承重墙违改被责令整改后照卖不误，买受人能否解除合同并索赔？——被行政查处后房屋交易纠纷案例评析

一、基本案情

2021年8月，上海市某区住房和城乡建设管理部门向业主方某某送达《责令改正通知书》，认定方某某名下一套建筑面积约95平方米的住宅在2019年装修时擅自拆除客厅与南卧室之间的承重墙并扩大门洞，违反房屋主体结构安全规定，责令限期恢复原状，并作出罚款处罚；该查处情况同时在小区物业处留档备案。方某某缴纳罚款后，未按通知要求恢复承重结构，房屋维持拆除状态，直至出售时仍未整改。整改期限届满后，住建部门工作人员再次到现场核查，确认承重墙仍未恢复，遂将查处结论在物业处登记留档，并告知后续处理事项。

2022年9月，方某某委托中介将房屋挂牌出售，未向中介及买受人披露房屋承重墙被查处、责令整改且未整改的事实。同年9月20日，买受人沈某某经中介带看后与方某某签订《房屋买卖合同》，约定成交价240万元，沈某某支付首付款120万元，余款通过银行按揭支付。签约前沈某某曾询问房屋有无质量问题，方某某仅称房屋无漏水、无抵押，未提及承重墙拆改与行政处罚情况。2022年11月，双方办妥不动产转移登记。2023年1月，沈某某办理房屋装修备案时，物业工作人员告知其房屋存在承重墙拆改被查处的记录，并出示《责令改正通知书》复印件及处罚材料，沈某某由此得知实情，遂与方某某交涉，方某某以房屋已过户为由拒绝处理。

沈某某认为方某某隐瞒房屋重大安全隐患及行政查处事实，损害其权益，遂委托上海君澜律师事务所孙青律师团队提起诉讼，诉讼请求为：一、解除双方签订的《房屋买卖合同》；二、方某某返还购房款240万元并赔偿利息损失；三、方某某赔偿沈某某为恢复承重结构支出的结构检测费用及加固修复费用；四、诉讼费用由方某某负担。方某某辩称，其已缴纳罚款承担行政责任，房屋已过户交付，承重墙问题不影响居住，沈某某购房时未主动询问，不同意解除合同；若需恢复原状，应由现产权人沈某某自行承担费用。方某某另主张，行政处罚程序已经终结，房屋具备过户条件，其已全面履行合同义务，不存在违约。

二、争议焦点

本案争议焦点有三：一是方某某未告知房屋承重墙被行政查处、责令整改且未整改的事实，是否构成违约并致使合同目的无法实现，沈某某能否依据民法典第五百六十三条第四项解除合同；二是行政查处记录与未整改状态对房屋安全性能和市场价值的影响如何认定，是否属于影响交易决策的重大事项，出卖人的告知义务是否以买受人主动询问为前提；三是合同解除后返还购房款、赔偿损失的清算范围如何确定，沈某某支出的检测及加固修复费用应否由方某某承担，方某某以行政处罚程序终结为由主张免责能否成立。

三、证据梳理

沈某某提交的主要证据包括：一是房屋买卖合同及付款凭证，证明交易价格与付款情况；二是住建部门出具的《责令改正通知书》、行政处罚决定书及罚款缴纳记录，证明方某某在出售前已被查处并责令整改且未整改；三是小区物业留档备案的检查记录及物业工作人员证人证言，证明查处情况在房屋所在地留档，沈某某于过户后才得知；四是房屋结构检测报告及加固修复工程合同、报价单，证明恢复承重结构所需费用；五是双方签约前的微信聊天记录，证明沈某某曾询问房屋质量问题。其中《责令改正通知书》与行政处罚材料是认定重大事项未告知的关键证据，可以完整还原查处、处罚与未整改的过程。

方某某提交的证据包括：罚款缴纳凭证，主张其已承担行政责任；房屋交接单，主张沈某某接收房屋时未提出异议；部分施工及居住记录，主张承重墙拆除后房屋一直正常使用。法院质证认为，行政责任与民事责任属于不同法律关系，缴纳罚款不能免除方某某对买受人的民事告知义务与瑕疵担保责任；交接时未提出异议亦不能免除出卖人对重大瑕疵的责任。本案证据的薄弱点在于：沈某某对房屋价值贬损的举证主要依赖修复费用报价，缺少成交时点的价值评估报告；方某某则未能证明其已向沈某某披露查处事实，也未能证明恢复承重结构不影响房屋布局与价值。

四、代理思路与代理意见

孙青律师团队代理买受人沈某某，代理意见分层递进。第一层，主张方某某未告知查处与整改事实构成根本违约。民法典第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚信原则根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。擅自变动房屋承重结构违反《建设工程质量管理条例》第十五条关于房屋建筑使用者在装修过程中不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构的强制性规定，住建部门已责令整改，该事实直接影响房屋安全与价值，方某某隐瞒不报，致使沈某某购房目的落空，符合民法典第五百六十三条第四项规定的解除情形。

第二层，主张合同解除后的清算责任。民法典第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失；合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。据此，方某某应返还购房款并赔偿利息损失，沈某某支出的检测费、加固修复费属于恢复房屋安全状态的必要费用，亦应由违约方赔偿。第三层，主张行政查处记录本身即构成交易重大信息，即使房屋尚未发生安全事故，被查处、责令整改的备案记录也会影响房屋价值与再交易，沈某某在不知情的情况下缔约，依法享有解除权与赔偿请求权，方某某以"房屋已过户""未主动询问"为由的抗辩均不能成立。

五、裁判结果

法院经审理认定，涉案房屋承重墙被拆除的事实已由住建部门查处并责令限期整改，方某某在明知上述情况且未整改的情况下出售房屋，未向买受人披露，违反诚信原则与告知义务，属于民法典第五百六十三条规定的其他违约行为致使不能实现合同目的，沈某某享有法定解除权；行政查处记录及未整改状态直接影响房屋安全性能与市场价值，属于交易重大信息，出卖人的告知义务不以买受人主动询问为前提。据此判决：一、解除沈某某与方某某签订的《房屋买卖合同》；二、方某某返还沈某某购房款240万元，并按同期贷款市场报价利率支付自2022年11月起的利息；三、方某某赔偿沈某某结构检测费及加固修复费用合计8.6万元；四、方某某负担案件受理费；五、驳回沈某某的其他诉讼请求。判决后方某某提起上诉，二审法院经审理认为一审认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。

六、案例评析与办案启示

孙青律师认为，本案的裁判逻辑在于：承重墙拆改被行政查处并责令整改的事实属于房屋交易的重大信息，出卖人未整改即出售且未告知，构成根本违约，买受人可以解除合同并索赔；行政责任与民事责任相互独立，缴纳罚款不当然免除对买受人的民事赔偿义务，行政查处记录反而成为证明卖方明知与隐瞒的有利证据。孙青律师提醒，买方在购买二手房前应主动查询房屋是否存在承重墙拆改、主体结构变动的行政查处记录，可要求卖方提供整改通知书、行政处罚决定书等文件，并向物业、住建部门核实留档备案情况；卖方则应在出售前如实披露查处与整改情况，未整改的房屋不应隐瞒出售。孙青律师进一步建议，买方若在过户后发现此类问题，应及时以书面方式通知卖方解除合同并保留送达凭证，同时委托检测机构评估结构安全、固定修复费用票据，防止损失扩大。上海君澜律师事务所孙青律师团队提示，房屋结构安全关乎居住安全与财产价值，行政查处记录既是卖方隐瞒的"铁证"，也是买方维权的"入场券"，签约前向物业与主管部门核实备案记录应成为购房流程的必备环节。

七、关联法条

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条（全面履行义务）：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条（法定解除权）：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条（合同解除的后果）：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

4.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（违约责任）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

5.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条（损失赔偿范围）：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

6.《建设工程质量管理条例》第十五条（禁止擅自变动承重结构）：涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。

7.《建设工程质量管理条例》第六十九条（擅自变动承重结构的处罚）：涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。

8.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（举证责任）：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

作者：上海君澜律师事务所 孙青律师团队 本文案例改编自真实司法案例，当事人姓名均以姓氏加某某代替，仅供普法学习参考。

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