证券时报记者 贺觉渊

为更好满足房地产合理信贷需求，中国人民银行、国家金融监督管理总局8月28日联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》），重点优化开发贷款和个人住房贷款两项核心制度。

“《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分。”央行有关部门负责人表示，《意见》立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。

针对开发贷款优化，《意见》建立起开发贷款主办银行制度，要求单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。预售项目贷款期限5年，现房销售项目贷款期限7年。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对证券时报记者表示，开发贷款主办银行制度的建立，将强化银行对项目融资的审核职责，使资金监管更加到位。

《意见》同时针对开发建设阶段提出要求，项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。

针对个人住房贷款优化，《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度。

光大证券固定收益首席分析师张旭表示，从国际对比上看，个人住房贷款“30年”这一上限并非天花板。例如，英国不存在设定按揭期限上限的法定或监管规则，给予符合条件的借款人更长的还款期限可以有效降低月供压力。

《意见》同时针对销售阶段提出要求。所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。央行有关部门负责人表示，此举将确保购房人“能拿房、再还贷”。

为加强个人住房贷款与开发贷款的衔接，《意见》明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。

《意见》还专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，明确由央行牵头建立房地产金融宏观审慎政策框架，会同相关部门制定房地产金融宏观审慎政策，开展宏观审慎管理。金融监管总局依法对银行业金融机构房地产贷款业务实施监督管理。由央行会同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制，促进房地产市场平稳运行。