本文为李耀光先生在2025观点商业年会之零售消费峰会发表的演讲。

李耀光（中金基金副总经理、董事总经理）：各位领导、嘉宾，大家下午好，我是中金基金的李耀光，十分荣幸在观点商业年会这一思想交汇的平台上，与各位分享“十四五”期间基础设施领域公募REITs试点的丰硕成果并做一些简单的未来展望。

众所周知，REITs，不动产投资信托基金，是一种权益属性的，不动产证券化产品，是基础设施与不动产资产进行上市IPO的重要方式，也是各类投资人参与基础设施与不动产投资的便捷工具。上世纪六十年代起源于美国，目前扩展到四十多个国家和地区，本世纪初开始在亚洲市场繁荣发展。截至今年上半年，全球REITs总规模超过2万亿美元。其中，美国占比超过60%，亚洲整体占比约13%。其中，日本、新加坡占比较大，分别占亚洲市场约37%和25%，中国内地占比约9.3%，中国香港占比约6.3%。

国家发改委和中国证监会五年前推出公募REITs制度，并在基础设施领域首先开展试点，赋予其有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效的价值和作用。中纪委将REITs称为服务实体经济创新性普惠金融产品的典型代表。

作为权益属性的资产上市模式，REITs能帮助企业盘活重资产，改善财务结构，增强融资能力，引入社会资本，最终打通“投、融、管、退”的完整闭环。借助与股票相似的二级市场交易机制，REITs将短期资金转化为支持基础设施与不动产领域的长期资本，改变过往依赖债务融资驱动的模式。与此同时，也通过二级市场赋予的价格，扩充资产并购能力并体现价值，树立行业标杆，引导投资运营标准化升级，最终由微观主体聚沙成塔服务国家战略与高质量发展。

在十四五期间，我国公募REITs从无到有，健康发展。2021年3月的十四五规划和2025愿景目标纲要，明确提出推动基础设施领域REITs健康发展，相关监管部门陆续出台系列文件推动公募REITs诞生并发展，制度体系逐步完善，资产类型不断丰富，投资人群体持续多元。

目前我国公募REITs已经扩充至交通、能源、市政、生态、物流、园区、新基建、租赁住房、消费等十余种资产类型，资产类型丰富程度居于全球领先序列并不断扩展。截至上半年末，中国内地以68支上市REITs的规模，在数量上跃居亚洲之首，全球第二，彰显出蓬勃的市场活力。这一数量在三季度末目前已经提升75支了。由于起步较亚洲最早市场晚了近20年，REITs尚处于首次公开发行IPO的阶段，扩募与并购还未广泛起步，因此我国境内REITs规模才刚过2000亿，约相当于美国市场的2%、日本市场的27%、新加坡市场的40%。

从投资角度看，REITs投资收益来自于资本利得和现金分红两方面，这与红利股具有一定相似性，公募REITs要求每年可供分派现金流的90%以上都要分给投资人，实践操作中这一比例通常会接近100%，从行业数据看，全市场REIT过去四季度平均现金流分派率在5.8%左右。

从类型上看，消费基础设施从数量和规模两个角度均居资产类型第三位。截至9月末已经有11支消费基础设施REITs上市，包括央企、民企、外资等各类主体，资产类型包括购物中心、超市百货、奥特莱斯、农贸市场等各种业态，资产多位于一二线城市。

从首批公募REITs开始，中金深度参与公募REITs市场，服务助力创新与发展，目前中金基金作为管理人的REITs累计发行规模达到365亿元，加上中金作为财务顾问的规模接近500亿元，服务了市场近四分之一的份额，在公募REITs发行、管理、做市、投资、研究等方面处于全业务链条市场领先序列。

最后面对REITs发展的未来做个简单展望，在数量继续合理提升的同时，以扩募与首发双轮驱动带来的规模发展将更为明显，REITs生态体系与多层次REITs市场建设将成为关注与发展的重点。由Pre-REITs、私募REITs、公募REITs组成的多层次REITs市场建设能将前面提到的REITs价值与功效惠及更广泛领域和经营主体，增强其包容性和覆盖面。地方政府可结合区域协调发展战略，基于属地资源禀赋，有规划、分步骤引导发展，有望取得更好的引导投资效果。企业集团通过参与多层次REITs市场，可以在更早阶段即享受REITs盘活存量、拉动投资的功能边界，投资阶段考虑“以终为始”投资经营思路，按照REITs所需标准投资建设、收购资产，将管理提升与资产盘活的循环思路，实现业务发展提速，形成“投融管退”良性循环。

以上就是我的报告，各位嘉宾，在观点媒体的盛会上，我们共绘公募REITs赋能零售消费的锦绣画卷，展望‘十五五’，愿消费市场如春江奔涌、商业零售似锦绣繁花。期待各位嘉宾乘政策东风，踏时代浪潮，共同谱写国富民强的崭新篇章！谢谢大家！

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