澳大利亚楼市正在经历一轮深度降温，连续加息与联邦政府削减投资者税收优惠的叠加效应持续释放，正把延续数十年的繁荣周期推向拐点。

房地产研究机构Cotality数据显示，自2026年初至今，悉尼和墨尔本两大核心住房市场房价已累计下跌4.5%，近一个月降幅均超过1%，拍卖成交率回落至2020年以来的低位。下行态势近期已蔓延至布里斯班、阿德莱德及珀斯等其他主要城市。回顾过去三十年，悉尼房价累计涨幅曾高达730%，中位房价由21.5万澳元攀升至约180万澳元，房价收入比由不足6倍激增至13倍以上，使澳大利亚成为全球住房成本最高的市场之一。

本轮回调直接受制于货币政策与税收政策的双重收紧。澳洲联储今年2月、3月和5月初连续加息，购房融资成本显著上升；在最新一次议息会议上，该行宣布维持基准利率4.35%不变，连续第二次按兵不动，但同时保持鹰派立场，强调若通胀上行风险成为现实，不排除进一步加息的可能。目前澳大利亚通胀率已连续五年未能触及2%至3%目标区间的中枢。

税收层面，澳大利亚联邦政府于5月12日出台预算案，大幅削减房产投资者税收优惠，将“负杠杆”投资房亏损抵税政策限定于新建住房，并计划自2027年7月起缩减50%的资本利得税优惠力度，导致投资者入市意愿大幅下挫。

信贷端同步出现收缩信号。汇丰控股旗下澳洲汇丰银行于8月1日宣布，向黑石集团旗下基金全资拥有的Virgo BidCo Pty Ltd出售账面价值约360亿澳元的住房贷款与个人贷款组合，并计划在未来18个月内逐步缩减当地零售银行业务。

澳大利亚AMP金融集团首席经济学家谢恩·奥利弗表示，此前支撑澳大利亚楼市繁荣的宏观环境已发生根本性转变，低利率周期结束、金融去监管效应递减以及双收入家庭红利消退，正共同推动市场动力由“顺风”转为“逆风”。他预计，本轮调整中全国房价整体降幅或达7%，悉尼和墨尔本等重点城市的降幅可能达到11%。

与房价下跌形成反差的是，澳大利亚全国住房空置率目前仅为1.6%，租金水平居高不下。SQM咨询公司创始人路易斯·克里斯托弗指出，税改政策可能促使投资者寻求更高的租金回报，未来两至三年内住房租赁市场的成本压力恐将进一步上升。

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来源：市场资讯