2026年是不动产与关联产业步入新旧动能转换的关键之年。当市场告别增量扩张的黄金时代，行业底层逻辑正在被系统性地重写——从开发到运营、从增量到存量、从规模到品质、从空间租赁到价值共生。

值此“十五五”开局之年，《观点指数 • 2026博鳌报告》穿透短期市场波动，拆解产业底层逻辑的演变，为全行业呈现一份兼具专业深度与前瞻价值的产业全景图谱。

以下为《住房租赁：格局嬗变》报告。

进入2026年，中央及地方持续搭建完整的租赁住房长效制度框架，以存量商品房收购、非居改住、低成本信贷、税费减免等为抓手持续扩容保租房供给。同时，各省市人才安居、公积金改革、公保并轨、行业监管细则同步完善，住房租赁政策体系逐步从基础制度建设向高质量发展转变。

市场租金表现上，各级城市租金同比持续承压，毕业季、返工季带动环比阶段性修复，同时保租房持续发挥市场稳价作用，租金仅为同地段市场化房源的六到九折，政策限价属性对冲市场化租金波动，搭建市场化租金随行及保障房租金兜底双层租金体系。

企业供给端，观点指数注意到年内样本企业新增开业项目规模较2025年同期明显收缩，地方国资、央国企成为新增项目的主力，市场化长租企业受低价保障房分流冲击的影响，普遍收缩拓店规模，行业告别全域市场化扩张阶段。年内新增项目集中长三角、一线及强二线等核心城市，500套以下小型存量改造公寓为市场基础供给，千套级产住融合社区成为政策导向下的发展新主线。

资本端，年内租赁住房REITs市场首发与扩募并行，存续资产规模稳步扩容，底层资产布局城市持续拓宽。同期资产证券化产品密集发行，多层次租赁金融工具集中创新落地，全国首单R4用地绿色保租房类REIT、多类型机构间REITs先后发行，发行主体由单一国资拓展至民企、外资，底层资产从保租房逐步向市场化长租公寓拓宽。

上半年行业资源持续向长三角、一线、强二线等核心产业集聚的城市倾斜，国资主导保障房供给、市场化主体转型轻资产运营、多元化配套服务落地、多层次资本市场工具等成为住房租赁市场发展的核心主线。

政策环境

“十五五”规划为住房租赁定调，存量收储专项政策持续落地

据观点指数监测，2026年1-6月，中央多部委密集出台住房租赁、保障性住房等相关领域的顶层政策，覆盖规划纲要、金融财税、青年安居、公积金改革、资产盘活等多个维度，住房租赁政策体系逐步从基础制度建设向高质量发展转变。

其中，2026政府工作报告明确鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，以及《十五五规划纲要》正式发布，将住房租赁市场发展提升至国家战略高度，提出逐步解决新市民、青年人阶段性住房困难，构建“配售+配租”并行的保障体系。规划纲要强调保障性住房在住房体系中的基础性作用，为“十五五”期间住房租赁市场发展指明了方向。

在5月国务院颁布的《城市更新“十五五”规划》的顶层设计中，住房租赁正式成为支撑城市存量提质、盘活存量低效资产的重要抓手。规划将老旧厂房、商业办公、存量商品房、公有住房等低效资产全面纳入盘活范围，为住房租赁市场开辟了全新的房源获取通道，并通过优化保障性住房供给，精准解决各类群体居住难题。同时，规划明确提出，推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs和资产证券化产品，为存量资产盘活提供融投管退的完整闭环，也将吸引更多社会资本参与城市更新背景下的租赁住房建设与运营。

货币金融政策持续压低融资成本。2026年1月央行结构性工具利率下调0.25个百分点，保障性住房再贷款由1.75%降至1.25%，是继2025年降息后的再度加码。同时财政部明确落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策。

青年安居专项政策层面，细分小户型、宿舍型公寓成为建设硬性导向。十五部门联合发文，要求各地因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓，布局产业园、轨道交通沿线，降低通勤成本、促进职住平衡。同时，年内住建部联合共青团中央召开青年安居座谈会，将青年租住需求纳入城市配套硬性考核。

在中央统一政策框架的指引下，2026年上半年全国各省市、区县密集出台落地相关文件细则，政策内容覆盖房源筹集、人才补贴、存量收购、运营监管、金融配套、公保并轨、城市更新改造等，各地结合自身人口规模、库存水平、产业结构进行差异化施策。

回顾地方的政策文件，存量商品房收购已成为各地的核心抓手，配套操作细则相继落地。年内上海、重庆、福建、广西、烟台、中山、河南等多城密集出台存量房源收购政策或推动存量收储工作进展，聚焦商品房收购方案、专项债/再贷款支持、收购价格标准等，形成标准化收购流程。

举例来说，湖南2026年拟收购超200万平方米存量房源用于保障性住房、安置房、宿舍及人才房等用途，计划发行27.99亿元专项债专项用于收购。上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房工作，探索核心城市存量盘活新路径。

同样聚焦供给侧，非居住存量改造政策逐步从试点走向常态化，商办、厂房、酒店批量转租赁成为重要的趋势，各地细化改造审批流程。如年内广州、深圳、珠海、福州、贵州等明确闲置写字楼、厂房、酒店可改造保租房，不调整土地性质。

需求侧，人才安居体系持续细化。多地围绕十五部委青年安居政策，搭建租金补贴、人才公寓免租驿站、公积金优化等多重保障体系，覆盖毕业生、产业工人、科创人才、港澳青年等群体。

管理规范层面，成都、浙江、北京、郑州、西安等多城聚焦行业监管与立法，同步出台租赁管理条例、租住面积标准、违规企业整治等文件，整治行业乱象，建立长效监管机制。

现阶段，住房租赁行业常态化监管体系已逐步成型，违规企业持续出清，合规连锁运营品牌市场份额进一步提升。

整体来看，年内政策重心明显从增量建设转向存量盘活，同时随着新建保障性住房的持续推进和房地产市场存量规模的扩大，未来政策导向将更加注重存量资源的盘活利用，非居改租、收购存量商品房、公保简并等模式将成为政策重点。

与此同时，政策导向从满足基本居住需求，逐步向提升居住品质、完善配套服务、促进社区融合转变。智慧化、绿色化、人性化成为租赁住房发展的新方向。

在支持行业发展的同时，监管同步加强。资金监管、企业监管、租客权益保护等方面的制度持续完善，促进行业健康有序发展。

市场表现

50城住宅租金同比持续承压，租金修复更多依赖季节性需求冲击

租房市场表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金的走势情况。

2026年6月，50城住宅平均租金单价31.44元/平方米/月，环比小幅下行0.36%，对比2025年6月的33.86元/平方米/月，当前租金仍存在约7%的价差，尚未修复至去年同期水平。

拉长上半年维度，2026年1-6月50城租金累计均值录得31.11元/平方米/月，2025年同期为34.00元/平方米/月，累计同比下滑8.51%。样本内84%的城市租金录得同比下跌，核心城市租赁价格整体弱于去年同期，行业租金增长压力持续存在。

从月度走势来看，市场阶段性修复特征清晰。1-5月租金持续震荡上行，租金均值由1月的30.67元/平方米/月回升至5月的31.55元/平方米/月，区间累计涨幅2.87%。6月虽出现环比小幅回落，但跌幅较年内前期显著收窄，租金底部企稳信号逐步显现。

分城市月度行情分化明显。5月受毕业求职需求前置释放带动，绝大多数城市租金环比上行，其中一线城市迎来一轮强势反弹。进入6月，季节性需求边际减弱，租金同步回调，全年新增保租房集中入市带来的供给增量持续压制市场化租金，供需两端博弈持续。

整体来看，上半年租金回暖依靠春节返城、毕业季等短期季节性客流形成脉冲式拉动，存量改造、新建保租房持续扩容带来供给增量，供需基本面未出现实质性改善，季节性红利消退后租金缺乏持续上行支撑。

分重点城市观察，一线核心城市租金绝对值长期具备稀缺价值，其中北京2026年1-6月平均租金96.77元/平方米/月，租金单价稳居全国第一，但上半年累计同比下跌17.47%，为样本内跌幅最深的城市之一。上海紧随其后，上半年租金均值91.69元/平方米/月，累计同比下滑12.17%。

分城市能级来看，2026年1-6月，百城一线住宅累计租金均值为80.22元/平方米，二线城市28.08元/平方米，三线城市租金为18.98元/平方米。一线租金单价约为二线的2.86倍、三线的4.23倍，核心城市租赁资产价值优势稳固。

对比2025年上半年，三者累计下跌幅度分别为15.1%、7.35%及4.16%，高能级城市在年内租金调整期内承受了更大的租金回调压力。

单月同比表现上，年内一线、二线及三线城市租金同比全线持续负增长，租赁市场整体处于价格调整周期。

重点城市租金环比表现季节性特征明显。受春节后返城及毕业季需求释放等季节性因素影响，上半年一线城市租金表现为V型修复态势。1月租金跌至77.73元/平方米/月的阶段性低点后，2月环比反弹3.11%，3月短暂回调2.37%，4月和5月连续两个月强劲上涨，环比涨幅分别达1.98%和4.81%，5月83.64元的水平已和2025年10月基本持平，6月毕业季需求提前透支，导致租金阶段性回调。

二线城市上半年租金走势平稳得多。1月租金为27.47元/平方米/月，此后在27.91元至28.68元之间窄幅波动，6月收于28.68元/平方米/月，环比微涨0.53%，同比下跌4.94%。

三线城市是三个能级中表现最弱的板块，租金单价从1月的19.24元/平方米/月波动下行至6月的18.71元/平方米/月，不过月度整体波动区间远小于一线城市，三线城市租金已处于较低水平，继续下跌的空间有限，但受制于人口外流和需求不足，同样缺乏上涨动能。

从数据来看，一线、二线聚集高校、科创企业、外来务工群体等，每年5-6月毕业求职季形成刚性租赁高峰，环比波动幅度大。三线以本地常住居民、基础务工人员为主，人口流动季节性弱，租金月度变化平缓。

从重点城市租金表现来看，观点指数判断，随着市场调整逐步到位，租金继续大幅下跌的空间有限，整体有望企稳。同时，各地人才补贴、公租房扩围、青年公寓、人才公寓、保租房等投放优先在一二线城市落地，短期内或对市场化租赁房源形成一定分流；但长期来看，这些举措将有效夯实刚需群体的居住基础，稳固市场基本盘。

企业经营

多元主体入局，头部规模领跑却增收乏力

企业经营层面，进入2026年，住房租赁行业集中度持续提升，头部企业规模稳步扩张，观点指数监测的住房租赁集中式领域中， 20家样本企业已开业规模超110万套/间。

万科泊寓及龙湖冠寓管理规模稳居集中式领域第一梯队，两者已开业房量均超10万间。截至3月末，万科泊寓共运营管理25.1万间长租公寓，已开业房量为18.2万间，继续保持行业领先地位。龙湖冠寓开业房源达到12万间。

第二梯队已开业规模在2万到10万间之间，以专业运营商及国央企为主，包括瓴寓、乐乎集团、美寓、百瑞纪集团、城家公寓、安居乐寓、华润有巢、招商蛇口壹间公寓、保利和寓等，这部分企业正在向全国化布局迈进。

2万间以下中小型住房租赁企业多为新入局的地方国企或者深耕细分领域的市场主体，包括中海长租公寓、方隅公寓、乐璟生活社区、浦发有家等。

与此同时，以自如、相寓等为代表的分散式租赁企业管理房量也有不同程度的增长。其中，截至一季度末，相寓在管房量较年初增加0.78万套至34.52万套，继续保持稳健增长。

不过，观点指数注意到，头部企业虽规模领先，但受租金下行、存量优化等因素影响，全年营收出现小幅收缩。部分国资、腰部品牌凭借高出租率、低成本资金、精准赛道布局等优势，实现营收逆势高增，行业已从规模竞争转向包含运营、盈利、资产质量等在内的多维度竞争。

数据显示，2025年主流房企系长租公寓品牌营收表现为规模梯队固化、增速两极分化的特点。除相寓及雅诗阁外，上图所列示的8家样本企业合计收入约98.53亿元。

其中万科泊寓、龙湖冠寓继续稳居第一梯队，2025年收入分别为36.66亿元和24.8亿元，合计占7家企业总收入的比例超60%，但两者年度收入同比均出现微跌。分散式企业以相寓为例，相寓2025年收入50.13亿元，同比下降18.19%，降幅较为显著。

从数据来看，头部品牌的规模优势固然存在，但年度收入均出现不同程度的负增长，在租金下行周期中，庞大的体量使得调租难度增加，更大规模也意味着更大面积的收入基数承压，租金调整的边际难度随规模递增。

值得关注的是，万科泊寓在2025年主动推进存量优化策略，通过出清低效房源、聚焦核心城市优质资产来改善资产组合质量，虽然短期收入微降，但长期来看有利于提升整体的运营效率和抗周期能力。

国有资本运营企业表现亮眼，以招商蛇口壹间公寓、华润有巢、城投宽庭为代表的样本企业，全年营收集中在6亿至14亿元区间。这部分地方国央企市场主体正逐步从政策驱动的供应者成长为有竞争力的市场化运营主体。

招商蛇口壹间公寓和华润有巢年度收入分别为14亿元及8.8亿元，两者同比均实现两位数增长，前者涨幅为13.45%，后者为10%，正在逐步缩小与头部的差距。其中招商蛇口壹间公寓业务已覆盖深圳、上海、杭州、厦门、合肥等全国十余座重点城市，同时年内亮相的合肥壹间公寓·高新社区、乌镇壹间公寓·桃源里等项目为其全国化业务扩张补充资产储备，进一步支撑营收规模向上。

城投宽庭单城布局的在管房源实现6亿元的年度收入，单城产出效率超过了部分全国性布局的品牌。

全年创收5亿元以下的以中海长租公寓、金地草莓社区、宁巢公寓、陆家嘴乐居等为代表，这部分企业体量不大但运营灵活。其中，陆家嘴乐居年度收入同比增长82.54%至1.15亿元，成为年度收入增幅最大的企业。另外，据企业披露，截至2025年末，安居宁巢公司合并资产总额约23.3亿元，并争取2026年年度营业收入突破2亿元。

出租率表现上，观点指数监测的住房租赁品牌整体出租率集中在80%至98%区间，超过八成品牌出租率达到或超过90%。其中以美寓、宁巢、相寓、华润有巢、万科泊寓、龙湖冠寓等为代表的样本企业出租底线稳固。

从数据来看，行业增长的动力正从规模扩张切换到运营深耕，未来的收入增长将更多依赖于出租率的稳定维持、租金溢价能力的持续提升、增值服务收入的多元拓展以及存量资产的盘活效率等。

回顾年内样本企业的外拓表现，观点指数注意到，轻资产化已成为企业扩张的主流方式，市场增长格局出现结构性重构，增量资源向具备运营、数字化、品牌能力的主体倾斜。

其中国资平台持有资产+专业运营商输出管理的合作模式持续成熟，年内以万科泊寓、瓴寓、华润有巢、漫柏集团、雅诗阁等为代表的住房租赁运营商先后与多地国资平台达成合作，依托存量改造、联合运营、全权托管等轻资产模式实现规模扩容。

除对外拓店外，万科泊寓等头部企业同步推进存量门店提质优化，通过户型调整、配套升级、低效房源出清等改善存量资产收益。

另外，年内外资、互联网企业、国资等多类主体加速布局，住房租赁市场参与方多元化发展趋势明显。

外资资管聚焦核心城市优质存量项目输出运营能力，睿星资本年内拿下上海前滩驻在云湾LIV'NTheCove长租公寓整体运营权，项目底层资产由上海国存基金、光大金瓯持有，形成“国资持有物业+外资专业运营”的合作范本。

互联网、科技大厂加速切入住房租赁赛道，多元布局动作密集落地，其中包括美团“拼好房”的商标注册、多个京东小哥专属公寓落地、腾讯企鹅岛员工公寓的投入使用、华为与广州安居集团达成合作、小米牵手万科泊寓、悦享·小鹏之家（珠江嘉苑店）正式开业运营等，大厂企业的布局正在为行业带来产品形态、运营方式及定价逻辑上的新变化。

对于专业住房租赁运营商而言，各地城投、安居平台储备大量待入市保租房与存量改造物业，资产运营管理权持续对外放开。同时小米、华为、京东、小鹏等企业持续加速自建员工配套公寓，该类项目虽单盘体量不及大型保租房社区，但客群稳定、空置率低、具备品牌溢价，这将是住房租赁运营商轻资产化的增量来源。

从数据来看，增长的物理天花板尚未到来，但分配逻辑已经改变。结构性因素正取代总量因素，成为企业增长与否的关键。

项目发展

市场化主体主动缩量，产住融合社区成为发展新趋势

项目开业方面，观点指数选取30家住房租赁企业作为样本，监测住房租赁产品的开业情况。

新增项目开业层面，2026年1-6月，观点指数监测的样本企业累计新增开业项目70个，涵盖21家主流品牌、19座重点城市。对比2025年同期，样本企业新增开业项目总量显著收缩，行业整体拓店扩张节奏放缓。

观点指数认为，供给格局发生结构性转变是本期开业规模同比下滑的核心诱因。当前各地城投、安居平台等地方国资批量投放保障性租赁住房、人才专项公寓，依托低成本政策性信贷、全链条税费减免、政府指导价等多重优势，形成极强的价格竞争力，持续分流青年刚需租客，大幅挤压市场化长租公寓盈利空间，行业市场化赛道竞争压力持续走高。在此背景下，大量市场化老牌运营商调整经营战略，主动暂停全国化规模扩张，将重心转向存量资产精细化运营、低效门店出清。

本期70个新开项目覆盖地方国企、央企、传统房企系、民营专业运营商、外资服务公寓五大主体，万科泊寓、龙湖冠寓、招商蛇口壹间公寓、华润有巢、雅诗阁、合肥承寓、杭州安居宁巢等主流品牌均有项目落地，市场运营主体维持多元化格局，但不同类型主体的拓店力度明显分化。

其中地方国资企业作为区域市场供给的核心，聚焦保租房与人才公寓赛道，杭州安居宁巢、郑州城发美寓、合肥承寓、上海城方、珠海珠光集团、浦发有家、寓见安居等是其中的代表。

保利和寓、华润有巢、招商蛇口壹间公寓等央企表现突出，落地多个千套级标杆项目，如保利和寓上海光合社区、招商蛇口合肥高新社区、华润有巢北京亦庄经开区店，这部分企业新开项目兼顾保租房及市场化长租赛道。

相比之下，传统房企系市场化运营商和专业运营商全面收缩拓店步伐，部分品牌年内无新增开业。万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓、方隅公寓、百瑞纪集团、乐乎公寓等仍保持一定开业节奏，但从广撒网转向精选店，优先选择布局核心城市的优质存量改造项目。金地草莓社区、朗诗寓、乐璟生活社区等老牌运营品牌上半年无新开项目，收缩的核心原因是国资保租房低价分流客源、持续压缩盈利空间，叠加存量项目运营承压，企业战略已从规模优先切换至效益优先。

外资品牌雅诗阁持续坚守高端服务式公寓赛道，布局核心枢纽城市，上半年集中布局上海、武汉、广州、厦门、海口等核心商旅城市，主打精装套房、全屋智能配套，聚焦高端商务、旅居租赁需求，与普惠型保租房形成差异化布局，受国资保障房竞争的冲击较小。

年内样本企业新开项目辐射一线、新一线、强二线等核心城市，涵盖保障性租赁住房、人才公寓、产业配套公寓、市场化长租公寓、高端服务式公寓等多元化租住产品，匹配不同层级的居住需求。

具体来看，上海以15.71%的项目占比持续领跑全国，涵盖千套级大型租赁社区、高端服务式公寓、市场化长租公寓等多元产品类型，兼顾保障性与市场化供给。深圳以11.43%的占比位列第二，依托招商蛇口、华润有巢、寓见安居等央国企项目，聚焦产业园区人才公寓与城市青年人才住房需求，新增项目以政策类保障房源为主。

杭州、合肥、郑州、北京、广州、成都等城市同样有多个项目落地。从区域热度来看，上海、杭州、合肥、无锡、苏州、嘉兴等长三角城市合计占比超40%，行业发展热度领先于其他区域。

从数据来看，一线、强二线产业/科创城市承接绝大部分新增供给，三四线城市无规模化新开项目，行业资源、资金、房源持续向人口流入核心城市集中，区域马太效应进一步加剧。

从新开项目房源规模划分，500套以下中小体量项目占比51.11%，是上半年拓店首选的形态，这类项目多为存量住宅改造、商圈小型公寓、片区配套人才公寓等，运营主体以地方区域国资、中小民企、高端服务式公寓品牌为主，单盘体量小、区位分散，主要布局城市核心商圈、地铁沿线、高校周边，精准服务零散青年刚需、商务短期租住人群。

500-1000套中型项目及1000套以上大型社区两类体量占比基本持平。

观点指数注意到，千套级大型租赁社区上半年落地数量较2025年同期有所提升，这类项目多由国央企开发打造，典型项目包含上海城投宽庭张江社区、珠海珠光琴澳青年城、合肥招商高新社区、浦发有家进贤青年社区、华润有巢北京亦庄经开区店等。

此类大型项目核心特征为产住深度绑定，项目选址紧贴经开区、高新产业园、科创产业集群，房源户型、配套设施完全匹配产业人群的租住需求。

从上半年已开业项目来看，产住绑定社区涵盖产业工人保障型、科技人才配套型、城市更新等多种模式，房型包括面向科创白领配置精装一居室、面向制造业产业工人配套多人间宿舍型房源、面向家庭型居住需求的多居室，同步配套食堂、商业、运动空间、通勤班车等产业配套，实现居住、就业、生活一体化。

目前，各地正将产业配套保障性租赁住房作为优化营商环境、强化人才引进与招商引资的关键支撑。同时，专项债券、保障性住房再贷款等政策性资金工具，正积极助力产业园配套租赁项目的落地实施。

产住绑定模式最直接的效益体现在招租端。传统市场化项目开业后通常需要3-6个月的爬坡期，出租率从零逐步提升至稳定状态，而产住绑定项目在开业前即可通过园区企业的集体租赁意向锁定相当比例的房源，爬坡期大幅缩短，获客成本显著降低，这也是租赁企业布局的核心驱动力。

可以预见的是，贴合产业布局的大型产住融合租赁社区，将持续成为市场新增供给的核心增量载体。

公募REITs

新发行与扩募并举，年内租赁住房REITs板块整体震荡走弱

公募REITs表现上，年内中航北京昌保租赁住房REIT成功首发，中金厦门安居REIT完成扩募，同时多单产品处于申报或审核阶段，租赁住房REITs持续扩容。

具体来看，4月29日，中航北京昌保租赁住房REIT在深交所成功上市，募集资金9.268亿元，底层资产为北京昌平区未来科学城的三个公共租赁住房项目，共计1394套房源，历史出租率达98%。

在储备项目方面，5月，国泰海通中建租赁住房REIT计划募资13.14亿元，已获上交所反馈，中金杭州安居保障房REIT拟募资8.52亿元获深交所问询，两者底层资产分别为中建·幸孚+公寓（上海松江店）及杭州明石公寓项目。

除上海、杭州外，全国十余座重点城市已提前启动保租房REITs筹备工作，济南城市发展集团、郑州城发等地方国资平台已完成合作机构遴选、项目筛选培育等招标环节，后续底层资产将进一步覆盖济南、郑州等新一线城市，同时南京、重庆、西安、青岛、天津、广州、福州等城市也在同步推进项目储备，后续资产的城市覆盖面将从现有核心一线及强二线城市，逐步向更多新一线及省会城市延伸，资产的城市边界进一步扩充。

截至6月30日，全国已有9只保租房公募REITs成功上市运营，已上市的项目后续扩募推进节奏分化明显。6月，中金厦门安居REIT顺利完成扩募，募集资金7.887亿元，扩募资产为厦门思明区林边公寓和湖里区仁和公寓。此前华夏北京保障房REIT及华夏基金华润有巢REIT首次扩募份额已挂牌上市，三者扩募资产的城市布局均与首发项目城市布局一致。

汇添富上海地产租赁住房REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT及红土创新深圳安居REIT等项目已陆续发布扩募公告或处于推进阶段。前两者拟扩募资产均为上海核心区域的租赁住房。

年内红土创新深圳安居REIT更新扩募方案，拟购入承福苑、南馨苑、空港花园和尚龙苑4个项目，合计建筑面积23.06万平方米，包含3948套租赁住房及51个配套停车位，分布于深圳福田、南山、宝安、龙华四区。

显然，租赁住房REITs市场已进入加速扩容新周期，新发项目持续注入，已上市产品通过扩募实现规模增长，市场广度和深度不断拓展。

从基金披露的业绩报告来看，扩募成为已上市保租房REITs增厚收益的重要手段。

2026年第一季度，8只REITs合计单季度收入约2.05亿元，净利润合计约6085.04万元，可供分配金额合计约1.45亿元。

营收维度上，全部具备同期对比数据的产品，一季度营业收入均实现同比上行，涨幅区间从1.27%至75.8%不等。华夏北京保障房REIT及华夏基金华润有巢REIT营收增速领跑，两者前期完成扩募和资产并表，底层资产规模大幅提升，带动营收同比分别上涨75.80%及74.55%。

净利润层面，板块整体向好，除国泰海通城投宽庭保障性租赁住房REIT净利润同比小幅下滑0.02%外，其余产品净利润均录得同比增长。其中商基金招商蛇口租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT以及中金厦门安居REIT净利润同比增速位居行业前列。

可供分配金额直接决定投资人的分红收益，一季报数据显示，绝大多数上市产品该项指标同比改善。其中华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT表现突出，可供分配金额同比分别提升86.27%、66.57%，直接增厚投资者当期的分红收益。

EBITDA指标出现分化，完成扩募的华夏北京保障房REIT及华夏基金华润有巢REIT依托资产体量扩张实现EBITDA大幅抬升，同期招商基金招商蛇口租赁住房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT等（+3%）等存量产品亦保持平稳增长，EBITDA同比稳中有升。

运营层面，以中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT等为代表的项目，期末整体出租率水平超95%，租金走势平稳，运营状况良好。红土创新深圳安居REIT最新数据披露，其持有的4个保租房项目上半年平均出租率均超95%。

当前存量保租房公募REITs底层资产基本面扎实，持续高位的出租率、标准化精细化的运营，构筑了现金流安全垫。从增长逻辑来看，扩募并入新增资产是驱动营收、净利润、可供分配金额、EBITDA全面高增的核心催化剂，也是现阶段板块规模与业绩增长的核心驱动力。

二级市场表现上，Wind数据显示，2026年6月30日，9只产品仅中航北京昌保租赁住房REIT小幅收跌0.34%，其余8只全部收红。板块情绪有所修复，资金对租赁住房REITs的配置意愿在增强。华泰苏州恒泰租赁住房REIT及华夏基金华润有巢REIT单日涨幅表现突出，短期资金流入明显，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT等其余标的小幅跟涨，涨幅区间在0.45%至1.66%。

近一月及近三个月，板块收益表现明显分化。其中汇添富上海地产租赁住房REIT单月涨幅6.63%，居首；华夏基金华润有巢REIT紧随其后，上涨3.86%。两只上海区域的资产领跑全板块。同期中航北京昌保租赁住房REIT下跌1.48%，短期承压明显。

近三个月，实现正收益的标的聚焦深圳、北京、上海、苏州人口净流入核心城市，包括红土创新深圳安居REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT及华泰苏州恒泰租赁住房REIT。

半年维度，2026年1-6月，9只保租房REIT年内涨跌幅全部为负，板块整体维持震荡调整格局。期间中金厦门安居REIT跌幅居前，其扩募于6月完成，上市后新增份额对价格形成短期摊薄效应。

从行业基本面来看，上半年全国重点城市住宅租金同比持续下行，租赁资产租金增长空间承压，同时各地大量保租房项目新增入市，供给扩容稀释存量租赁资产租金溢价，从基本面端压制板块估值的上行空间。

拉长周期来看，所有租赁住房REITs上市至今（含上市首日）全部实现正向收益，资产长期保值增值属性得到验证。华夏北京保障房REIT以76.97%的累计涨幅稳居板块首位，同时3.993元的收盘价成为全板块价格最高的标的。中金厦门安居REIT以68.65%的累计涨幅紧随其后，两只产品均为市场首批上市的保租房REITs，底层资产运营稳健，已积累了可观的投资者回报。

从数据来看，租赁住房REITs板块估值分化明显，中短期板块走势受区域政策、城市基本面、新增供给及产品扩募等多重因素影响，表现结构性分化。长期看，板块收益高度绑定城市人口流入规模与资产运营成熟度，资产保值属性确定，长期配置价值明确。

投融资与资本市场

证券化产品集中创新亮相，险资等长线资金配置住房租赁资产

行业投融资表现上，除了传统的银行贷款和债券融资外，年内创新融资方式不断涌现。

2026年1-6月期间，多单住房租赁机构间REITs、CMBS、类REITs等多元化金融工具持续推进、获批与发行，租赁住房融资逐步从传统信贷向公开市场、从短期借贷向长期持有的结构性升级。

据观点指数监测，年内住房租赁资产证券化发行主体以地方城投、安居集团等地方国企占据绝对主导地位，民企、专业运营商仅少量参与市场化长租公寓类项目。国资主体手握保租房、城市更新等存量资产，叠加信用优势、政策支持，成为资产证券化的核心力量。

区域分布上，底层标的物业高度集中于长三角，包括上海、杭州、南京、合肥等，北京、深圳等核心城市也是证券化的高地。

底层标的覆盖保租房、公租房、市场化长租公寓、安置房等多种物业类型，其中保障性租赁住房/公租房这类资产依托政策托底、租金稳定、区位集中等优势，是年内证券化的主力标的。

值得一提的是，年内多种创新集中落地，绿色保租房类REITs、机构间REITs（持有型不动产ABS）成为上半年住房租赁资产证券化的核心亮点。

4月30日，华安资产-国泰海通-浦开集团慧智保障性租赁住房绿色资产支持专项计划（住房租赁）在上交所的项目状态更新为通过，项目是全国首单绿色保障性租赁住房类REIT，也是全国首单R4用地租赁住房类REIT。

项目发行总规模为36.5亿元，为上海现阶段体量最大的租赁住房类REIT，优先级票面利率1.95%，创下同规模租赁类REITs历史最低融资成本。

底层资产包括浦东三大成熟保租房社区慧智・仁恒派、慧智・有巢及慧智・芳华，全部为R4租赁专项用地、按照绿色建筑标准建造。据了解，浦开集团深耕浦东人才安居，已落地慧智系列5个租赁社区，累计投运保租房超5000套，全部面向科创青年、新市民，出租率长期保持高位，现金流稳定可持续。

机构间REITs持续扩容。3月30日，太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产ABS成功挂牌上交所，发行规模11.942亿元，是上交所第二单保租房持有型不动产ABS产品，也是全市场首单由民营企业作为发行人的保租房机构间REIT，打破了此前保租房领域国企主导的融资格局。项目底层资产位于上海市闵行区梅陇镇，共有1315套房源。

年内博枫项目的落地则是另一维度的突破。6月5日，中金-博邻长租公寓持有型不动产ABS在上交所成功发行设立，发行规模8亿元，成为全国首单市场化长租公寓机构间REIT，也是首单外资机构参与的住房租赁资产证券化产品。项目底层资产包括静安博邻行政公寓及五角场博邻行政公寓，两者均为博枫自主收购、自主改造、自主定价、自主运营的纯市场化项目，无政策规划背书、无租金收益兜底。该项目的成功发行证明住房租赁资产证券化市场正式告别只有保租房能做的初级阶段，资产资本化边界进一步拓宽。

除此之外，年内又一家地方国企加入机构间REITs发行行列。2026年6月，国泰海通资管-上实城开租赁住房持有型不动产ABS获上交所受理，拟发行金额为6.8亿元，是上实城开旗下首单租赁住房类资产证券化产品。

资产交易层面，观点指数注意到，2026年上半年住房租赁资产交易表现为险资长期资金主导、外资阶段性退出、存量商改保资产成为交易核心、基金化合作模式持续深化等趋势。

具体来看，2026年4月，领盛投资及国寿资本双方长租公寓改造运营基金正式对外落地官宣，并完成上海首批项目收购。

交易底层标的为领盛投资旗下上海两宗长租公寓项目（COZI可遇·东外滩、COZI可遇·新江湾）60%的股权，项目已纳入上海保障性租赁住房体系。两处物业均由存量商业办公楼改造，总建面约37726平方米，紧邻互联网产业集群，面向青年白领、新市民。

本次交易国寿资本出资6.29亿元收购项目60%的股权，领盛投资保留剩余40%的股权，持续全权负责项目的运营管理，双方共同设立专项SPV持有底层资产。

另外，鼎晖投资2025年完成上海Base佰舍苏河项目、嘉定中旭大厦项目收购后，2026年持续推进存量改造，形成系列化资产布局。

专业运营商同步发力，年内城璟租住集团完成北京顺义区12万平方米租赁住房项目收购，成为2026年上半年北京市场最大规模的租赁住房资产收购案。

观点指数认为，住房租赁资产证券化的成熟退出渠道大幅提升了机构投资者的收购意愿，同时公募REITs、类REITs、CMBS等融资工具的常态化发行，解决了长期以来租赁住房资产流动性差、退出难的行业痛点。

金融工具分层完善，住房租赁资产交易与证券化双向联动，行业完整资本闭环已经跑通，政策托底的保租房成为资本首选，核心城市租赁资产资本认可度表现突出。

随着市场发展趋于成熟，行业投融资与资本市场表现将更加活跃，资产边界将持续拓宽。住房租赁证券化标的有望从目前以保租房为主，逐步扩展到市场化长租公寓、服务式公寓、蓝领公寓、人才公寓等多种类型。

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来源：观点网