AMP首席经济学家Shane Oliver预计，未来6到9个月全澳平均房价将从近期峰值下跌约10%。这将是“有史以来最严重的下跌”。

全国房价自峰值已下跌不到4%，悉尼和墨尔本已跌了约7%。

CBA分析师预测，悉尼和墨尔本最终将跌12%至13%，布里斯班、珀斯和阿德莱德跌8%。

CBA经济学家坦言：“过去三个月的调整幅度和速度都超出了我们的预期。”

更值得关注的是：房价跌了，利率还要加

储备银行行长Michele Bullock在8月11日的记者会上说，楼市下行“不是利率决策的主战场”。她提醒，房价仍比2020年高出50%。

Oliver说得很直白：“他们会三思，但会继续加息。眼下的核心问题是通胀——房价才刚刚从顶部回落。”

前RBA高级官员、Challenger首席经济学家Jonathan Kearns也认为，楼市疲软不足以阻止加息，“跌幅还不够大到让他们说我们不需要加息了”。他和Oliver都预计加息将在11月初的会议上落地。

三个原因叠在一起

房地产数据公司Cotality的最新数据显示，8月全国住房价值指数环比下降0.9%，连续第五个月下跌，全澳中位房价降至912,885澳元。93%的首府城市郊区都在跌——秋季这个比例还是45.8%。

Cotality研究总监Tim Lawless说，原本只是高价区段的松动，现在已经变成“普遍性的疲软”。

三个原因：

一是借贷成本上升。 今年RBA已三次加息至4.35%。8月会议维持不变，但CBA和ANZ都预计11月将再加25个基点至4.6%。

二是政策面变化。 2026-27财年预算案宣布，从2027年7月1日起，负扣税将仅限于新建住房。现有50%的资本利得税折扣将被通胀指数化模式取代。Oliver称之为“一代人一次的税制变革”。

三是需求在萎缩。 Cotality估计，季度房屋销售跟踪量比去年同期低15.5%，比五年均值低11.5%。

Ray White每周追踪约1.3万场开放看房，首席经济学家Nerida Conisbee说：“去年平均每场约4人看房，今年只有2人左右。”

跌完之后呢？

就算跌了10%，也只是回到一年前的水平。一年前澳大利亚人就在抱怨住房负担能力，现在没什么变化。

CBA预计，全国住宅价格峰谷跌幅约9%，下行持续到2027年4月。触底后复苏会很温和，悉尼和墨尔本2027年全年涨幅预计仅1%左右。

对我们意味着什么

如果你关注澳洲房产，现在的情况是：悉尼和墨尔本高价区领跌，中小首府城市也开始跟跌。卖家没到恐慌抛售的程度，但买家也在观望。

最矛盾的地方在于：房价越跌，RBA越不敢停手——因为通胀才是真正的敌人。

你怎么看？

澳洲房价这轮下跌，是买入机会还是抄在半山腰？如果你在澳洲有房产，现在会选择入场还是继续等？欢迎在评论区聊聊你的判断。