文/上海进深 严明会

中海地产，捡了个大漏。

杨浦定海社区此次挂出的内中环地块，本是九批次土拍中公认的“兵家必争之地”。竞拍席上，依然是两位老对手——中海与保利置业。

场外预期的一场激烈厮杀，却在开场后迅速冷却。保利置业保证金交了、人也到场了，可从头到尾硬是一声没吭，直接弃权了。

最后，中海以总价21.77亿的底价拿下地块，楼板价6.88万/㎡。

这场预期中的恶战，以一方战术性沉默、另一方精准抄底的方式戛然而止，堪称本年度上海土拍市场最戏剧性的一幕。

更具对比意味的是，仅仅半年前，在同一板块，保利置业还曾与中海等房企血战72回合，以26.3%的溢价率、高达8.02万/㎡的楼板价强势夺地，风光摘下“地王”桂冠。

彼时气势如虹，与今日之沉默判若两人。

中海此番摘得的K8-03地块，与保利置业地王项目直线距离不过300米，装修标准同为4000元/㎡，公租房配比同是5%，但中海的容积率更低，仅为2.28，低于保利的2.5。

这意味着，中海在产品规划上拥有更大的灵活性与高端化的可能，甚至是背刺自家的云邸玖章项目。

最关键的是，楼板价足足比保利置业低了1.14万/㎡，成本优势瞬间拉开。

这一高一低、一进一退之间，两家房企当下的战略心态与市场境遇，已昭然若揭。

地价涨不动了

作为杨浦滨江的深度运营者，中海近年来在此区域持续布局，算上本次底价摘得的K8-03地块，已在定海社区成功集齐三子，形成了云邸玖章北、中、南三区的联动开发格局。

更值得关注的是，其本次6.88万/㎡的拿地价，甚至低于此前斩获的北区（6.92万/㎡）和南区（7.33万/㎡）地块。

这在土地成本普遍高企的内中环区域，为其未来的利润空间上了一道保险。

现实层面，杨浦滨江板块去化速度整体放缓，12万/㎡的价格天花板短期内已难突破。在此背景下，土地成本几乎成为决定项目命运的关键。

土地成本哪怕再上升分毫，对拿地企业来说都是阶梯式增长的压力。

反观保利置业地王——誉滨江，正陷入一场成本与市场的拉锯战：8.02万/㎡的拿地成本，开盘均价锚定11.5万/㎡，利润空间很薄。

无论是价格还是产品本身，誉滨江都拿出了十足诚意，首批次78套房源表现平平，有效认筹82组，11月22日首开，官宣当日去化超8成。

未来300多套待售的产品中包含洋房和叠墅。这笔高位站岗的买卖如何盘活，已成为悬在保利置业头顶最现实的难题。

保利置业的沉默虽显被动，或许也是一种在现实压力下的被迫理性。与其再添新负，不如先集中精力消化存量，这本身也是一种战略调整。

今年以来，杨浦滨江的地块量价齐升，楼板价最高都已突破9.55万/㎡。

· 四批次土拍，L4-02地块（即保利誉滨江所在地块）出让，成交楼面价80199元/㎡，溢价率约26.3%。

· 五批次土拍，01C5-02地块（平凉街道64街坊）出让，成交楼面价95530元/㎡，溢价率30.8%。

· 七批次土拍，I4-01地块（大桥街道95街坊）出让，成交楼面价达92225元/㎡，溢价率28.1%。

地价“涨声”不断，也一度点燃房地产市场的热情，推动着涨价去库存的预期循环。

然而，当下现实已然转向。随着区域供应放量、去化速度放缓，那一套依靠地价上涨带动房价预期、进而推动销售的游戏，正暂告一段落。

高开低走

中海云邸玖章，这个曾经风光无限、三开三罄的杨浦滨江红盘，如今也不得不直面市场压力。

项目认购率从巅峰时期的240%高位腰斩至120%。这一数字的滑落，清晰地刻录着市场情绪的转变。

步入年终节点，中海云邸玖章正加速出货。为加速去化，项目也开启了渠道分销。

上周六（11月22日），北批次86套房源过会，推售1#楼92-107㎡房源，均价10.5万/㎡，也是该项目入市最便宜的一批了。最便宜的一套92㎡房源，不到800万。

同时在宣传海报上打出了“1000万最后入驻杨浦滨江”的营销口号，以价换量的意图十分明显。

10.5万/㎡的均价，背后藏有一定“猫腻”：

从一房一价来看，整体定价呈现西低东高态势，西侧靠近马路，东侧靠近社区人行出入口。相较于北区上一批2#楼，同户型均价下调2000元/㎡。

西侧一单元均价10.08万/㎡；中间的二单元均价10.1万/㎡，东侧的三单元均价直接来到了11.3万/㎡，与一、二单元的价差已经超过1万，但三单元并没有非常明显的优势。

这强烈的反差让人推测，东侧单元的高定价或许只是一个锚点，其目的在于衬托西侧、中间单元的价格竞争力，从而在维持整体均价的同时，加速大部分房源的去化。

前不久，南区压轴楼王过会，推出32套建面约148㎡房源，均价12.6万/㎡，11月28日即将开盘。

看一下网签数据：

南区（备案名：浩阳云筑）在今年4月、6月、10月开盘，推出385套房源，目前已售256套，网签去化率66%。

北区（备案名：波阳云筑）在今年6月开盘一次，推出105套房源，目前已售78套，网签去化率74%。

整盘去化率在70%左右，这份成绩单与项目早期的“日光”神话相比略显逊色。

当板块内竞品迭出，购房者选择余地大增时，即便是中海这样的品牌房企和“玖系”招牌，也无法再仅凭过往光环轻松卖房。

南北地块的开发商均为上海海瑧房地产有限公司，中海地产华东区域总经理担任法人和董事长，上海公司总经理金天任董事。