中证报中证网讯（记者 董添）1月15日，戴德梁行发布第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》（简称《报告》）。

《报告》提到，从城市维度来看，北京、上海各类资产获得投资人关注的比例位居首位，凸显市场对两座核心城市的坚定投资偏好；非一线城市凭借经济增长动能持续释放、产业升级提速、投资收益率相对较高的综合优势，正从传统“投资备选区域”转型为投资者的新布局重心。其中，杭州、成都、苏州、南京等城市，依托独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地。

在资产类型选择上，长租公寓/服务式公寓凭借需求稳定及政策支持成为投资热点，北京、上海投资者考虑布局的比例分别达61%、64%，显著高于广州、深圳。

截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs发行，二级市场平均年化分红率达3%，顺利打通“投融管退”全闭环，成为该业态2025年热度攀升的核心驱动力。险资与不动产私募基金为该业态投资主力，前者偏好具备稳定现金流的资产，后者则聚焦“商改租”等增值型策略。

零售物业关注度显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业成为核心细分领域。购物中心因运营标准化程度高、流动性强而备受青睐，一线城市与新一线城市的关注度差距大幅收窄；奥特莱斯凭借突出的抗周期属性及活跃的资本动作，关注度大幅跃升；消费基础设施REITs的常态化发行，为零售物业投资注入强劲动力。

工业类资产分化明显，仓储物流关注度有所回落，数据中心、工业厂房热度则快速飙升。数据中心受大模型与云计算需求激增及REITs落地进程推动，环京、环沪区域关注度超越一线城市，险资成为该领域新增投资主力军，多层次REITs生态加速成型；工业厂房虽受租金下行影响关注度微降，但REITs市场的突破式发展提振了行业信心，其中环沪区域最受投资者青睐；仓储物流因市场供需失衡导致关注度下滑，区域分化特征愈发明显。甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，交易重心向自用买家倾斜。

截至2025年12月，国内公募REITs已上市78只，合计规模达2100亿元。

戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，资本化率的区域与业态分化，本质是市场对资产价值、流动性及风险溢价的综合判断。

戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、资本化率研究报告主编张恺玲表示，中国内地公募REITs市场的五年发展，不仅激活了不动产的资本化路径，更重塑了行业的投资逻辑。未来，戴德梁行将持续深耕细分领域，通过常态化调研与专业解读，衔接不动产资产端与资本市场需求，为REITs市场的扩容与提质提供支持。