最近有位客户的购房需求非常典型：

总预算在300-400万左右，想要购置一套次新改善四房，同时有明确的学区需求，重点考虑金水区和东区。

这个预算和需求在郑州改善型购房者中颇具代表性，今天就把我们的分析分享给大家，有同样需求的朋友不妨对号入座。

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我们先把主要锚点放在学区上，毕竟一个好的学区组合不仅关乎孩子的教育，也关系到房产的保值属性。

学区信息复杂且繁琐，为了大家更直观了解关键信息，我给大家准备了一份《非常全面的学区房资料包》回复【学区资料】领取。

①《郑州市一二三批次高中清单》

②《郑州市主城八区小学中学梯队排行》

③《郑州双优质学区房》

④《郑州学区房必知的四大问题》

⑤《五大名校和大小三甲介绍》

⑥《郑州主城八区小学/中学学区划片图》

首先是金水区：作为郑州传统的教育强区，金水区拥有众多优质学校，一直是家长们的必选之地。

省实验中学+文化路一小堪称郑州双学区的天花板，无论是小学还是初中，都是顶尖水平。

不过可选择的小区不多，且普遍是老破小。在可划片小区中，比较推荐的是 文博花园、原田花园。

文博花园，2002年的小区，也不怎么新，但是相较于其他学区房，这个小区是最具有居住氛围的了。有4栋多层、10栋小高层。小区挂牌均价2.3万，最小户型113.8平，最大的复式335平。

原田花园，1997年的小区，小区有十栋楼，社区比较大，老破学区房中相对单价比较低的，户型有83.68-105.43的两房，103.06-142.31㎡三房户型，135.99-159.47㎡的四房户型，还有257㎡的顶层复式，产品比较丰富。挂牌均价1.8万。

正弘数码港公寓是省实验中学+文化路二小、 鑫苑世家是省实验中学+农科路小学，这两个可以作为 次选。

正弘数码公寓，2010年的小区，一直霸榜全郑州成交top1，成交量非常活跃，名为公寓，实为半开放式住宅，一共有3栋楼，户型主要有38.14-42.49平的一室，56.86-74.15平的两室，是个纯粹只考虑省实验学区的选择。

鑫苑世家，2014年左右的小区，12栋3层洋房、8层的小高层，两栋15/33层的高层。高层户型有39.99-42.61㎡的大标间、47.62-63.67㎡的一室一厅和78.67-87.02㎡的两室，小高层户型有88.4㎡的两房、119-125㎡的三房、141-178㎡的四房。低层的户型都是200平以上的顶复和一楼带院，价格比较高。

需要注意的是，该划片范围内完全没有新房项目。

八中+纬五路一小是一梯队小学+一梯队中学的强强联合。

问题是划片范围小且大都为老破小，目前划片的小区有 金元公寓等；

金元公寓，1999年的小区，省建行家属院，一共有两栋高层，三梯六户，小区人车不分流，户型有95-101平的两房和135平的三房，这个小区作为双学区，其热度还是很高的，流通性也不错，虽然小区环境一般，但带电梯，且小区里面也没那么乱，出行也比较便利。

瑞园小区是八中+纬一路小学，可以作为 次选。

瑞园，小区不同的楼栋建成年代不同，有08年、09年、13年的，梯户比有四梯十二户，六梯三十五户和两梯三户的，面积分布较广，户型比较多，从53平的一室到202平的四室，总价从140万到540万不等。小区人车不分流，是划片小区中比较少见的电梯房。

同样，该区域划片范围内也没有新房项目。

七中+优胜路小学是金水区热门的双学区之一。

可划片的小区相对更新一些，比较推荐的有 天下城、城中央、优胜花园。

天下城，2005年的小区，双气高层，人车分流，小区非常大，自有底商配套，整体的户型面积都偏大，两房的主力户型在100平上下，三房户型面积在125-168平，四房面积段在170-285平之间，五房以上的面积在258平起，不同的房子价差也比较大，总价150万起。

城中央，2008年的小区，地块狭长，绿化还可以，人车不分流，有一些小户型，总价比城中央低一些，一室的面积段在42平上下，二室的面积段在57-87之间，三室面积段从88平的小三房到134的大三房，四室面积段在145-201的复式，总价80万起步。

优胜花园，2002年的小区，相对旧一些，有多层步梯和高层，两室面积段在63-112之间，三室面积段在120-160之间，另外还有四房及顶楼复式。

对于追求新房的客户来说， 郑轨越秀金水观萃是目前不错的选择。

47中+农科路小学虽然是二梯学校，但处于二梯学校中的前列，这个搭配并不弱。

更关键的是其划片范围比较大，可选择的小区比较多，且次新小区不少。目前划片的有 蓝堡湾一期/三期、万达公馆、嘉晨时代公寓等；

蓝堡湾，这个小区除了学区不是第一梯队，基本上挑不出什么毛病，好地段，好环境，好物业，好配套，一期三期划片农科路小学，二期划片文化路二小。

万达公馆，2016年的小区，文博板块的纯改善社区，小区一共4栋楼，1、3、5号总高34层，2号楼总高14层，单价更高。整体户型比较大，总价也相对比较高。

嘉辰时代公寓，2011年的小区，小区绿化率还不弱，距离东区也比较近。

圣菲城47中+文化路一小文渠校区可以作为次选。

圣菲城，2006年的小区，有多层有高层，户型比较丰富，有小户型的1房，也有大户型的五房。

新房项目有 金投天宝府和中海峯境叁号院，以及明年入市的 豫发豫园二期，给喜欢新房的客户提供了更多选择。

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再来看看东区：郑东新区作为郑州的新兴区域，近年来教育资源也在快速提升，受到了越来越多家长的青睐。

关于郑东新区的双学区搭配，目前还是三环内学校认可度较高。

郑东新区外国语学校是郑东新区的顶尖学校。

其划片范围围绕中央商务区附近，可划片的小区有 中义阿卡迪亚、豫航泊郡、五行嘉园等。

中义阿卡迪亚，2006年的小区，小区体量大， 一共有41栋楼，16栋多层，25栋小高层，分为牡丹（10栋楼）、桂花（15栋楼）、玉兰（13栋楼）、百合苑（3栋楼），分别有6层多层和9层、11层的电梯洋房。主力户型有90平两房，130-150平3房，150-190平四房，200平顶复。

五行嘉园，2007年的小区，5栋楼，双气小区，这是唯一一个商住两用中带院子的小区，小院里可以停电车，梯户比为两梯四户，也是以大户型为主，面积143平起。

遗憾的是，该区域目前没有新房项目出售。

96中+聚源路小学是仅次于郑东新区外国语学校的双学区搭配。

划片范围很广，可选择的小区有 永威东棠、盛世年华、龙腾盛世等。

永威东棠，2013年的小区，一共有9栋高层，小区环境很好，物业服务也很好主力户型有82-94平两房、131-149三房、177四房以及190平以上的复式。均价2.8万/平。

盛世年华，2008年的小区，南北两个院，各有8栋16-18的小高层，人车不分流，属于东区学区房的低配小区，主力户型有42-65平的一房，67-93的两房，115-150的三房。

龙腾盛世，2008年的小区，刚改小区，大户型的面积比较多，一共有10栋楼，楼间距比较宽，总层高在11-18层，人车不分流。

同样，该区域也没有新房项目出售。

96中+康平路小学是高铁商务区关注度最高的双学区，学校可圈可点，流通性比较强。

目前划片的小区有 高速奥兰花园、正商东方港湾、东瑞园等。

奥兰花园，最佳选择，2010年的小区，品质很好，总高为18的小高层和28-30层的高层，环境也比较，下沉式花园景观，绿化率在45%，户型产品也比较丰富，有小一房，有两房，小三房，也有更大面积的平层。

东方港湾，仅次于奥兰花园的选择，也是2010年的小区，有18层的小高层，27层的高层，交易量比较大，因为这个小区比奥兰价格低，性价比也更高。

东瑞园，单位家属院，也是2010年前后的小区，一共有20栋小高层，小区规模大，居住的户数比较多，环境一般，最小的面积是100多平的两房，人车不分流。

该区域同样没有新房项目出售。

郑东新区外国语学校北校区+龙腾小学是目前北龙湖认可度最高的双学区。

不过适合的人群不多，划片的小区有 保利珑熙、正商祯瑞上境、正商珑湖上境、正弘臻等，总价偏高，适合预算充足的客户。

春华学校是龙子湖认可度最高的双学区，可划片的小区不少，流通性不错。推荐 正商铂钻、新芒果和郡。

正商铂钻，2014年的小区，一共有10栋楼，产品有洋房+小高层+高层，和学校一墙之隔，小区整体不错。

新芒果和郡，2013年小区，一共8栋楼，铂钻隔壁，1号线体育中心站地块口，产品是小高层+高层，地铁口，门口有商业。

对于偏好新房的客户来说， 华润超总润府二期划片春华学校，是一个不错的选择。

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经过以上分析，选择路径已然清晰。

在300-400万预算范围内，在金水区和东区找到兼顾学区和改善需求的四房是可行的，关键是要明确自己的优先级，是更看重教育，还是更注重居住舒适度，或者是希望取得一个平衡。

希望本文能为您提供一些有价值的参考。

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