· 获取最新租赁市场数据&报告

摘要：

企业动态：

· 3月租赁住房公募REITs“首发”和“扩募”均有新进展，中金厦门安居REIT扩募、中航北京昌保租赁住房REIT首发申请先后获批。

· 上交所第二单保租房持有型不动产ABS——太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产ABS成功上市。

政策动向：

· 《“十五五”规划纲要》：规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。

· 《2026政府工作报告》：探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

· 南京、合肥、上海金山区、北京门头沟区等地出台人才安居政策，涵盖提供免费人才驿站、租赁补贴、租金优惠等核心举措。

市场运行：

2026年3月，50城住宅平均租金为34.00元/平方米/月，环比止跌转涨0.09%，同比下跌3.65%。具体城市来看，一线城市住宅租金环比均上涨，其中北上深涨幅位居50城前三。

关注点：

与《“十四五”规划纲要》相比，《“十五五”规划纲要》对租赁市场的直接表述相对精炼，强调“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”，标志着租赁行业发展重心从初期的增量建设和机制建立阶段，转向后端的质量提升和规范运行阶段，专业化长租企业发展将迎重大机遇。根据企业最新披露的2025年报，头部房企系长租企业在2025普遍实现高质量增长。

*

更多房地产市场研究报告，“中指云”获取

https://u.fang.com/ytcrnn/

企业格局

1.规模排行

从开业规模榜来看，据中指研究院统计，2026年3月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为146万间，较2月增加2.4万间，本月浦发有家新晋上榜。具体来看，地方国企系开业规模稳中有增，在TOP30中的规模占比提升至27%，其中上海公保简并政策推动城方、浦发有家开业规模明显增长；民营长租企业“包租”模式运营仍承压，部分品牌在局部城市继续关停门店。

从管理规模榜来看，据中指研究院统计，2026年3月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量为204.7万间，较2月增加1.4万间。

2.企业动态

2.1建设运营

3月，地方国企持续推进保租房、人才公寓、市场化租赁住房等项目筹集建设，多个项目开业或进入试运营状态。如重庆辰寓三大租赁住房项目集中开业；珠海安居集团推出四大长租花园式住宅产品；宁巢公寓旗下灯彩街店、城中店、Ning+峯阁店上新多套新房源；合肥轨道之寓・云湖店、璟城店正式开业等。

与此同时，地方国企积极通过多种方式盘活存量资产，拓宽租赁房源渠道。郑州城发安居面向郑州市内八区公开征集闲置房源作市场化租赁住房；安徽建工旗下安徽俱欢颜房屋租赁有限公司也面向合肥市区全域筹集各类租赁房源。

表：2026年3月地方国企系长租企业建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

3月，市场化长租公寓运营商项目也在密集入市，产品与业态持续丰富。如龙湖冠寓济南量子谷店、西安长乐天街店作为冠寓4.0标杆产品先后入市。武汉交投泊寓花山河店、可遇联洋公寓、福州白湖亭方隅服务公寓、碧家亚运城店等项目陆续落地。此外，途羚公寓也将于近期在广州、北京、杭州、南京四城迎来4大标杆项目同步开业。

表：2026年3月市场化长租运营商建设运营动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.2业务拓展

3月，宁巢公寓与杭州市钱江新城开发集团有限公司、杭州市城东新城建设投资有限公司达成战略合作，成功签约承接1374套存量安置房。广州安居住房与广州信投签署战略合作协议，双方将共建“智慧安居”服务新标杆，提升监测预警和应急处理能力，创新智慧物业服务模式。

表：2026年3月住房租赁企业业务拓展动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.3品牌建设

3月，中建科工旗下长租公寓品牌-科寓首个项目正式落地深圳宝安区。郑州城发安居旗下市场化集中式租赁住房品牌-郑寓首店在凤凰台片区正式开业运营，此外，其宣布新推出的服务式公寓品牌“美寓诗”也即将上线。

表：2026年3月住房租赁企业品牌建设动态

资料来源：中指研究院综合整理

2.4融资动向

3月，住房租赁行业融资进程加快，租赁住房公募REITs“首发”和“扩募”均有新进展。公募REITs首发方面，中航北京昌保租赁住房REIT获批；济南城市发展集团租赁住房REITs项目启动招标，拟遴选专业机构推进发行工作。扩募方面，中金厦门安居REIT扩募申请获证监会核准，成为全国第三单完成扩募的保障性租赁住房REIT。

住房租赁ABS方面也在稳步推进，太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产ABS在上交所挂牌上市，本次挂牌的专项计划发行规模11.942亿元。

信贷支持方面，江西省吉安市永丰县落地全县首笔住房租赁购买贷款；河南新乡市首个保障性住房再贷款项目落地，成功投放2.93亿元住房租赁团体购房贷款。

表：2026年3月住房租赁市场融资情况

资料来源：中指研究院整理

· 获取最新租赁市场数据&报告

政策动向

1.住房租赁市场指导与支持政策

1.1中央层面：聚焦行业专业化规范式发展，将结合存量资产盘活优化行业供给

3月5日，李强总理代表国务院在十四届全国人大四次会议上作《政府工作报告》，其中在“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”章节强调，“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。预计2026年保障房的发展将更注重与存量市场联动，通过收储市场上符合条件的存量商品房，并将其快速转化为保障性房源，既加速去化部分商品房库存，也高效增加保障性住房供给，以着力稳定房地产市场。3月17日，财政部发布《2025年中国财政政策执行情况报告》，提出2026年“落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策”，为存量房收储提供财政支持。

3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》正式发布，在第四十四章“推动房地产高质量发展”确立住房租赁发展基调，强调“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”，为“十五五”时期行业高质量发展指明方向。 （详细分析见后文的关注点1）

1.2地方层面：需求端支持政策继续发力，北京、上海、南京等核心城市持续出台政策保障人才安居

政策培育方面，郑州房管局2026工作重点中提及，坚持“以需定购、以需改建”，持续加大保障性租赁住房房源筹集力度，扩大市区公租房覆盖面，切实缓解新市民、青年人等群体住房困难。

规范管理方面，珠海发布保租房管理办法，强调保租房面向对象、户型标准、租金标准等，并明确保租房的三大主要筹集渠道。 乌鲁木齐优化调整保租房和配售型保障性住房的配租配售机制，进一步提升选房便捷度与服务透明度。 广州发布政策加快推进模块化建筑发展，要求保障性住房优先采用模块化建筑。

多渠道筹集方面，广西发布规范开展收购存量商品房用作保障房的工作指南，明确收购主体、收购基本条件及收购后配租配售周期要求等； 三亚发布征集公告，在全市征集未售商品房及闲置商办厂房，用于转化为人才房与保障性租赁住房，其中人才房仅限新建商品住房，要求权属清晰、配套成熟，收购价格以备案价为参考上限。

人才安居支持方面，南京、合肥、上海金山区、北京门头沟区、泉州石狮等地出台一系列政策保障人才安居，包括但不限于免费人才驿站、人才租房补贴、分年度阶梯式租金优惠等，其中部分地区特色化的设置了重点产业人才提标政策，如 南京针对重点领域规上企业新引进的毕业生、人工智能（软件）企业新引进的重点大学学士及以上毕业生设定更高的补贴标准，赋能重点产业人才引进。

公积金支持方面，内蒙古、呼和浩特出台政策细则提高租房提取公积金额度，普通职工额度上浮30%，多子女家庭、高层次人才、青年人才等重点群体额度上浮50%。

表：2026年3月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

2.租赁住房供应

成都：2026年，计划新增筹集保租房5000套（间），推广“一张床、一间房”供应模式，筹集“彩领之家”项目房源10000张（间）。

天津：2025年，全市新筹集保障性租赁住房5691套，竣工2万套，超额完成年度计划。

郑州：2026年，计划筹集保租房（人才公寓）5000套（间），分配保租房（人才公寓）1万套（间），纳管各类租赁住房3万套（间）。

杭州：一季度已累计推出保租房项目5个，共2190套房源。2026年计划推出保租房4000套。

肇庆：2023年至2025年，肇庆市累计建成保租房7972套。2026年，肇庆市计划筹建、收购保租房1871套。

· 获取最新租赁市场数据&报告

市场运行

1.整体租金：3月50城住宅平均租金环比上涨0.09%，同比下跌3.65%

2026年3月，受节后返工潮影响，重点城市租住需求明显增多，市场活跃度上升，50城住宅平均租金止跌企稳。根据中指50城住宅租赁价格指数， 3月，全国50个城市住宅平均租金为34.00元/平方米/月，环比上涨0.09%，2月为环比下跌0.11%；同比下跌3.65%，跌幅较2月收窄0.14个百分点。

图：2021年9月至2026年3月50城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.重点城市租金：一线城市住宅平均租金集体上涨，北上深环比涨幅位居50城前三

2026年3月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为23个，较2月增加12个。具体来看，深圳、北京、上海环比涨幅在0.3%以上，位居50城前三 （更多数据点击查看：）；天津、成都等12个城市涨幅在0.1%（含）-0.3%之间；广州、苏州等8个城市涨幅在0.1%以内。

2026年3月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为27个，较2月减少11个。具体来看，温州、泉州等5个城市环比跌幅在0.3%及以上，其中温州跌幅最大，为0.68%；郑州、宁波等17个城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之间；常州、南宁等5个城市跌幅在0.1%以内。

图：2026年3月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

关注点

1.保租房从规模筹集转向优化供给，“十五五”聚焦行业规范发展与专业化企业培育

对比《“十四五”规划纲要》与《“十五五”规划纲要》中住房租赁相关提法，“十五五”时期我国发展租赁住房的政策导向发生了明显变化。具体来看，

• 两份《规划纲要》 都强调了“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，目标从“加快建立”到“健全”，体现了政策目标的延续与升级，对住房质量和发展内涵提出了更高要求。

• 从住房租赁市场发展的具体提法来看，《“十四五”规划纲要》对租赁市场的提法更为集中和具体，提出了较为系统的工作路径，包括扩大供给、完善长租政策、推动租购同权、加快法规建设等，并详细列出了具体的房源筹集渠道。 《“十五五”规划纲要》对租赁市场的直接表述相对精炼，强调“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”，标志着租赁行业发展重心从初期的“加快培育发展、扩大供给”的增量建设和机制建立阶段，转向后端的“规范发展、培育专业主体”的质量提升和规范运行阶段，“十五五”时期专业化长租企业发展迎重大机遇。

• 同时，住房租赁行业作为推动房地产高质量发展的关键一环， 将统筹“推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用”，优化行业供给。

• 值得注意的是，“十五五”规划 创新性的提出了“探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用”，打破了配租、配售房源间的壁垒，通过统一的规划和调剂，增强住房保障体系的整体弹性和资源配置效率，使保障房资源能够根据实际需求更灵活、更精准地投放和使用，避免资源错配或闲置。

表：《“十四五”规划纲要》与《“十五五”规划纲要》中住房租赁相关提法对比

数据来源：中指研究院综合整理

2.上市房企2025年年报披露租赁板块运营情况，头部长租企业高质量增长

3月，上市房企集中披露2025年报，部分头部房企在年报中体现了租赁业务板块的运营情况。根据公开年报显示，2025年头部房企系长租企业普遍实现高质量增长，万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢等稳定期项目出租率普遍在95%及以上，营业额稳健增长。

企业投资策略趋向收敛聚焦，如招商伊敦公寓全年新入市12个项目，其中一线城市占比92%。在市场租金持续调整的背景下，核心城市优质区域表现出较强的抗跌能力。

企业积极统筹盘活存量资产，2025年，泊寓通过“非住改租”等模式成功盘活酒店、办公、产业配套宿舍等多种类型的资产，累计盘活本集团及国资国企项目24个，房间数超1.5万间。

表：2026年3月披露年报的头部房企租赁板块运营情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

报告下载（电脑端复制链接）

➤ 政策解读

两会定调！2026如何稳楼市？

未来五年，房地产“分量”更重了！

土地新规落地，对房地产有哪些影响？

“十五五”房地产发展三大着力点

从地方两会，看房地产的新提法

➤企业研究

2026中国房地产百强企业研究

2026年1-3月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

2026年1-3月中国房企销售业绩解析

➤房地产市场

2025中国房地产市场总结&2026趋势展望

2025年中国住房租赁市场总结与展望

“十五五”中国房地产市场趋势展望

越贵越抢手？揭秘2025百亿楼盘热销逻辑

➤指数研究

中国房地产指数系统30年

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2026年3月）

➤物业研究

2025中国物业管理市场总结&2026趋势展望

https://u.fang.com/yorr7x/

2025中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

https://u.fang.com/yorr7w/

2025年中国物业服务价格指数研究报告

https://u.fang.com/yorr7v/

中指研究院官网·中指云平台

www.cih-index.com

为行业提供：

●4万+房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

●2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据；

●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。