广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

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房地产发展新模式的落地，需要在供地、开发报建、融资模式、部门协同、基层治理等领域进行系统性的基础制度创新。

于帅卿 中房报记者 李叶丨北京报道

3月5日上午，十四届全国人大四次会议在人民大会堂开幕，李强总理作政府工作报告，为全年经济工作定下基调。在备受关注的房地产领域，报告以185字篇幅，从市场稳定、存量盘活、品质提升、制度改革等多个维度作出部署。

“报告明确‘着力稳定房地产市场’为全年工作重要方向，更强调‘统筹兼顾’的‘新逻辑’。”听完报告后，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

在李宇嘉看来，“统筹兼顾”是指房地产发展既要短期保稳定，也要长期促转型；既要防风险，也要促发展；既要控增量、去库存，也要优供给，将增量管控与存量盘活有机结合。

谈及对2026年房地产市场展望，李宇嘉表示，新一年，工作将聚焦于防范风险、加强保障、构建新模式的部署与地方有效落实等方面。

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房地产进入“新模式培育期”

谈及对政府工作报告的整体感受，李宇嘉表示，相比去年，今年关于房地产的表述位置相对靠后，着墨与中央经济工作会议基本一致，这反映出多重政策考量。

李宇嘉表示，经过这几年调整，房地产风险已得到释放，面向“十五五”，发展重心将从传统模式转向新模式构建和内生动力培育方面，这与房地产高质量发展高度契合。

“转型过程中，住房需求潜力依然可观，但需要通过新模式加以挖掘，包括建设‘好房子’、推进县域城镇化、城中村改造、租购并举、产业或商务社区等。”李宇嘉表示。

作为“十五五”开局之年，李宇嘉认为，今年房地产工作重在为后续发展打好基础、开好局、培育新动力。“地方层面将更加重视房地产问题，这直接关系到财政稳定、平台公司和国企运行、经济增长压力及债务偿还等现实挑战。”

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存量盘活成为新方向

谈及如何落实“因城施策控增量、去库存、优供给”，特别是探索存量商品房盘活用于保障性住房时，李宇嘉表示，这标志着城市发展正从增量扩张转向存量的提质增效。面对新的供求关系态势、居民对美好生活的需求及激活内需潜力、动力和新业态和场景，盘活存量土地和闲置房屋设施将成为未来重要发展方向。

存量盘活的应用场景十分广阔。李宇嘉认为，未来的保障性住房筹集，无论是公租房、保租房还是企业宿舍、学生宿舍，存量盘活将是重要渠道。同时，存量闲置废弃的火车站、老工厂、旧酒店、低效商办楼宇等，也为各地发展文旅、文创、新式餐饮、民宿等消费业态提供了新载体。城市土地开发也应优先考虑已出让但闲置多年的土地。

在破局思路上，李宇嘉强调必须坚持系统观念，强化部门协同，特别是住建部门与自然资源部门的统筹联动。“要在规划和用途调整、简约实用的配套落地、消防等重点环节的设计验收等要加大制度创新力度。”李宇嘉表示，比如商办改建为保障房、长租公寓的项目可简化规划调整流程；在大商业范围内的细分用途转换，允许兼容，无需走规划调整的繁琐调整。

他同时提醒，要坚持“以需定改、以需定筹”，根据实际需求的变化，前瞻性地确定盘活方向，并引入规划师、建筑师、投资主体提前接入和参与，避免改造后产生新的闲置。

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构建更普惠金融支持

目前，住房正回归居住属性，改善型购房、新市民、灵活就业者、城市更新带来的需求日益突出，在这一背景下，市场需要更普惠的金融支持。李宇嘉分析认为，住房公积金在这方面存在较大空间。

“过去的住房金融体系主要适配高速扩张期的住房消费，公积金占比有限。新时期，需求主体和民生属性都在变化，需要与之匹配的‘新普惠金融’。”他认为，当前公积金具备良好支持空间。

为此，他提出4点建议：

财政贴息引导：对非公企业员工、灵活就业人员实施阶梯式财政贴息，提升缴存吸引力，实现精准补贴。

提升收益反哺：借鉴社保基金经验，提高资金运作收益，并将增值收益定向用于解决缴存人（特别是新市民）的居住难题，如改造其集中租住区域的公共设施、投资产业园区配套宿舍等，增强缴存人的获得感。

扩展功能与服务周期：建立支持新市民“从落脚到扎根”的长周期扶持机制，并探索将公积金从“安居账户”升级为覆盖住房、生育、养育、教育等的“综合民生账户”。

建立全国调剂机制：在全国信息平台上搭建资金有偿调剂模块，允许个贷率低、人口流入趋缓地区的资金，通过市场化方式调剂至个贷率高、新市民聚集的地区，提高整体资金效率。

另外，对于政府工作报告中“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”的部署，李宇嘉表示，对于房地产发展新模式，无论是以“市场+保障”为框架的住房供给体系、“人房地钱”要素联动机制，还是现房销售、主办银行制度、项目法人实体地位等改革，都需要基础性制度和配套政策的支撑。

“需要在供地、开发报建、融资模式、部门协同、基层治理等领域进行系统性的基础制度创新。”李宇嘉表示，这种创新既需要相关部门自上而下推动，也需要地方试点总结共性与经验，形成可复制、可推广的政策组合。

采访接近尾声，李宇嘉从宏观视角进一步强调，房地产发展新模式的探索须与新型城镇化（既包括大城市化，更要重视县域和镇域就近城镇化）、产城融合、文旅文创等内需增长点协同推进，要在持续扩大内需、畅通国内大循环的进程中，重新审视并精准定位房地产的时代价值与发展潜力，推动行业从规模扩张转向高质量发展。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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