI也开始进入招商、客流分析和运营管理等具体场景。这些新的业务尝试，最终仍然指向同一个方向：让空间运营更加高效，让服务覆盖更多场景，也让既有能力产生更多价值。

今年上半年，华润万象生活实现了营收和利润的稳健增长。业绩增长只是结果，真正决定未来增长边界的，或许是那些能够不断被复制和输出的能力。