观点网 香港报道5月14日，九龙仓集团今日举行股东周年大会，一如既往于集团旗下的马哥孛罗香港酒店进行，但明显对比过去数年，主席吴天海的神情松快不少。

吴天海于早两天的九龙仓置业股东会后已向媒体表示，认为香港零售业可能已转势，自2025年年中开始录得增长，2026年第一季增长步伐明显加快，而五一黄金周市况初步判断表现正面。

据透露，九龙仓旗下中环及尖沙咀酒店于五一黄金周录得高入住率，房租同比有单位数升幅。

业务转好的情况似乎不只限于九龙仓置业，同样出现在九龙仓集团的身上。

九龙仓集团股东会上，有股东一连提出多个关于不同业务的问题，吴天海都逐一响应。

相信当中最大转变的必定是港口业务，他透露，已成功争取部分货量回流香港，预计今年下半年开始落实。但目前无法确定全年总货量会否较去年增加，因为新业务要到下半年才可作出贡献。但集团会尽一切努力，为公司及股东争取最佳结果。

对比去年的情况，港口业务似乎出现起色，印证了其3月时业绩会上提出的，“中东局势也有潜在机会出现”的看法。

吴天海补充，香港作为港口，在华南的市场份额已下降，过去五年呈现相当稳定的下降趋势。而来自华南其他港口的竞争非常激烈，尤其是深圳及黄埔。在非完全公平的竞争环境下，集团会尽最大努力，控制成本、为客户提供更优质的服务。

根据业务去年的业绩，现代货箱码头于香港的吞吐量减少6%至330万个标准箱。深圳方面，大铲湾码头的吞吐量增长16%至260万个标准箱，而联营公司蛇口集装箱码头的吞吐量则增加6%至680万个标准箱。分部整体收入下跌3%至21.28亿港元。

至于内地发展物业方面，他指，集团已接近完成在内地发展物业的投资周期，集团自2019年起暂停吸纳土地储备后，可供销售存货已逐步消化，所谓的“在建项目”亦并非结构工程，主要是完成最后的装修工程。

剩余库存为写字楼和零售物业。而办公室及零售物业的市场深度远不如住宅，因此处置余下库存需要较长时间。

资料显示，截至2025年底，九龙仓集团内地存货/已发展及待售物业面积为120万平方米。

同时，吴天海称，内地全国办公楼供应过剩，上海亦不能幸免。

“会德丰国际广场（Wheelock Square）以往出租率高达90%以上，现已跌至90%以下，这是全国办公楼普遍面对的现象。”他举例说

他续指，办公楼继续面对租金及出租率的下行压力，集团正尽一切努力提升竞争力，不仅在价格方面，也包括服务和其他配套。

而长沙、重庆和成都的商场供应持续增加。目前长沙的表现优于成都，因为竞争相对较小。

因供应问题，过去两年零售商业市场需求呈轻微下滑趋势，但开始看到初步回稳的迹象。“如果这个趋势持续，希望不久的将来可以看到租金温和回升。”吴天海说。

资料显示，内地两个核心物业长沙国金中心及成都国际金融中心至2025年底的出租率分别为99%及97%。

有股东亦问及香港发展物业的情况，吴天海表示，集团目前主要推售项目为两个山顶项目Mount Nicholson及种植道1号，和启德跑道区住宅项目维港?湾畔。前两个项目均属豪宅或超豪宅项目，市场非常狭窄，买家较挑剔，故成交量低，集团亦不期望这些项目能迅速售罄，以Mount Nicholson为例，销售期已接近10年，集团目前仍持有原来库存约10%的单位。

“除非找到合适价格和合适买家，否则我们不会急于出售。”他强调。

吴天海又指，部分早期售出的单位已开始贡献收益，集团会于今年继续销售其余单位，并透露山顶独立屋的发展利润其实相当吸引，部分原因是因为早年购入土地的成本较低，但由于发展及销售周期长，所以持货成本亦较高。

而启德合资项目地价较高，因此利润率不会太高，但仍期望能取得合理的回报。

据了解，去年Mount Nicholson一个顶层单位曾以6.09亿港元售出，呎价达14.4万港元，刷新分层单位纪录。按应占份额计算，去年发展物业确认入账收入上升254%至11.4亿港元，尚未确认入账销售额为10.63亿港元。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。