近日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（以下简称《通知》），针对未完成规划审批的城市更新项目，推出了一系列优化措施，旨在降低项目开发门槛，加速存量土地盘活。

新政自2026年3月16日起实施，有效期5年。

“旧改新政”有两处核心调整内容：土地移交率可调整和保障房可不配建。

合理核定土地移交率。未完成城市更新单元规划审批，或适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项，运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的城市更新项目（以下统称未完成规划审批的城市更新项目），应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）相关要求，在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，征求辖区政府（含大鹏管委会，下同）、前海管理局和相关职能部门意见后，可调整城市更新单元计划和法定图则要求，合理核定土地移交率，具体在城市更新单元规划中研究确定，不再履行计划调整程序。城市更新单元实际土地移交用地面积应不小于基准土地移交用地面积。

优化保障性住房配建要求。已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目按原规定执行保障性住房配建要求。未完成规划审批的城市更新项目，取消保障性住房奖励容积，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府、前海管理局应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（深建规〔2025〕11号）中旧工业区改保障性住房项目不适用此条款。

此外，通知中还提到，鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

新改解读

一、《通知》出台目的是什么？

为进一步衔接落实《住宅项目规范》，《通知》一方面针对未完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，按照“法治化、市场化”原则，优化相关城市更新政策以落实《住宅项目规范》要求。另一方面强化政府主动作为，统筹各方力量，破解难点堵点，积极稳妥推进我市城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资。

二、“未完成规划审批的城市更新项目”包括哪些类型？

“未完成规划审批的城市更新项目”包括未完成城市更新单元规划审批或适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项，运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的城市更新项目。

三、土地移交率怎么核定和调整？

《通知》明确在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，在取得辖区政府和相关职能部门同意意见后，在更新单元规划阶段可调整城市更新单元计划和法定图则关于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍应满足基准土地移交用地要求。同时简化审批程序，不再要求履行计划调整程序。

四、保障性住房配建要求有哪些调整？

一是已完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，保障性住房配建要求按已批规划及原规定执行。

二是未完成规划审批的城市更新项目应符合《住宅项目规范》相关要求，原则上可不配建保障性住房。市相关主管部门、各区政府应通过新增建设、存量房屋盘活、多元收购等各种渠道统筹落实保障性住房建设筹集要求。

三是“工改保”项目继续按原有规定执行。

五、“清调供”项目怎么编制规划？

《通知》明确适用《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》（深规划资源规〔2025〕5号）第（九）项，运用“清调供”手段盘活的城市更新项目有两种规划编制方式：一是重新编制规划，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求。二是允许局部调整已批更新单元规划，局部调整部分按照《通知》执行，并应符合《住宅项目规范》相关要求，未调整部分按已批更新单元规划执行，局部调整后土地移交率按城市更新单元整体核算。

六、市场主体、债权人、物业权利人、金融机构等各方主体如何凝聚共识、共同推动项目实施？

《通知》要求各区政府积极搭建平台，引导市场主体、债权人降低投资预期，引导物业权利人调整预期,参照我市土地整备、房屋征收补偿标准合理协商确定搬迁补偿标准。同时鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，减缓市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。

采写：南都N视频记者陈荣梅