出品/联商网

撰文/李高

2026年上半年，全国商业地产新商业项目供应市场交出了一份颇具亮点的成绩单。

据联商网统计，2026年上半年全国新开商业项目（不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方）共145个，同比2025年增长21.8%，创下近五年同期新高。新增商业建筑面积857.18万方，平均单体建筑面积约5.9万方（总表在文末）。

如若计入1.5万方的上海张园东区首开区，1.8万方的苏州热雪奇迹，0.7万方的苏州WIN55方兴里，1.2万方的南京SuningFun年轻力中心，局部营业的上海莘庄天荟南区，1.5万方的杭州杭罐1958街区，1.2万方的南京鼓楼宝龙天地，1.75万方的天津津门汇购物广场，1.72万方的天津中建南开福邻荟，1.6万方的深圳国贸SPRING光明里等面积在2万方以下的项目，开业数量将超170个。

在经历了2025年的短暂回调后，商业供应端强势反弹，而存量改造与业态创新仍是贯穿市场的两大关键词。

供应量近五年新高

中小体量主导

1、供应放量，“V型”反转

从近五年上半年的开业数据来看，2022年至2026年呈现出清晰的“V型”反转。

145家的开业量不仅扭转了2025年的下滑态势，更超越了2024年的131家，成为近五年来上半年开业数量最多的一年。但“量”的恢复并不等同于“质”的回归。与上一个供应高峰周期相比，当前市场的供应结构已发生根本性转变——增量主要来自中小体量项目和存量改造，大型新开项目尤其是标杆性商业综合体的占比持续走低。这也解释了为什么市场数据回暖的同时，从业者的体感温度并未明显上升。

2、华东领先，城市群效应强化

从区域分布来看，2026年上半年华东以77家断层领先，占比过半；华中20家、华南16家、华北15家紧随其后；西南、西北、东北合计仅17家，区域分化持续扩大。

如果将视角从区域下沉到“城市群”维度上看，长三角城市群（上海、江苏、浙江、安徽共27市）合计开业项目超过50个，是绝对的热点区域。其中上海12个、苏州9个、南京5个、杭州4个、无锡4个，城市群内部的梯度分布也颇为清晰——上海作为龙头，苏州、南京、杭州、无锡构成第二梯队，其他城市则零星分布。珠三角方面，广深双核各7个项目，佛山、中山、珠海亦有增量入市。

这一数据揭示了一个信号：商业地产的供应正在向高线城市进一步集中。在低线城市消费力承压的背景下，开发商和运营商更倾向于将资源投向消费基础扎实、品牌溢出效应明显的核心城市。

3、中小体量主导，但“大块头”仍有话语权

从体量分布来看，2-10万方的中小体量项目合计占比高达86%，其中2-5万方与5-10万方各占43%，并列第一。这一结构与此前几年的趋势高度一致，进一步确认了“小而美”的社区型、区域型商业已成为市场供应的绝对主流。

中小体量项目的主导地位，反映了行业对投资效率的追求。在资金成本高企、消费复苏平缓的背景下，小体量项目的投资门槛低、建设周期短、招商灵活性高，能够更快地实现现金流回正。

但这并不意味着大型项目失去了市场。15万方以上的超大型项目虽然仅占3%，约4家，但每一个都是城市级的商业事件。武汉武商MALL·众圆以27万方的体量刷新了单体商业纪录，由原武商城市奥莱升级而来，是武商集团深耕本地的战略落子；22万方的PRISMA新嘉中心，是嘉里建设与华之门资本共同打造的上海第二大、浦东最大的超级商业旗舰，空间、场景、招商都十分在线。

大型项目的价值在于其业态完整性和城市地标效应——一个15万方以上的购物中心可以容纳影院、冰场、大型儿童乐园、精品超市等全业态组合，这是中小体量项目无法实现的。

存量改造是主流趋势

呈现三种路径

2026年上半年最显著的特征之一，莫过于存量改造项目的规模化放量。在145个新开项目中，由“原物业升级”及由老商场、厂房等物业改造而来的商业项目达53个，占比高达31%，远高于2025年同期的约20%。显然，在存量时代下，存量改造已经是主流趋势。

从上半年的项目来看，存量改造大致呈现三种路径：

一是百货商场转型。这是最常见也最成熟的路径。上海新六百YOUNG由原太平洋百货徐汇店改造而来，避开徐家汇商圈的高端化竞争，转向年轻化、潮流化定位；武汉Happy站台C馆由原王府井百货江汉路店改造，引入更多体验型业态；扬州银泰百货则由原弘阳广场改造而来。百货改造的难点在于如何在既有建筑格局中重新规划动线和业态配比，考验的是运营方的“螺蛳壳里做道场”能力。

二是工业遗存活化。常州安和锦·CU1958由原常州冶炼厂改造，保留了工业建筑的结构特色，导入商业功能；苏州无界美罗小奢中心则由22幢老仓库群改造为文旅商业项目，甚至获评“国家3A级景区”。这类改造的投资强度大、周期长，但一旦成功，其独特性是新建项目难以复制的。

存量改造的主流化趋势并非偶然：

从供给端看，核心城市新增商业用地供应日趋紧张，拿地新建的成本与周期压力持续加大；

从资本端看，消费基础设施REITs为存量资产的盘活提供了明确的退出通道，改造后运营成熟的商业项目可以通过REITs实现资本回收，这极大增强了资本方参与改造的动力；

从消费端看，年轻消费者对“有故事的空间”的兴趣正在超越标准化的购物中心，老建筑的历史感与在地性反而成为差异化竞争的护城河。

头部企业策略分化

万达罕见零开业

与2025年相似，2026年上半年头部商业地产企业普遍保持谨慎的开业节奏，但其策略取向已出现明显分化。

其一，“战略收缩型”。珠海万达商管在2026年上半年零开业，为16年来首次，这家过去以轻资产高速扩张著称的企业正在经历战略调整期。新城控股仅开出台州湾吾悦广场和重庆永川吾悦广场等少数项目，扩张速度明显放缓。

其二，“精准布局型”。百联集团以5个项目成为上半年开业数量最多的企业，覆盖奥特莱斯、购物中心等多元业态，体现了国企在商业领域的持续深耕。万芊荟商管（3个）、旭辉控股（3个）亦保持稳定的输出节奏。

其三，“跨界入局型”。京东MALL延续了2025年的扩张势头，上半年在上海七宝、武汉汉阳王家湾等地持续落子，以“线下场景体验+线上交易”的模式切入传统零售阵地。这类非传统商业运营商的活跃，正在改变行业的竞争格局。

头部企业的策略分化释放了一个明确的信号：商业地产的竞争已经从“规模竞赛”转向“质量竞争”，规模角逐不再是目标，经营好才是核心命题。

多元业态创新

差异化运营是关键

在标准化购物中心供给过剩的背景下，主题化、差异化运营已成为新开业项目脱颖而出的关键。

上半年出现了多个值得关注的细分方向：

策展型商业持续升温。TX长沙以潮流策展为核心定位，将艺术展览与零售消费深度融合；深圳CTYWILD超感公园主打“超感”体验，聚焦年轻客群的感官消费。

文旅融合型项目多点开花。宁波秀水街历史文化街区在保留历史肌理的基础上植入商业功能，开街首三日客流突破60万；南京金陵长乐坊由原沃尔玛改造，以沉浸式大明文化空间为定位，探索“文化+商业”的深度运营模式。

▲宁波秀水街

数字娱乐主题首次独立成项。西安NE99数字娱乐综合体以“数字+娱乐”为主题，涵盖电竞、VR体验、数字艺术展览等业态，由原芙蓉新天地购物中心改造而来，代表了商业内容的全新探索方向。

主题化商业的兴起背后，是消费者从购物到体验、从标准化到个性化的需求迁移。对于非标商业而言，不可复制的在地文化和差异化的内容运营是其核心壁垒，但同时也面临可复制性差、运营复杂度高的挑战。

写在最后

2026年上半年，145家新开项目、21.8%的同比增长率，为市场注入了一针强心剂。但在数字背后，我们更应关注正在发生的结构性变化：存量改造从补充变为主流、供应向高线城市进一步集中、头部企业从规模扩张转向质量竞争、消费者从标准化购物中心流向差异化体验空间。

商业地产的增量时代已经彻底结束，存量焕新与精细化运营的时代全面到来。对于每一个项目而言，真正的考验不在于开业当天的热闹，而在于如何在接下来的三年、五年乃至更长时间里，让消费者留下。

附：2026年上半年全国新开商业项目统计表