阅读摘要： 本文通过一起现实案例，深入剖析房屋买卖中卖家隐瞒抵押的重大法律后果。不仅详解买家**（买受人）** 依法享有的合同解除权、索赔权等核心权利，更结合最新司法实践，提出针对性的风险防范与谈判策略，助您在房产交易中有效规避“隐形债务”陷阱。

在二手房交易市场，一套心仪的房子背后，可能隐藏着你从未被告知的“债务枷锁”——房屋抵押。当卖房人**（出卖人）** 对此秘而不宣，购房合同签了，定金付了，甚至首付款都准备好了，才发现房子早就被抵押给了银行或个人，此时买家该怎么办？是否能以对方欺诈为由，直接解除合同并全身而退？

我们先来看一个经过脱敏处理的案例：

张先生通过中介看中了李女士位于市区的一套房产，双方迅速签订了《上海市房地产买卖合同》，约定总价800万元。张先生依约支付了50万元定金。然而，在后续办理贷款手续时，张先生才发现，该房屋早在半年前就已设定了高达300万元的银行抵押，用以担保李女士的个人经营贷款，但李女士在签约前及合同中均未提及此事。张先生深感被欺，认为合同无法继续履行，要求解除合同并双倍返还定金。李女士却称，抵押不影响交易，她可以在收到房款后去解押，拒绝解除合同。

那么，法律是如何看待和处理这种情况的呢？

核心法律分析：卖房人的信息披露义务与买家的权利

首先，必须明确一点：卖房人如实披露房屋权利负担情况，是其法定的核心合同义务。 根据《民法典》第五百条、第五百零九条关于诚信原则及全面履行合同义务的规定，以及商品房买卖相关司法解释的精神，出卖人有义务告知买受人房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况。隐瞒抵押，实质上构成了对影响合同订立及履行的重大事实的欺诈或隐瞒。

在这种情况下，买家**（买受人）** 并非只能被动接受，而是手握以下几项重要权利：

1. 合同解除权：

隐瞒抵押的行为，可能导致合同根本目的无法实现。如果抵押金额过高、抵押权人不同意转让或卖房人无力清偿债务导致无法涂销抵押，都将直接阻碍房屋过户。此时，买家有权依据《民法典》第五百六十三条，以“因对方违约致使不能实现合同目的”为由，主张解除合同。

2. 违约责任索赔权：

解除合同的同时，买家可以要求卖房人承担违约责任。这包括：

返还已付购房款及利息。

双倍返还定金（适用定金罚则）。

主张赔偿因此遭受的损失，如房价上涨的差价损失、中介费、交通费等实际损失。

3. 要求继续履行并赔偿损失的权利（特定情况下）：

如果买家仍然想要这套房子，且抵押情况并非无法解决（例如，卖家同意并能够用买家支付的部分房款先行解押），买家可以选择要求继续履行合同。但同时，可以就卖家隐瞒抵押的违约行为，主张赔偿因此导致的额外损失或要求降低房价。

4. 行使不安抗辩权：

在合同履行过程中，发现房屋存在未披露的重大抵押，买家有理由认为卖方可能丧失履约能力（如资不抵债），可以依据《民法典》第五百二十七条，中止履行自己的付款义务，并要求对方提供适当担保。若对方无法提供，则可进一步解除合同。

金律师的提示：实践中，类似纠纷非常普遍。关键在于买家如何固定证据并采取正确策略。我曾处理过多起涉及复杂抵押、查封的房产纠纷，发现许多买家因操作不当，从主动变为被动。面对隐瞒抵押的情况，切忌仅进行口头交涉，应立即通过书面函件（如律师函）正式向对方提出异议，固定其违约证据。同时，要迅速核查抵押的详细情况（抵押权人、债权数额、期限），评估卖方的资信和解决抵押的可行性，这是决定您下一步是“战”（索赔）还是“和”（谈判继续履行）的基础。作为北京京都（上海）律师事务所专注于家事与房产交叉领域法律实务的合伙人，我始终建议，将风险防范置于交易前端。

风险防范与行动指南：

签约前尽调是铁律： 务必在签署正式合同前，凭卖家身份证件和房产证号，亲自或委托律师到不动产登记中心查询最新的《不动产登记簿》，这是发现抵押、查封等问题的唯一权威途径。

合同条款要明确： 在买卖合同中，明确约定“出卖人保证房屋无任何权利负担（抵押、查封等）”，并设置严重的违约责任条款，例如：“若存在未披露的抵押，买受人有权单方解除合同，出卖人应双倍返还定金并赔偿全部损失。”

资金监管保安全： 对于存在抵押的房屋，强烈建议通过银行或第三方机构进行资金监管，确保购房款优先用于清偿抵押债务、办理抵押注销登记，再划转给卖家，避免“钱房两空”。

遇事冷静留证据： 一旦发现问题，所有沟通尽量采用微信、短信、邮件等可留存记录的方式，或对重要通话进行录音（需注意合法性）。发出的书面通知务必保留送达凭证。

房产交易涉及重大财产利益，每一个信息不对称都可能埋下巨大风险。了解法律赋予您的权利，并用专业方法武装自己，是守护您财产安全的坚实盾牌。

高级资深遗产继承专业金律师，执业近20年遗产继承诉讼经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。 特点：理解力、同理心强，善于倾听与沟通。九三学社社员张江支社副主委，九三学社社法委委员，硕士研究生学历，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师，北京京都（上海）律师遗产继承部门主任， 2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干，浦东新区巾帼建功标兵，女律联反家暴法宣传员（长寿路街道、芷江西路街道、泥城镇妇联、奉贤妇联），女律师联谊会会员、提出的社情民意信息被前最高人民法院院长同志作重点批示采纳。

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诚信是交易的基石，信息透明是防范风险的第一道防线。在房产这场重大交易中，法律不保护躺在权利上睡觉的人，主动核查、明确约定、遇事果断，才能确保您的安居梦想不至于在“隐形债务”面前搁浅。

您在购房过程中还遇到过哪些意想不到的“坑”？或者对文中提到的法律权利有更多疑问，欢迎在评论区留言分享与讨论。