● 本报记者 乔翔

8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自2026年8月21日起施行。这份被业内称为“沪八条”的上海楼市新政，主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。

“沪八条”落地后的首个周末，上海外环外新房售楼处人气明显升温。“看到新政后，有些政策在预期之内，也有些在意料之外。”上海某外环外新盘销售经理告诉中国证券报记者，新政的思路是进一步鼓励改善需求，疏通置换链条。整体而言，这轮政策的深层逻辑是把改善需求从市中心向外围引导，让存量住房在全市范围内流动起来。

关注“降首付”

“500万元左右的小三房，之前二套房首付最低要100万元，现在只要75万元。”上海浦东新区外环外某新盘项目售楼处销售人员用项目主力户型向记者举例。

按照“沪八条”规定，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。调整后，上海首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例不低于25%，外环外不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

普睿数智董事长丁祖昱认为，本次信贷政策调整仅针对外环外二套住房（含宝山、嘉定区全域），主要降低改善型家庭置换外环外住房的首付资金压力，尤其针对“卖旧买新”的二套房客群，引导购买力向外环外新房市场倾斜。

升级购房补贴政策

本次新政还对购房补贴政策进行了升级，一方面，延续优化了2024年“沪九条”的“以旧换新”补贴；另一方面，新增购房贷款补贴，且符合条件可叠加享受，单套最高补贴可达8万元。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，“以旧换新”购房贷款补贴是阶段性举措，且总额度有限，用完即止。对有消费意愿或处于交易过程中的买家有促进作用。

易居研究院分析称，该政策体现了上海“贷款补贴+购房补贴”的支持模式，导向明确，旨在通过激励政策打通“卖一买一”的置换链条。尤其是此次政策将释放核心城区老旧小户型房源，引导居民向外环以外优质城区购买住房，推动市场结构优化与区域均衡发展。

中指研究院同样认为，新政侧重引导居民出售中心城区二手房、购买外环外新房，有助于外环外新房库存去化，助力打通一二手房置换链条。