电商大行其道多年，商业地产市场如何破局？

在上周举办的2025观点商业年会，观点指数研究院发布《表现力指数•2025年度商业地产表现报告》（下简称《报告》）指出，在81家商业地产样本企业中，剔除样本池中规模较小且非典型的个体，选取了18个代表性企业监测发现，其中约56%的企业2025年上半年录得收入同比下滑，11%的企业收入相对持平，余下33%的企业录得收入增长。

中国商业联合会购物中心分会副会长兼专家委员会首席专家蔡云建议，在新型城市建设中，商业地产需要紧跟规划导向，以创新为动力，以绿色为引领，以存量更新为重点，不断提升自身的竞争力。

数据：18家样本企业，过半上半年收入同比下滑

报告指出，样本企业中，收入10亿元以下的企业占比最大，为43%；其次是10亿-30亿元收入的企业，约占36%；30亿-50亿元收入的企业占比接近13%；50亿元以上收入的企业占全部样本企业的比例为8%。当中大型企业虽凭借优质资产和运营能力抢占较大的市场份额，但收入持续增长难度较大；中小企业则因项目竞争力不足，面临招商难、运营难、收入低的困境，难以突破收入瓶颈。

在投资物业资产值方面，样本商业地产企业中，资产值在200亿元以下的企业占比48%，200亿-500亿元的企业占比25%，500亿-1000亿元的占比约6%，1000亿元以上的企业占比为21%。在房地产行业整体增速放缓之际，面对债务危机，不少企业通过出售商业资产来回笼资金，缓解压力，也带来资产折价和资产值缩水等问题。

规模方面，在商业地产样本企业中，在管面积在200万㎡以下的企业达到42个，其次是200万-500万㎡元的企业，32家；再则是500万-1000万㎡的企业10家，1000万㎡以上收入的企业有6家。500万㎡以上的头部企业中，大部分的业务涵盖商场、写字楼、文商旅、酒店及公寓等多个领域，并在一个或者多个领域具备较大的竞争优势，能够形成强大的内部协同和客户资源转化能力。

项目分布上，81家商业地产样本企业中，布局10个以下城市的企业达到37个，布局城市数量在10-30个的企业为28家，拥有30个以上已布局城市的企业有16个。大部分企业布局的城市数量不多，反映出当前的行业主要发展逻辑是采取区域深耕策略，将资源集中在熟悉的市场。

为深入研究企业的表现，观点指数剔除样本池中规模较小且非典型的个体，选取了18个代表性企业。其中约56%的企业2025年上半年录得收入同比下滑，11%的企业收入相对持平，余下33%的企业录得收入增长。

值得关注的是，收入实现增长的企业，在市场压力中表现出较强的竞争力和适应能力，除凭借规模优势和新项目的贡献实现收入增长外，与这类企业能够精准契合消费者需求，通过精细化运营提升业绩也有较大关联。

而在单位面积租金水平上，以自持物业为主的港资企业优势明显。租金水平较高的企业中，港资企业占比大于内资企业。

观点：市场进入深度洗牌期，分化整合加速

电商大行其道多年，对商业地产的冲击有目共睹。

在年会上，蔡云指出，预计“十五五”期间，全国一线城市30年以上楼龄商办物业总面积将突破2亿平方米，其中40%处于低效运营状态（空置率超15%）。二线城市存量商办项目年均新增供应量约1500万平方米，但去化周期长达36个月，存量盘活迫在眉睫。

那么，商业地产该如何直面变局？

华润万象生活执行董事、副总裁、商业航道总经理王磊认为，商业地产的地产属性在慢慢淡化，行业会回归到理性，回归到重视客户、消费者的状态。商业行业下一步会慢慢进入整合的阶段，“无论做商业地产或者商业零售，都要回归初心，更加注重产品和产品力”。

王磊认为，商业地产未来一定是运营为王，资产的价值和成本基本上没有关系，“能够创造多少现金流，资产的价值就是多少。”他认为，未来10到20年私域流量是非常牢固的护城河。未来的线下生意，没有私域流量会很难生存，线上的流量入口变得更加重要。

越南南龙地产CEO，桉得资本董事长、CEO罗臻毓认为，以往的写字楼、社区商业基本上拼的是硬件，比如建筑、空间，现在拼的是内容。“以后建筑物的空间可能会分化，从传统的写字楼、商场变成综合的体验容器，承载社交、教育、娱乐、健康等功能。”

东原致新、东原仁知董事长罗韶颖认为，中国是一个有着十四亿人口的大国，仅一二线城市就已经有四亿人口。基于这个数据，进行消费需求的激活与提升，需要从中拆解哪些人有钱且有消费需求待释放。罗韶颖认为，“一是中年初老人群，他们的收入结构达到了人生的峰值，同时需要花钱解决的痛点却越来越多；第二类是年轻群体，年轻人是最有动力花钱的，而且只要想花钱，就总有来源弄到钱。”

在光大安石资管总裁周颂明看来，当前专业化时代的破局之道可以分为三个层面：首先是分化与整合，存量庞大但效率偏低，市场进入深度洗牌期，分化整合加速；第二是定制化与精细化：粗放增长难以为继，定制化精细化成为主流，专业能力构筑护城河；第三是经验与创新：专业的商管能力、丰富的实践经验，以及基于当下的战略适配性，成为突围关键。

周颂明认为，行业内的分化和整合还在继续。项目层面，写字楼、商业市场因为供需关系失衡，原来开发商持有的项目扛不住市场波动，慢慢就会被淘汰，以转型、变性或者其他形式重塑。公司层面，很多开发商有自己的酒店管理公司、商管公司、物业公司，管理规模不大，偏小中型居多。但管理成本是差不多的，算下来实际上不怎么赚钱。而公司层面整合以后，两三个公司整合成一家，管理成本的增加非常有限，“只要项目本身表现不错，利润就能够覆盖，所以行业内整合的机会还在”。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬