观点指数在12月23日观点指数研究院发布的《存量盘活 | 2025年12月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，政策端，多省市出台十五五规划建议，发改委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施等领域。同时免税经济提速，海南全岛封关在即。

期内，全国不少重点省市明确十五五规划建议，均以提升消费能级为核心方向，紧扣“十五五”时期扩大内需的战略基点，通过各类举措激活消费潜力，推动消费成为经济增长的核心动力。

多数省份将头部城市作为核心抓手，明确支持广深、杭甬温、武汉、济青等城市争创或做强国际消费中心，以此带动全省商业能级提升。

来源：公开资料，观点指数整理

可以发现，沿海省份更侧重国际化与高端化，比如广东、上海、海南突出首发经济、自贸港消费枢纽的定位。而特色资源型省份则依托独有资源打造标签，如吉林以冰雪、银发经济为双核心驱动力。

免税经济上，期内，天津首家市内免税店在南开区仁恒伊势丹A馆一层，西北首家市内免税店在西安市碑林区南大街30号中大国际正式开业。

这不仅让天津、西安补上了市内免税消费的短板，还能辐射周边区域。如西安作为西北五省旅客离境的中转枢纽，其市内免税店能进一步聚集出入境客流并拉动消费，标志着国内市内免税店开始呈现东南西北中多点开花的态势。

离岛免税方面，海南将于2025年12月18日起正式启动全岛封关，封关后零关税商品税目扩至约6600个，新增宠物用品、乐器等品类，进口成本降低30%-50%；且消费客群从离岛游客拓展到岛内200万+居民，还能叠加85国免签带来的国际旅客增量。

封关后，免税行业也不再局限于单一的商品销售模式。如三亚已有免税店推出"免税+康养"套餐，后续可进一步探索品牌首店经济、沉浸式体验消费等多元业态。

资本市场上，发改委明确推动基础设施REITs进一步扩围，新增城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等行业领域和资产类型。在严控风险的前提下支持更多符合条件的项目上市，以此盘活相关领域存量资产，为实体经济注入更多资金活力。

相关数据显示，截至2025年12月，发改委已累计向证监会推荐105个REITs项目，83个项目发行上市，发售基金总额达2070亿元，带动新项目总投资超1万亿元。

已上市REITs方面，11月26日，华夏大悦城商业REIT发布公告，宣布其原始权益人和运营管理机构股东大悦城地产有限公司将通过协议安排回购股份，并申请在香港联交所撤销上市地位。

此次退市是大悦城应对行业环境的战略调整，近年来房地产行业周期性波动明显，大悦城地产的市场表现也随之出现阶段性波动，流动性持续承压。

公告明确指出，大悦城地产的退市和股份回购，和REIT以及其基金份额持有人没有直接关系。此次退市后，中粮集团旗下仍保留有A股上市的大悦城控股作为地产投资和管理平台。

期内，华夏大悦城商业REIT还进行了收益分配，分红比例99.9936%，每10份派发0.4599元，权益登记日12月19日。

此次分红落地后，该基金2025年已完成三次稳定分红，累计分红达0.15099元/份，整体分红节奏均衡，且每次分红比例均处于较高水平。而核心商业资产具备稳定租金收益，是其全年能持续高额分红的重要支撑。

观点指数认为，此次分红也进一步向市场传递出基金底层资产运营稳定、不受股东退市影响的信号，对稳定投资者的预期有积极作用。

二级市场表现上，期内大部分上市的消费类REITs均录得价格下跌。其中华夏大悦城商业REIT区间跌幅达4.76%，为12只中跌幅最大的一只，而华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、易方达华威市场REIT跌幅也分别达到-3.77%、-3.40%、-3.73%，表明2025年底消费类REITs整体处于弱势行情之中。

数据来源：同花顺，观点指数整理

换手率方面，华夏金茂商业REIT和华夏中海商业REIT的区间换手率遥遥领先，分别达13.86%和11.57%，易方达华威市场REIT换手率也达9.66%，而同期整个REITs市场区间换手率仅1.77%-2.49%。三只产品较高的换手率，说明其在二级市场受到投资者较多的关注，交易相对活跃。

整体来看，期内已上市的12只消费类REITs区间内表现分化明显，多数产品受市场整体交投情绪低迷的影响，呈现出下跌趋势。

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