中指研究院

“十四五”时期，在保障性租赁住房政策推动下，我国住房租赁行业迎来了快速发展阶段，市场环境、供需格局与竞争逻辑均发生显著变化。2026年是“十五五”规划的开局之年，“十五五”规划纲要明确提出要“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”，标志着住房租赁市场正式从“规模竞赛”迈入“专业比拼”的新阶段，这一转变对长租企业的综合运营能力与可持续发展能力提出了更高要求。

在此背景下，中指研究院启动“2026中国住房租赁企业综合实力研究”，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、运营能力突出的优秀住房租赁企业群体，引导企业强化资管思维，持续优化产品供给与服务质量，借助数智化工具深化精细化管理，助力行业高质量发展。

从规模表现来看，住房租赁综合实力TOP30企业紧抓行业发展机遇，有序推进业务布局与规模拓展。各类市场主体基于自身资源禀赋形成了差异化的发展策略：地方国企依托资源与信用优势，在收储转租、人才公寓建设等方面持续发力，并不断优化运营管理能力，补齐短板；民营企业发展策略更趋稳健，聚焦风险管控，加快向轻资产托管模式转型，由规模竞争转向细分赛道深耕。2025年，TOP30企业开业房源规模实现稳步提升，未来行业整体仍具备增长空间。

从运营表现来看，面对日趋激烈的市场竞争，行业头部企业持续深化精细化运营，依托数字化、智能化管理手段实现降本增效。在产品端紧扣租住群体需求，构建分层化、多元化租赁产品体系，并推动“租赁+”业态融合，拓展居住服务场景；在运营端持续完善基础服务标准化体系，丰富增值服务内容，在提升租户黏性的同时，拓宽企业盈利渠道。在多重举措推动下，2025年住房租赁行业重点企业营业收入、出租率等核心经营指标保持平稳运行。

从资产管理方面来看，2025年我国租赁住房资产退出渠道持续完善。保障性租赁住房公募REITs发行规模稳步扩大，扩募机制实现重要突破，随着各类符合条件的租赁住房项目纳入申报范围，保租房REITs已步入常态化发行阶段。与此同时，险资等机构投资者通过Pre-REITs等方式加大对核心城市优质长租公寓项目的布局，逐步形成“项目收购-运营培育-REITs 退出”的完整商业闭环。伴随监管体系日趋完善，租赁住房资产退出机制更加市场化、多元化，行业正加速向成熟市场模式靠拢。

展望未来，短期内受保租房集中入市、居民收入预期尚未完全修复、租户对租金敏感度提升等因素影响，市场竞争预计将继续加剧。中长期来看，我国住房租赁市场需求支撑依然稳固，新市民、青年人等群体的刚性居住需求有望持续释放，居住消费升级亦将带动品质化、改善型租赁需求稳步增长。未来行业竞争核心将进一步从规模扩张转向质量提升，精细化运营能力与多元化服务水平将成为企业穿越周期、实现可持续发展的关键。

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