观点指数 重点城市深化存量资源转化，2月多地住宅租金反弹力度显著3月5日，《政府工作报告》明确提出，“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。”重点城市租金表现上，2026年1月、2月50城住宅租金均值连续实现环比上涨，1月环比涨幅0.10%，2月环比涨幅提升至1.92%，回暖态势逐步强化。其中2月反弹力度显著，主要得益于春节后返工潮、人才返城及换租需求集中释放。

城璟租住以重资产赋能北京新核，国资主导下的行业规范化新局2025年度，头部企业凭借规模化优势与精细化运营，持续巩固市场地位，同时加速轻资产模式创新，降低扩张成本、提升盈利水平。据观点指数监测，2026年1-3月，住房租赁市场中小品牌/新品牌布局持续向国企主导集中，中小品牌深耕细分赛道，新增项目覆盖多座核心城市，聚焦人才安居、产城融合、存量盘活三大方向。

开业节奏显著放缓，城投宽庭落实产住融合实践项目层面，本期报告以惠青家·泊寓斗南店与城投宽庭张江社区为典型样本，探究当前住房租赁项目的运营逻辑。前者是昆明安居集团与万科泊寓联手打造的双品牌公寓。后者是上海城投在营的最大规模的租赁住房项目，同时也是上海全市最大体量的保租房小区，现已全面建成。在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业共新开业13个项目，较上期明显减少，扩张节奏显著放缓。随着保租房大规模入市、市场化租赁房源供给增加，市场竞争加剧，企业不再盲目追求开店数量，而是更注重项目选址、产品适配与运营效率。

持有型ABS成短期主力，公募REITs市场有退有进本期资本市场动作以ABS（含类REITs/持有型ABS）、公募REITs、公司债券、大宗资产收购等为核心主线，住房租赁行业正通过资产证券化工具的常态化运用，打破长期资金瓶颈，进入“投融管退”良性循环的新阶段。公募REITs表现为有退有进、审核趋严以及多元补位的特征，具体包括建信建融家园租赁住房REIT终止申报、中航北京昌保租赁住房REIT进入问询阶段、华泰紫金华住安住REIT正式申报、中金厦门安居REIT回复反馈意见等，行业规范化发展态势凸显。

重点城市深化存量资源转化，2月多地住宅租金反弹力度显著

据观点指数不完全统计，2026年1–3月，中央及地方围绕政策指引、金融财税、供给筹集、存量收储、权益保障、管理规范六大维度密集出台新规或召开专题会议，系统性推动住房租赁市场的高质量发展。

3月5日，十四届全国人大四次会议开幕，《政府工作报告》明确提出：“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”这一表述将“存量商品房转保障房”纳入国家年度重点工作，标志着租赁住房正式成为化解房地产风险与完善住房制度的双重战略支点。

同步推进的金融支持亦取得关键突破。央行强调“着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，完善房地产金融基础性制度”，旨在通过低成本、长期限的资金供给，切实降低保障性租赁住房、公租房项目的融资成本，激发市场主体参与建设和运营的积极性，缓解行业长期面临的资金瓶颈。

与此同时，据国家统计局数据披露，2025年全年配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集121万套（间），社会保障和社会服务扩容提质。

数据来源：观点指数不完全统计

通过收购存量商品房、盘活闲置商办物业、推进“非居改住”等多元路径，将显著拓宽租赁住房的供给来源。

地方实践迅速响应。重庆、福建、广西等地出台专项文件，明确存量房收储标准与用途管制。实际落地层面，以上海为例，2月2日，建行与上海市保障性住房建设运营有限公司、上海城投集团等主体签署合作协议，支持其收购浦东、静安、徐汇三区首批1200套二手住房，并改造为保租房。

此次三区试点的推进不仅是房源供给的增量，更是住房保障生态的重构，上海正在构建“政府定规则、银行给资金、企业做运营、租客享实惠”的多方共赢体系。

据观点指数了解，“以旧换新”、收购存量房用于保障性住房等举措已成为各地打通住房置换链条、探索房地产发展新模式的重要实践路径。

与此同时，各地在需求端持续深化精准保障。南京、成都、西安、合肥等地密集推出人才租房补贴、房票安置、外来务工人员准入优化等举措，覆盖高校毕业生、新就业青年、城市运行保障人员等重点群体，推动保障政策从广覆盖向精匹配的转变。例如，南京实施“房票+租赁补贴”组合政策，成都推行“人才优租”优先配租机制，显著提升政策获得感与落地效能。

郑州、西安等地优化公租房申请条件、规范保租房整租流程，既扩大保障覆盖面（如取消户籍限制），又防范资源错配与套利行为。

整体来看，2026年政策重心将进一步向高效转化与精准匹配倾斜。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

据观点指数监测，2026年1月、2月50城住宅租金均值实现连续环比上涨，1月环比涨幅0.10%，2月环比涨幅提升至1.92%，回暖态势逐步强化。

其中2月反弹力度显著，主要得益于春节后返工潮、人才返城及换租需求集中释放，叠加2026年春节假期相对延后，传统淡季窗口后移，进一步放大了节后需求的反弹效应。

同时，“反向过年”热潮带动一线城市春节期间人口流入，缓解了春节“空城”现象，间接支撑了租金回暖。

从价格绝对值来看，2026年2月租金均值29.56元/平方米/月，已接近2025年10月的水平，回暖态势明确。

一线城市租金均值环比上涨3.11%至80.15元/平方米/月，北京、广州及深圳三城单月租金水平均实现不同程度的环比上涨，其中北京以98.67元/平方米/月的租金水平位居首位，上海紧随其后，核心城市以稳定的刚需居住需求成为支撑租赁市场的重要力量。

同期重点50城租金环比变动介于区间-4.38%至15.7%，其中34%的城市租金出现环比下滑；同比则继续延续深度调整格局，变动区间为-26.57%至6.9%，86%的城市租金同比出现下滑。

随着3月返工潮、求职潮带来的租赁需求将进一步释放，预计50城租金均值有望延续温和回暖态势，环比涨幅可能进一步提升。长期来看，保租房持续供给、行业规范化发展将成为主流趋势，租金走势将进一步回归供需基本面，大幅上涨或下跌的可能性较低。

城璟租住以重资产赋能北京新核，国资主导下的行业规范化新局

运营商层面，继上期报告中万科泊寓、瓴寓国际、华润有巢、城投宽庭等多家样本企业之后，本期报告新增了城家及上海城方发布的2025年年度业绩回顾数据。

数据来源：企业披露，观点指数不完全统计

从数据来看，2025年度，头部企业凭借规模化优势与精细化运营，持续巩固市场地位，同时加速轻资产模式创新，降低扩张成本、提升盈利水平。从规模数据表现来看，行业头部集聚效应进一步凸显，具备优质运营能力、多元合作模式与政策适配能力的企业，将在行业转型中占据核心优势。

地方国资平台深耕本地市场，聚焦保障性租赁住房与民生服务，成为住房保障体系的核心载体。如上海城方聚焦上海租房市场，截至2025年底，在营社区超40个，房源超4万套，同步布局20余个社区商业项目，建面约9.6万平方米，年内新增开业孙桥璟佩、张江璟绸等多个项目。

细分赛道企业则通过产品创新、服务升级与品牌建设，打造差异化竞争壁垒。如2025年城家新增签约80个项目，其中服务式公寓54个，累计在管服务式公寓130个。截至2026年1月31日，在管项目312个，房源73147间。

与此同时，政策适配性成为企业发展的核心竞争力，企业纷纷聚焦保租房供给、存量资产盘活、人才住房保障等政策重点领域，实现政策红利与企业发展的双向赋能。

数据来源：观点指数不完全统计

在巩固2025年成果的基础上，本期住房租赁企业加速业务拓展与模式创新，聚焦轻资产运营、存量资产盘活与政策适配，进一步扩大全国化/区域布局。

城璟租住以大宗交易模式整合优质租赁住房资源，1月底，EASELIVING城璟租住联合投资机构，完成了对北京顺义临空经济区一宗优质资产的收购。

此次收购的标的项目位于北京顺义区安庆街13号院，共12栋独立楼宇，总建筑面积近12万平方米。该项目原商业办公楼群属闲置低效存量资产，此次交易契合中央“存量盘活”与地方“非居改保”的政策导向，可通过改造快速完成租赁供给，同时可享受非居改保相关政策红利（如民用水电、税收减免等），降低改造与运营成本，实现低效资产的价值重估。

完成收购后，城璟租住集团计划进行全面改造升级，融入共享办公、健身空间、公共厨房、休闲书吧等多元化场景。项目规划提供近2600间房源，覆盖“城璟青舍”、“城璟礼寓”、“城璟悦居”三条产品线，户型包括白领单人间、品质家庭房与企业多人间。

这是城璟租住以重资产模式获取的第三个项目，同时北京是其继上海之后开拓的第二个核心城市。

轻资产输出上，瓴寓国际凭借成熟的保租房运营体系，成功中标成都市新都区三河保障性租赁住房资产委托运营项目，以专业运营能力切入西南核心城市政策性住房市场，持续扩大轻资产管理规模，深化“长三角+西南”重点区域布局。

地方国资平台则持续深化本地布局，聚焦存量资产盘活与服务优化。如郑州城发安居2026年3月发布市场化租赁住房房源征集公告，覆盖郑州市内八区且优先三环内核心区域，提供业主直租、代租代管、合作经营三种模式。杭州安居宁巢则与杭州市钱江新城开发集团、杭州市城东新城建设投资有限公司达成战略合作，签约承接1374套存量安置房，覆盖城东新城、钱江新城等核心区域，房源涵盖一居至四居室多元户型，进一步完善杭州核心区域的住房保障供给。

数据来源：观点指数不完全统计

住房租赁新品牌/中小品牌维度，据观点指数监测，2026年1-3月，住房租赁市场中小品牌/新品牌布局持续向国企主导集中，中小品牌深耕细分赛道，新增项目覆盖多座核心城市，聚焦人才安居、产城融合、存量盘活三大方向。

具体来看，2026年2月14日国企新品牌广州安居集团“悦享生活”正式发布，定位“全程陪伴，全周期保障”，核心打造“一张床”、“一间房”、“一个家”阶梯式居住体系，覆盖不同阶段租客的需求。区域布局聚焦广州越秀、荔湾等核心城区，依托国企资源优势，已与小鹏汽车等20余家企业达成合作，落地员工安居定制服务，主打企业团租与个人租赁结合的模式。

同期国企新品牌天津轨道交通集团“津铁·礼寓”首个项目于2026年2月27日正式运营，作为天津首个TOD保障性租赁住房项目，依托轨道交通资源，实现地铁11号线佟楼站“零距离”换乘，主打交通便捷性。首批交付144套房源，西侧项目预计2027年全面交付，聚焦通勤人群的刚性居住需求。

与此同时，据观点指数监测，本期梳理的10个新品牌/中小品牌外拓动态均由央企/国企主导，其中包括广州安居集团、天津轨道交通集团、贵阳人才集团、昆承资管、中建四局城发、西湖投资集团、中建科工、U厝公寓、海州人才安居等。

从数据来看，国资背景企业将进一步主导行业规范化发展，品牌化、政策化协同成为核心的方向。

开业节奏显著放缓，城投宽庭张江社区落实产住融合实践

项目层面，本期报告以惠青家·泊寓斗南店与城投宽庭张江社区为典型样本，探究当前住房租赁项目的运营逻辑。

据观点指数了解，前者是昆明安居集团与万科泊寓联手打造的双品牌公寓，以政府主导、政企合作、市场化运作以及社群化服务的合作模式为昆明新青年提供安居服务。

双方的合作可回溯至去年7月，昆明安居集团与万科泊寓签订保障性租赁住房市场化运营委托协议，将呈贡区和盘龙区的两个保障性租赁住房项目共计901套房源，委托给到后者进行为期10年的运营管理。

近期正式开放样板房的惠青家·泊寓斗南店位于呈贡区彩龙街东盟森林北区M1、M2栋，共计444套精装公寓。

观点指数从泊寓租房小程序获知，该项目可提供62平方米至97平方米不等的一居室和两居室房型，一居室月租金从1170元至1250元不等，两居室价格从1360元至1600元不等，房间配备独立生活阳台及厨房。

城投宽庭张江社区则依托国企平台优势，整合投资、建设、运营一体化资源，助力青年人才安居宜居。

值得一提的是，该项目是上海城投在营的最大规模的租赁住房项目，同时也是上海全市最大体量的保租房小区，现已全面建成。项目总建筑面积超过33万平方米，一期近4500套房源已于2023年入市，二期的8栋住宅楼共计3180套房源计划于近期投入运营。

从区位布局来看，项目坐落于浦东新区箭桥路，地处张江科学城核心腹地，紧邻地铁11号线康新公路站。项目周边产业生态高度集聚，集成电路、生物医药、人工智能等战略性新兴产业形成人才磁极，形成以企业白领、产业精英为主体的高净值租住群体。

这类群体租赁需求集中、支付能力稳健，且对居住品质有着明确的要求，这也构成了项目服务产业、适配人才的核心定位，而深度契合职住平衡导向的区位优势，更是项目的核心竞争力之一，为其长期稳定运营筑牢了坚实的根基。

为满足不同租客的多样化居住需求，项目二期在总结一期运营经验的基础上，进行了户型细节优化，共设计7种户型，面积跨度从27平方米到115平方米不等，全面覆盖一居室至三居室，可适配单身青年、双人合租、小家庭、多孩家庭及三代同堂等多种居住场景。

其中，二期主力户型为27平方米一室户，配备洗衣机、冰箱等全套生活基础设施，可直接拎包入住。同时，通过重新规划布局与飘窗设计，将一期一室户的床宽从1.2米提升至1.35米甚至1.5米，达到双人床标准，床下增设储物空间，在提升居住舒适度的同时，高效解决小户型的收纳难题，实现空间利用效率的最大化。

同时，社区新增约4500平方米公共配套空间，在配套布局上重点聚焦青年群体的日常需求，核心配套包括共享厨房、共享餐厅、青年小店、健身房等生活休闲设施。

在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业共新开业13个项目，较上期明显减少，扩张节奏显著放缓。

随着保租房大规模入市、市场化租赁房源供给增加，市场竞争加剧，企业不再盲目追求开店数量，而是更注重项目选址、产品适配与运营效率。

数据来源：观点指数不完全统计

新开业项目布局覆盖深圳、武汉、合肥、上海、北京、杭州、济南、郑州等8个城市，新增项目集中布局于长三角、珠三角及中部核心城市群，人口流入、产业活力成为项目落地的核心决策因素。

头部品牌与地方国企平台仍是增量主力，开店企业涉及有巢公寓、雅诗阁、龙湖冠寓、万科泊寓、安居宁巢、合肥承寓、城发美寓、base佰舍等多元运营主体。

本期新增的产品类型呈现多元化，细分赛道仍有较大发展空间，高端服务式公寓、青年人才公寓、普惠型保租房等不同业态均有明确的客群需求，企业可结合自身优势聚焦细分领域，形成差异化竞争壁垒。

高端服务式公寓品牌以雅诗阁、base佰舍为代表，两者延续精品化、高净值客群的定位。新亮相的佰舍LITE奥体中心店是base佰舍在北京的第三家门店，由一栋5层建筑构成，可提供78套公寓。

持有型ABS成短期主力，公募REITs市场有退有进

资本金融层面，据观点指数不完全统计，本期资本市场动作以ABS（含类REITs/持有型ABS）、公募REITs、公司债券、大宗资产收购等为核心主线，典型案例包括以新黄浦持有型ABS成功发行、博邻持有型ABS获受理、吴中经开萃寓6.74亿元ABS获批等。

住房租赁行业正通过资产证券化工具的常态化运用，打破长期资金瓶颈，进入“投融管退”的良性循环新阶段。

数据来源：观点指数不完全统计

从数据来看，ABS领域仍是本期资本运作的主力。其中地方国资与保障房平台主导传统ABS赛道，聚焦保租房、公租房等政策支持类资产，具体包括浦开集团慧智保租房36.5亿元ABS、合肥滨湖国控滨纷公寓2亿元ABS、南京麒麟保障房15亿元ABS等先后获受理，以及苏州吴中经开萃寓6.74亿元资产支持专项计划获批等。

与此同时，持有型ABS（机构间REITs）同步发力，在发行端实现突破。具体来看，新黄浦于2月24日晚间公告其持有型ABS发行完成，规模达11.942亿元。该专项计划以上海市闵行区梅陇镇MHPO-0306单元02-03A-01a地块租赁住房项目（即“梅陇社区项目”）为底层资产，项目总建筑面积约7.7万平方米，包含6栋23-24层住宅及配套商业设施，项目于2023年2月入市。

该底层资产最初规划用于发行保障性租赁住房公募REITs，若梅陇项目持续保持高出租率与稳定收益，不排除其仍有望成为公募REITs的后备资产，推动公司向轻资产运营模式转型。

值得关注的是，持有型ABS的资产边界正从政策性保障房向市场化长租公寓拓展。

期内，中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划项目获上交所受理，拟发行金额8.24亿元，原始权益人为China Multifamily I Holdings，China Multifamily II Holdings，China Multifamily III Holdings，ChinaMultifamilyHighlandHoldings，上海博胤安厦商业管理有限公司，计划管理人为中国国际金融股份有限公司。

该项目为市场首单面向机构投资者的长租公寓类REITs试点，同时也是市场首单高端服务式公寓证券化项目，底层资产为博枫资产管理旗下中高端服务式公寓品牌“博邻blinq”。

据观点指数了解，博邻blinq资产构成包括五角场博邻行政公寓、静安博邻行政公寓及上海核心城区的中高端服务式公寓项目。该品牌当前在管项目全部为存量资产收购+改造升级模式，由博枫资本通过收购上海静安、五角场等地的存量资产（包括写字楼、酒店等）改造而来，目标客群定位为企业高管、外籍人士及高净值租客，运营模式高度依赖品牌溢价与精细化服务。

除此之外，本期住房租赁资产交易端保持活跃，以上文提及的城璟租住为代表，通过大宗交易整合租赁住房资源，推动行业从单体持有向组合化资产管理转型。

据观点指数监测，2026年以来，住房租赁市场资本运作的并行推进，一定程度上反映了长期资金对租赁住房运营韧性的认可，也凸显了金融工具在优化住房供给结构中的关键作用，为住房租赁行业规模化发展注入持续动能。

公募REITs层面，本期租赁住房公募REITs市场表现为有退有进、审核趋严以及多元补位，具体包括建信建融家园租赁住房REIT终止申报、中航北京昌保租赁住房REIT进入问询阶段、华泰紫金华住安住REIT正式申报、中金厦门安居REIT回复反馈意见等，行业规范化发展态势凸显。

其中建信建融家园租赁住房REIT主动撤回申报，源于原始权益人建信住房对资产质量与市场环境的理性判断。该项目底层资产估值达9.86亿元，但“非居改保”合规复杂、短租合同占比偏高、运营周期短，难以满足公募REITs对现金流稳定性的严苛要求。叠加当前二级市场定价疲软，撤回可规避折价风险，聚焦于资产优化，待资质成熟后再行申报。

另外，已上市的中金厦门安居REIT则推进扩募进程，2025年6月收到上交所反馈意见后，于2026年2月26日正式报送反馈意见答复并公开披露，本次扩募其拟购入厦门岛内思明区林边公寓、湖里区仁和公寓两宗优质资产，合计建筑面积近9万平方米、2689套房源，涵盖保障性租赁住房与公共租赁住房两类资产。

现阶段，公募REITs申报已进入“质量优先”阶段，资产合规性与运营稳定性成为核心门槛，而非单纯规模或政策窗口驱动。

尽管近期市场出现REITs撤回申报或被监管问询的情况，但已上市产品在资产质量、出租率和收益稳定性方面表现良好，并持续推进扩募进程。

据已上市的8只租赁住房REITs最新业绩公告披露，多只已上市保租房REITs项目出租率长期保持在95%以上，底层资产运营稳健。例如，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT于2025年年末的出租率分别为97.56%及99.72%。

数据来源：同花顺，观点指数整理

二级市场表现上，2026年3月16日当日，8只租赁住房REITs全线收跌，跌幅范围在-0.55%至-1.92%之间，其中红土创新深圳安居REIT跌幅最大，招商基金招商蛇口租赁住房REIT相对抗跌。

从短期表现来看，近一月均呈现负收益，跌幅普遍在4%至7%之间，近期市场情绪较为悲观或面临系统性调整压力。

近三月表现开始分化，多数产品仍为负增长，而招商基金招商蛇口租赁住房REIT和汇添富上海地产租赁住房REIT实现了正增长。

近半年，板块整体呈现回调态势，8只REITs均为负增长，跌幅在-2.75%至-8.72%之间，华夏基金华润有巢REIT跌幅最大，汇添富上海地产租赁住房REIT跌幅最小。

尽管短期和中期内面临回调压力，但长期逻辑未变。8只产品自上市以来均实现了30%-70%左右的可观回报，但源于底层资产质量、区域市场环境及运营能力等，个体之间的涨幅差异较为明显。

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