观点指数(GDIRI）5月8日，太古地产有限公司公布了2026年第一季度营运数据。

在国内消费市场温和复苏、同期全国社零总额同比增速2.4%的行业大背景下，太古地产内地6座在营零售项目全线实现销售额正增长。

但亮眼业绩之下，项目内部增长分化态势显著。

资料显示，上海兴业太古汇以同比81.5%的销售额增幅领跑内地项目，北京三里屯太古里紧随其后大涨56.2%；而北京颐堤港仅小幅增长2.7%，首尾增速差距悬殊，折射出当下商业项目运营的分层格局。

零售额全线飘红

出租率方面，2026年Q1，太古地产内地核心零售物业整体租赁基本面保持稳健，所有项目出租率均维持在97%以上，平均出租率达到98%。

数据来源：企业公告，观点指数、商业客整理

其中广州太古汇表现最为突出，作为广州重奢商业代表，该项目已连续5个季度保持100% 满租，背后主要得益于其在一线城市核心商圈头部标杆项目的稀缺价值，以及高端品牌租户的长期入驻粘性。

成都太古里、上海兴业太古汇出租率同比均提升1个百分点，成都太古里由97%升至98%，上海兴业太古汇由96%回升至97%，出租率稳步提升。

这一方面体现消费复苏周期下，奢侈品牌、高端零售对核心优质商业项目的信心回暖。另一方面也凸显太古地产在项目招商迭代、业态调改及资产运营上的长期积累。

北京颐堤港出租率则从2025Q1的99%下滑至2026Q1的97%，同比下降2个百分点，是期内唯一出租率下滑的项目。

商业客认为，不同项目间的出租率变化差异，与所处项目运营阶段有关。上海兴业太古汇已完成品牌层级升级与整体业态焕新，进入业绩释放期。相比之下，北京颐堤港正处于整体扩建改造周期，短期受工程施工、动线调整影响，招商吸纳与客流稳定均承压，商场去化相对乏力。

至于零售销售额， 2026 年 Q1太古地产内地6大零售项目销售额全部实现同比正增长，但项目间增速拉开明显梯队差距。

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上海兴业太古汇、北京三里屯太古汇分别以 81.5%、56.2% 的同比增幅，稳居第一梯队，两者都通过大规模品牌焕新+首店效应形成增量引擎，进而实现了客流与客单价的双重提升，拉动零售销售额大幅增长。

虽然太古地产提及，上海兴业太古汇当期业绩受场内改造工程施工扰动，报表口径未剔除临时闭店、客流分流带来的销售损耗，剔除工程影响后的可比实际增速或低于81.5%，但依然难以掩盖项目当期的亮眼表现。

从租户结构来看，截至2025年末，太古地产内地零售项目形成时装服饰为核心、餐饮业态为配套、体验业态为补充的典型高端购物中心格局。

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占比近45%的时装服饰业态，集中了LV、爱马仕、迪奥、香奈儿、Gucci、Prada等几乎所有顶奢品牌，以及大量潮奢与设计师品牌，是项目调性与客流的核心支撑。

3.9%占比的珠宝及钟表，入驻了卡地亚、梵克雅宝、劳力士等顶奢腕表珠宝品牌，具备高客单价、强抗周期和较高品牌溢价等特征。

上述两大核心业态构成太古零售项目高端定位下的业绩压舱石，而品牌背后全球奢侈品集团在大中华区业绩的温和复苏态势，也成为太古旗下高端商场业绩增长的重要支撑力。

以头部奢侈品集团为例，2026年Q1 LVMH 集团亚洲除日本市场有机收入同比增长7%，创下近年同期较好表现；中国内地市场告别去年四季度负增长态势，整体回归平稳运行，叠加春节旺季消费拉动，LV、迪奥等核心品牌门店销售走势稳健。

爱马仕方面，亚洲除日本市场有机收入小幅上涨2%，大中华区延续2025年态势，保持低速正增长，皮革制品及全品类发展均衡；依托高净值客群刚性消费需求，品牌整体呈现极强的抗周期属性，进一步利好高端标杆商场运营。

项目增长分化逻辑

从增速来看，上海兴业太古汇无疑是期内表现最亮眼的项目。此前项目虽曾面临品牌老化、客流增长见顶等瓶颈，但近年不断通过品牌层级升级、业态结构优化、空间动线重构等进行改进升级，全面提升高端消费者购物体验，为业绩爆发奠定基础。

2025年起，项目加速引入顶奢与高化品牌，其中包括菲拉格慕等重奢旗舰店，以及BEYONDTHEVINES、FACTOR等多个国际首店或旗舰店，品牌矩阵全面向顶奢+高端设计师品牌倾斜。

2025年中至今，LV全球最大地标“路易号”进驻兴业太古汇，成为现象级营销事件。该地标集展览、零售、体验于一体，凭借超强品牌号召力与话题度，持续吸引全国高端消费客群打卡，直接带动商场客流同比增长超60%，高端客群转化率提升40%以上，时至今日仍有大量消费者进行打卡消费。

凭借长期调改升级，叠加路易号带来的顶奢稀缺体验，上海兴业太古汇实现了从区域高端商场升级为全国性顶奢消费目的地的转变，业绩增长空间大幅提升。

三里屯太古里以56.2%的增速稳居第二，增长核心逻辑在于北区改造的全面落地，叠加潮流标杆地位强化。

据了解，2025年12月，三里屯太古里北区核心重奢旗舰店集中开业，如北京迪奥之家、路易威登之家、爱马仕北京三里屯专卖店等重量级门店，改造焕新进入收官释放期。

改造后的北区，品牌组合从轻奢为主升级为“重奢+轻奢+设计师品牌”的多元矩阵，与南区潮流属性形成互补，客流覆盖范围较此前更广。

2026年Q1，叠加春节消费高峰与北区新店开业红利，项目客流与销售额同步提升，在巩固潮流标杆地位的同时，通过新近重奢品牌客单价有所提升，实现流量与销量双丰收。

与两大标杆项目形成鲜明对比的是北京颐堤港，2026年Q1仅录得2.7%的销售额增长，在太古内地项目中垫底。

与其他项目相比，北京颐堤港地处北京朝阳区酒仙桥板块，周边以成熟居民区、产业园区为主，核心客群以区域家庭居民、年轻上班族为主，消费层级与核心商圈高净值客群存在天然差距。

定位层面，对比上海兴业太古汇、北京三里屯太古里的顶奢矩阵与首店稀缺优势，颐堤港以大众时尚品牌、连锁常规业态为主，独家城市首店、顶奢流量品牌及现象级体验内容有所欠缺，在消费分化愈发明显的当下较难构建差异化核心竞争力。

不过，为破局长期发展瓶颈，太古地产此前官宣启动颐堤港二期扩建工程。项目整体将于二期落成后正式更名为北京太古坊，打造集购物中心、甲级办公、高端酒店、滨水休闲于一体的综合体，届时将成为北京五环内体量领先的商业综合体。

但目前，颐堤港受自身“太古坊”项目建设影响，施工噪音、动线调整、空间割裂等问题持续影响消费体验，部分品牌调整期空铺率上升，客流分流明显，业绩增长动力不如其他项目。

当前颐堤港的低速增长，本质是资产升级前的战略蓄势。如何平稳跨越改造阵痛期，在短期经营业绩压力与长期资产价值升级之间实现平衡，是太古地产后续需要持续破解的运营课题。

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