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2026上半年，重点城市住宅租赁市场逐步从“普跌”走向“分化修复”，50城住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较去年同期收窄0.83个百分点。一线城市率先企稳，其中上海、深圳、北京租金已连续4个月环比上涨。“十五五”时期行业发展重心更加注重供需匹配和存量盘活，中央及地方以存量盘活为核心，拓宽房源供给路径；同时聚焦青年人才与城市运行服务人员等重点群体安居保障，强化精准支持。

展望未来，政策仍将围绕青年人才、城市运行服务人员等重点群体持续完善租赁住房保障体系，供给更加注重职住平衡和精准匹配。与此同时，多层次REITs体系不断完善，住房租赁"投融建管退"闭环进一步打通，行业资产运营能力和资本循环效率有望持续提升。对于企业而言，围绕核心区域盘活存量资产、提升产品竞争力和运营效率，将成为未来竞争的关键。

本报告依托中指数据库相关数据，借助「CI Buddy」AI助手辅助开展数据整理、市场分析等研究工作。在报告撰写过程中，「CI Buddy」基于中指30年行业数据积累，依托地产研究Harness工作框架，调用MCP数据服务与200+专家Skills，辅助完成多来源数据整理、政策信息检索、数据校验及报告内容整理等工作，为研究团队开展市场分析提供支持。

（一）50城住宅租金：上半年整体下跌0.56%，跌幅明显收窄，上海、深圳、北京止跌转涨

1. 整体租金：上半年50城住宅租金累计下跌0.56%，跌幅较去年同期收窄0.83个百分点

2026上半年重点城市住宅平均租金延续小幅下跌走势，但调整幅度明显收窄。根据50城住宅租赁价格指数，2026年上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅较去年上半年收窄0.83个百分点，较去年下半年收窄1.70个百分点。其中，6月50城住宅平均租金为33.97元/平方米/月，环比上涨0.08%，同比下跌2.82%。上半年，重点城市住宅平均租金小幅下跌态势延续，但经历过去几年的价格调整，市场下行空间逐步收窄，叠加需求刚性与保租房租金“定锚”等多重因素，租金波动幅度明显放缓。

从月度走势来看，季节性特征依旧明显。1-2月，受春节假期影响，重点城市住房租赁市场表现平淡；3月，在“返工潮”推动下，租住需求集中释放，推动住宅租金环比由跌转涨；4-5月需求释放节奏趋于缓和，租金逐步回落，但环比跌幅均为近三年同期最低水平；6月在年中“毕业季”需求拉动下，租金环比转涨，涨幅为近三年同期最高水平。

图：2021年10月至2026年6月50城住宅平均租金与环比涨跌幅

2. 城市租金：上半年8个城市租金累计上涨，上海、深圳、北京租金连续4个月环比上涨

从重点城市涨跌情况来看，2026年上半年多数城市住宅租金仍累计下跌，但跌幅普遍有所收窄。具体来看，2026年上半年，上海、深圳、北京等8个城市租金累计上涨，上涨城市数量比去年同期增加7个，其中上海涨幅最高，为1.76%；深圳、北京、天津等7个城市累计涨幅在1%以内。42个城市住宅租金累计下跌，温州、厦门等7个城市累计跌幅在2.0%以上；西安、南京等20个城市租金累计跌幅在1.0%-2.0%之间；广州、苏州等15个城市租金累计跌幅在1.0%以内。与去年同期相比，50个城市中近8成城市累计跌幅收窄或由跌转涨，其中三亚、杭州、北海等地累计跌幅收窄超2.0个百分点，上海、深圳、北京、天津等7个城市由跌转涨。

分梯队来看，一线城市修复信号最为明显。根据50城住宅租赁价格指数，2026年上半年，一线城市平均租金小幅上涨0.60%，结束了此前连续两年的调整态势；其中，截至6月，上海、深圳、北京已持续4个月环比上涨。二线、三四线城市住宅平均租金分别累计下跌1.20%、0.79%，跌幅均较去年同期收窄0.6个百分点以上。

图：各梯队城市住宅租金累计涨跌幅

图：各梯队城市住宅租金月度环比涨跌幅

（二）投资回报率：50城租金房价比升至2.28%，租赁资产配置价值提升

2026上半年，重点城市租金房价比保持回升趋势。近年来，房价持续调整，而住房租赁市场在相关政策支持下，市场规范化、专业化程度和租住产品品质逐步提升，叠加住房租赁市场的刚性需求支撑，租金下跌幅度相对平缓，推动重点城市租金房价比持续提升。根据中指院监测，截至2026年6月，50城平均租金房价比为2.28%，较2023年初低点已提高0.30个百分点。

图：2021年9月至2026年6月50城租金房价比走势图

分梯队来看，2026年6月，一线城市租金房价比为1.67%，租金回报率仍处于相对低位，但较2023年初提升0.20个百分点；二线城市为2.37%，较2023年初提升0.30个百分点；三四线代表城市为2.17%，较2023年初提升0.31个百分点。重点城市住房租赁投资回报率进一步改善。

具体城市来看，部分城市租售比已覆盖购房综合资金成本。根据中指研究院估算，当前我国居民购房综合资金成本*大约在2.4%-2.7%之间。截至2026年6月，重庆、南昌等18个城市租金房价比在2.4%以上，其中长沙、哈尔滨等地租金房价比已超过3%。

*（购房资金成本下限=30%×自有资金机会成本+70%×公积金贷款利率；购房资金成本上限=30%×自有资金机会成本+70%×商业贷款利率；自有资金机会成本采用10年国债收益率计算）

图：2026年6月50个重点城市租金房价比

注：租金房价比=2026年6月城市住宅平均租金×12÷2026年6月城市二手住宅均价

（一）保租房发展：年度筹集目标普遍下调，REITs扩容至9支，底层资产保持稳健运营

1. 保租房筹集：多地弱化保租房筹集目标，“十五五”聚焦存量盘活与供需精准匹配

从2026各地公布的年度计划来看，保租房筹集目标普遍有所降低。随着“十四五”保租房筹建目标基本完成，各地保租房的筹集重心已从规模扩张转向精准保障，更加注重结构性优化与质量提升。对比重点城市2026年与2025年保租房筹集目标来看，多数城市筹集目标均较去年下降。其中，广州将目标从2025年的筹建10万套保租房调整为2026年筹建保障性住房3万套；上海将保租房筹建目标从2025年的7万套大幅下调至1.2万套；武汉、郑州、重庆也将目标从5.4、3.8、2.4万套分别下调至4.0、0.5、1.2万套，下降超1万套；成都、杭州、西安等地也有不同程度下降。

图：部分城市2025与2026年筹建保租房目标对比

注：广州2026年数据为保障性住房筹集目标

数据来源：各市政府工作报告，中指研究院综合整理

从重点城市“十五五”相关部署来看，上海要求加强各类人才安居服务，“十五五”期间新增供应保租房25-27万套（间），新增城市建设者床位12万张以上；北京要求增加“一张床”“一间房”供应，新增公寓型和宿舍型保租房占比达到60%以上。其余多数城市在规划中主要是围绕筹集模式、规范发展等内容作出安排。总体来看，“十五五”时期，保租房工作的重心已从“扩增量”转向“优存量、提质量”，更加强化供需精准匹配、存量盘活及规范发展。

2. 保租房REITs：底层资产运营稳健，二级市场展现出相对韧性

■ 项目运营：各支保租房REITs平均出租率维持高位，部分项目通过适度下调租金稳固出租率

根据各保租房REITs最新披露的2026年一季度报告*，截至2026年3月末，八支保租房REITs底层资产平均出租率均保持在90%以上，优质资产运营韧性凸显。具体来看，华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT底层项目租金保持平稳或小幅上涨，出租率较去年同期略有下调；而华夏基金华润有巢REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT底层项目租金小幅下调，其平均出租率均较去年同期有所提升。当前长租市场供给持续增加，租客价格敏感度较高，在此背景下，部分市场化运营的保租房项目采取以价稳量策略，通过灵活调整租金适配市场环境，维持项目出租率及运营稳定性。

* 截至2026年6月，我国共发行9支租赁住房公募REITs，其中2026年新上市一支，尚无季度报告披露，故项目运营和基金收益模块仅统计2026年一季度之前发行的8支租赁住房公募REITs。

表：八支保租房REITs底层资产项目不同时期出租率对比

数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理

■ 二级市场：上半年保租房REITs价格普遍回调，二级市场抗跌韧性凸显

2026上半年，保租房REITs二级市场表现偏弱，价格普遍有所下跌。具体来看，上市的9支保租房REITs中仅今年新上市的中航北京昌保租赁住房REIT在上半年实现了上涨；其余8支保租房REITs价格均下跌，跌幅集中在2%-10%之间。从IPO至今累计涨跌情况来看，尽管上半年各REITs价格普遍回调，但受前期多轮上涨行情带动，保租房REITs自上市以来整体累计涨幅仍普遍超20%，其中华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT累计涨幅维持在35%以上。

表：九支保租房公募REITs二级市场价格表现

数据来源：wind，中指研究院综合整理

对比中证REITs指数来看，2026上半年保租房REITs抗跌能力较强。2026年上半年，中证REITs指数（收盘）累计下跌6.4%，保租房REITs板块内部虽普遍回调，但多数标的跌幅小于中证REITs指数整体，仅中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT两只产品跌幅略超指数整体。在宏观环境波动、市场风险偏好收敛的背景下，保租房REITs凭借现金流稳定、政策支持等优势，在波动环境中仍展现出相对韧性，机构配置价值继续得到市场认可。

（二）租客需求分析：租住选择更加理性，集中式公寓认可度提升，交通便利与产品品质更受关注

为充分反映居民的租房状况，了解居民当前租房偏好和痛点问题，中指研究院自2022年6月起每半年开展一次全国租客问卷调查，对租客特征和租房偏好进行分析总结。2026年中的全国租客问卷调查，剔除无效样本后，共收回4460份有效租客样本。根据租客租住的房源类型，我们将租客群体分为集中式公寓租客（含保租房）、分散式公寓租客和个人房源租客。

1. 租客特征：34%的租客选择整租独居，集中式公寓租住比例提升至22%，租金预算温和压缩

■ 租客群体基本特征：个人房源仍是主流选择，高能级城市整租独居比例较高

分城市能级来看，一线城市、省会城市整租独居租客占比均超35%，显著高于其他城市，反映出高能级城市租客对个人空间诉求更强。房屋类型方面，省会城市租住分散式公寓的租客占比达36%，集中式公寓租住比例则相对偏低，个人房源仍是各线城市的主流选择。

■ 不同房源客群特征：集中式公寓租住比例提升至22%，新毕业年轻人更青睐长租公寓，但租金预算温和压缩

房源类型方面，租住个人房源、分散式公寓的受访租客占比分别为48%、28%，集中式公寓租住比例升至22%，较2025年同期提升10个百分点，保租房项目持续入市，为租客提供了更多样化的选择；此外有3%的受访租客租住公租房等。

图：不同毕业年限租客租住的房源类型、租金

数据来源：中指调查

从毕业年限来看，新毕业年轻人对长租公寓的偏好依然突出。根据调研结果，毕业1年内、毕业1-3年的受访租客租住分散式+集中式公寓的比例分别为72%、60%左右，显著高于毕业3年以上租客。除品质偏好外，近两年毕业季各地保租房密集推出毕业生专项优惠，保租房的价格优势进一步将毕业生群体导入长租公寓市场。与此同时，随着毕业年限延长，租客在家庭结构变动（如结婚生子）等因素驱动下，更倾向于选择个人房源，约60%毕业3年以上租客选择了个人房源。

2. 租房偏好：租客到期后换租意愿仍较高，对交通便利的品质长租公寓偏好明显

■ 换租计划：仅三成租客到期后计划续租，市场租金走低是换租主因

上半年调查结果显示，48%的受访租客表示近一年租住房源租金有所下调，31%的受访租客表示当前租约到期后计划续租，占比较2025年同期下降5个百分点。结合租住的房源类型来看，受访租客中，租住个人房源的租客最为稳定，计划续租的比例为37%；集中式、分散式公寓租客稳定性相对较弱，计划续租比例分别为26%、23%。

图：不同房源租客换房的原因

数据来源：中指调查

从换租原因来看，“市场租金下跌”仍是租客计划换租的普遍原因，占比约50%，其中分散式公寓租客对租金更为敏感，59%因此原因换租。就业对租住稳定性影响相对较大，因“收入预期下降”、“工作变动”计划换租的受访租客比例均在24%左右。

图：租客最期待的长租公寓类型

数据来源：中指调查

本期我们还调研了租客对不同类型集中式长租公寓的需求偏好。据调查数据，单身公寓需求最高，约68%的受访租客期待未来市场上能出现更多此类房源，其中交通更便利但价格稍高的单间公寓受欢迎程度略高于高性价比单间公寓。

2026年是“十五五”规划开局之年，住房租赁市场正从过去以规模扩张为主转向以质量提升和规范运行为核心的新阶段。中央及地方政府持续出台政策，从供给与需求两端协同发力。供给端聚焦存量盘活、金融支持及行业规范发展，着力优化租赁住房供给结构；需求端则通过优化公积金提取政策、扩大公租房保障范围、加大人才安居支持力度等措施，切实降低新市民、青年人才等重点群体租住负担。

（一）供给端：保租房提质与市场化租赁发展并重，上海等城市推动收购二手房转为保租房

■ 顶层规划定调：《“十五五”规划纲要》定调规范发展，多省市强调以需定建、精准保障

3月，《“十五五”规划纲要》正式发布，相较于“十四五”侧重增量建设，“十五五”对租赁市场的表述更为精炼，强调“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”，标志着行业发展重心从规模扩张阶段迈入质量提升与规范运行阶段。同时，规划提出将统筹“推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用”，优化行业供给。此外，《“十五五”规划纲要》提出“探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用”，打破了配租、配售房源间的壁垒，有助于提升保障体系整体弹性与资源配置效率。

地方“十五五”规划《纲要》普遍围绕以需定建、精准保障、规范发展等部署。上半年，北京、上海、广东、山东等省市集中发布“十五五”规划，其中针对住房租赁领域的部署，普遍强调坚持以需定建、积极盘活闲置资源优化租赁供给、面向特定群体提供分层次精准保障、规范发展住房租赁市场等核心方向，为未来五年行业高质量发展划定清晰路径。如北京、四川均提出定向增加“一张床”“一间房”供应，定向保障青年人才、城市运行服务人员等重点群体的基本居住需求；湖北、山西提出规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化运营机构。

表：2026上半年部分重点省市发布的“十五五”规划《纲要》中住房租赁相关提法

资料来源：中指研究院综合整理

■ 存量盘活：多地推进非居改租，上海、广州试点收购二手房用作保租房

存量盘活是当前供给端政策的核心主线。3月《政府工作报告》强调“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”；5月，《城市更新“十五五”规划》明确提出“盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。……优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障”。

地方层面，存量盘活路径持续细化。天津、济南、安徽等地鼓励收购存量商品房用于保租房或配售型保障房；深圳、武汉、珠海等地均出台政策，支持将商业、办公等非居住存量房屋改建为保租房等用途；上海、广州启动收购存量二手房用作保租房试点，其中上海徐汇区通过“房票全市通用、一二手联动”的模式，将房源收购与“两旧一村”改造相结合，推进速度相对较快。

■ 财政金融支持：专项债收储加速扩容，市场化长租公寓REITs取得突破进展

2026年上半年，财政金融对住房租赁市场的支持力度显著加码，且覆盖范围从保租房延伸至市场化项目。

专项债方面，3月财政部发布《2025年中国财政政策执行情况报告》，提出“落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策”；4月，财政部、国家发改委发文扩大地方政府专项债项目“自审自发”试点范围，新增河北省（由河北雄安新区扩大至全省）、江西省、湖北省、重庆市四个省市，本次试点扩容核心是下放审批权限、缩短发债周期、加快专项债资金落地，政策落地有助于试点省市推动存量盘活工作；6月，财政部进一步明确将统筹城镇保障性安居工程补助资金、地方政府专项债券、中央预算内投资、超长期特别国债资金等渠道资金，支持城市更新重点任务，这也将利好住房租赁市场发展。

从实际落地来看，专项债收购商品房取得一定进展，但总体规模仍有限。根据中指研究院统计，截至2026年5月，全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券约92亿元，其中浙江、湖南发行规模较大，浙江超40亿元，湖南超35亿元。今年以来，河南、湖南、重庆等地强调了“推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房”。从房源用途看，收购房源多数转化为保障性租赁住房，部分项目采取“先租后售”模式。

表：各地收购存量商品房相关专项债券发行规模统计

数据来源：中指研究院综合整理

REITs层面，上半年保租房公募REITs首发和扩募持续推进，中航北京昌保租赁住房REIT在深交所上市，我国保租房公募REITs扩容至9支；华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT相继完成扩募。此外，国泰海通中国建筑租赁住房REIT、中金杭州安居保租房REIT等多支产品有序开展申报工作，汇添富基金上海地产租赁住房REIT、招商蛇口租赁住房REIT扩募筹备工作也在稳步推进。

值得注意的是，上半年市场化长租公寓资产证券化取得关键性突破，5月，国泰海通中国建筑租赁住房REIT已获上交所反馈，其底层资产为纯市场化运营的长租公寓，不依赖政策补贴，若顺利落地将成为全市场首单纯市场化租赁住房公募REIT。与此同时，机构间REITs也在加速入局，6月，中金-博邻长租公寓机构间REITs成功发行，为全国首单市场化长租公寓机构间REIT，为纯市场化项目开辟了新的退出通道。这两项进展标志着金融工具的覆盖面正从保租房有序扩展至市场化租赁住房，多层次资本退出矩阵加速成型。

■ 土地配套制度：工商业用地续期破题，为"非居改租"扫清制度障碍

3月，《“十五五”规划纲要》明确“完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”，为存量资产盘活、项目长效运营提供了保障。预计在“十五五”期间，工商业用地使用权续期工作将取得实质性进展。

5月，广州发布《工商业用地使用权续期管理试点方案》，系统性明确土地续期的配套规则，包括提出申请时间、续期要求、续期年限与出让金计收标准等细则，方案贴合企业实际经营和投资周期需求，能够更好稳定企业及市场预期，打消企业对临期土地的顾虑。此前，广州已发布政策支持存量商办物业改建租赁住房，此次《方案》进一步明确土地续期操作路径，与既有政策形成制度衔接，将进一步推动住房租赁企业参与非居改租。

■ 行业规范：监管制度体系持续优化，地方分类管理与退出机制逐步完善

“十五五”开局之年，行业监管的制度建设明显提速。中央层面，3月，《“十五五”规划纲要》提出“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”，5月《城市更新“十五五”规划》再次提出要“因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场”，为各地健全住房租赁全链条监管体系提供了政策指引。

地方层面，监管举措从原则性要求走向精细化执行。杭州、郑州强化对住房租赁企业的分类管理，分别发布了企业“白名单”与违规企业名单，督促企业规范经营；成都要求禁止厨房、阳台等非居住空间单独出租；西安发文明确保租房项目退出的方式及工作程序等，要求退出项目不得继续享受保租房的一应政策优惠，强制退出项目需按规定追缴已享受的税收优惠。

（二）需求端：公积金支付房租政策持续优化，青年及城市服务人员成为保租房支持重点

公积金条例修订，提取门槛大幅降低，租房与购房权益实现制度衔接。6月，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，将“支付房租”提取顺位提至首位，将提取条件从“房租超出家庭工资收入的规定比例”简化为“支付房租”，大幅降低提取门槛；同时明确租房提取的公积金金额可在申请公积金贷款时合并计入账户余额，消除了居民对于“租房提取公积金影响未来贷款额度”的顾虑。地方层面，上半年，内蒙古、呼和浩特出台政策细则提高租房公积金提取额度，普通职工提取额度较前期上浮30%，多子女家庭、青年人才等重点群体提取额度上浮50%；南京进一步扩大提取住房公积金按月直付房租业务范围。

精准聚焦重点群体安居保障，青年与城市服务人员成为政策施力重点。4月，共青团中央、国家发改委、住建部等15部门联合印发《关于深化青年发展型城市建设助力建设现代化人民城市的意见》，指出“在青年就业集中区域、文教医机构周边、轨道交通沿线等根据需要，因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓”，明确了青年租赁住房供给方向与建设重点。5月，国务院印发《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，要求“推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围”，政策打破以往住房保障与户籍绑定的限制，有助于降低新市民、外来务工人员等群体的租房门槛与负担，增强其居住稳定性与城市归属感。

地方层面，郑州、合肥优化公租房申请条件，通过缩短本市户籍年限、放宽非本地户籍社保要求、下调学历门槛等扩大保障覆盖范围；湖北、上海等地要求着力筹建人才公寓、青年公寓；南京、合肥高新区、上海浦东新区、上海奉贤区、北京海淀区等地出台一系列政策保障人才安居，包括但不限于免费人才驿站、人才租房补贴、分年度阶梯式租金优惠等，其中部分地区特色化的设置了重点产业人才支持政策，如南京针对重点领域规上企业新引进的毕业生、人工智能（软件）企业新引进的重点大学学士及以上毕业生设定更高的补贴标准，赋能重点产业人才引进；北京海淀区面向OPC（一人公司）创新人才定向配租人才保障住房并提供租金补贴。

（一）市场规模：前五月TOP30企业开业房源增加3万间，房企系收缩，地方国企系份额持续提升

多重政策红利持续为住房租赁行业提质增效提供支撑，但头部企业总体规模增长速度有所放缓。2026年是“十五五”开局之年，我国租购并举住房制度建设不断深化，行业发展重心由快速规模扩张转向存量盘活与提质增效，财政金融等支持举措加快落地，市场机构化、专业化发展趋势愈发明显。与此同时，保租房REITs进入有序扩容新发展阶段，多元融资渠道持续畅通，叠加重点城市租赁投资回报率持续提升，市场主体布局意愿保持稳定。但在市场竞争加剧的背景下，头部企业普遍采取更为审慎的拓展策略，更多依托资源整合与精细化运营巩固竞争优势，行业整体规模增长由高速扩张转入“总量平稳增长、结构持续优化”的新阶段。根据中指研究院监测数据，截至2026年5月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达145.7万间，较2025年末增加3.2万间；管理规模TOP30企业累计管理房源量达204.1万间，较2025年末增加0.7万间。

表：截至2026年5月规模TOP30住房租赁企业开业与管理房源规模

分类型来看，当前住房租赁行业“专业化分工”格局基本成型，不同类型长租企业依托各自核心能力形成错位互补，合力驱动行业向高质量方向发展演进。

房企系凭借资源优势和品牌沉淀，开业规模与管理规模长期保持领先。上半年，受部分企业主动优化资产结构、地方国企加速进场影响，房企系整体规模略有回落，但头部格局保持稳定，万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际稳居行业前三。随着行业竞争加剧，房企系长租企业坚持采取“轻重并举”策略，并积极携手地方国资平台盘活存量资产，持续巩固市场领先地位。根据中指院监测，截至2026年5月，开业规模TOP30企业中，房企系长租企业合计开业规模达64.3万间，较2025年末规模减少2.4万间。

地方国企系依托政策红利和资源整合能力，在保租房筹集、建设与运营中发挥主导作用，管理规模与开业规模保持增长态势。在政策支持下，地方国企系通过存量收购、新建及资产转化等多种方式快速获取房源，已成为保租房供给的主力。同时，地方国企在深耕保租房的同时，逐步向中高端租赁市场延伸，积极布局青年品质公寓与高端服务式公寓，构建多层次的住房租赁产品体系。根据中指院监测，截至2026年5月，开业规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增至12家，合计开业规模达40.5万间，较2025年末增加7.9万间；管理规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增至11家，合计管理规模达54.4万间，较2025年末增加7.1万间。郑州城发安居作为郑州市保障性住房与人才公寓核心运营主体，持续迭代保租房运营“郑州模式”，聚焦青年安居需求，深耕园区环境、社交娱乐、商务办公、学习成长、智能服务等体验维度，创新存量房源盘活模式，推动职住平衡，持续筑就拎包即住、温馨活力的高品质人才居所，为郑州集聚人才、激活城市发展筑牢安居支撑。截至2026年5月，郑州城发安居管理规模达15.3万间，较2025年末增加近2千间。

创业系、酒店系头部长租企业通过轻资产管理输出与机构化合作维持市场地位。创业系企业凭借多年运营经验，以品牌输出、管理输出等方式承接地方国企存量物业管理需求；酒店系企业则利用其在服务标准化与会员体系方面的优势，融合酒店与公寓业态，并通过长短租结合、内部客群导流等方式提升项目运营效率。根据中指院监测，截至2026年5月，管理规模TOP30企业中，创业系、酒店系长租企业数量稳定，管理规模分别为26.0万间、21.9万间。

“包租”模式持续承压，部分企业优化房源结构。在租金下行背景下，中资产“包租”模式仍需按合同约定向业主支付固定租金，经营压力明显增加，为控制经营风险，部分企业主动收缩包租规模并加速向轻资产委托管理模式转型。

（二）企业经营：深化数字化运营降本增效，多层次金融工具打通资管闭环

经营质量方面，优秀租赁企业持续深化“租赁+”业态融合，联动商业、办公、教育等资源，拓展多元服务场景。同时依托数字化运营平台与能效管理实现全流程精细化管控，在提升服务响应与合规水平的同时，优化人房比与成本结构，夯实高质量经营基础。

华润有巢充分发挥央企基因与市场化机制的双重优势，前端依托华润系资源获取核心城市优质保租房源，中台构建全流程运营SOP与全流程数字化运营平台精细化管控出租率与服务体验，后端以首单市场化保租房REITs及成功扩募打通"募投产建管退"资管闭环，实现资产价值循环。企业通过多元产品矩阵兼顾青年安居与社会责任，成熟期项目保持高出租率，已成为行业高质量精益运营与长期主义发展的标杆。

首创和园立足城市奋斗者租住所需，依托自研体系标准“十好社区”搭建多层次租住产品矩阵，围绕房源运维、租户服务搭建了标准化运营流程，全面定义租赁领域“好房子”实践内涵。目前已在北京、上海、天津、青岛等城市布局22个在营项目，综合出租率保持较高水平。业务端深耕居住品质与社区建设，契合保租房惠民政策，并依托国企平台赋能，保障存量资产稳健收益，推动租赁项目落地，助力城市青年安居与高质量发展。

雄安安居作为雄安新区管委会唯一指定的政府产权保障房运营管理单位，运营华望城、华序府等多个标杆项目，万套房源涵盖人才公寓、租赁社区、保障住房。企业搭建“一张床、一间房、一套房”多层次租住体系，定向服务疏解央企人才、青年及新市民群体，配套书房、健身房、四点半课堂等便民业态，全方位补齐生活服务场景，构建有温度的租住社区。同时，企业秉持国企民生担当，严控房源品质与资产经营效能，以精细化管理、可持续经营模式树立区域保租标杆。

华远集团应势而动，破局而立，以旗下长租公寓品牌“华远铂园”为先锋，在门头沟区和西城区接连落子，不仅实现了存量资产的高效焕新与开业满租的佳绩，同时探索出一条存量盘活与运营赋能并重的可持续发展之路，为首都核心区城市更新与人才安居贡献了可复制、可推广的租赁经营质量的经验。

资产管理方面，当前保租房REITs已进入常态化发行新周期，机构间REITs、类REITs等不动产金融工具应用也愈发成熟。住房租赁优秀企业持续强化资管能力建设，结合资产收益属性，灵活搭配多层次金融工具，构建多元退出通道，加速资金周转，推动行业可持续发展。

华润有巢业务布局覆盖全国15座城市，管理房源规模达9.8万间；2022年成功发行国内首单市场化机构运营的保租房REIT，并于2026年初完成扩募，作为央企率先打通"募投产建管退"全周期资管闭环、领跑保租房REITs赛道。有巢以数字化精益运营与ESG治理夯实资产增值底座，构建起可循环的租住资产与资本循环平台，通过将民生保障与市场化资管能力深度融合，为行业从规模扩张向高质量资产管理转型树立了标杆。

（三）产品体系：紧扣客群差异分层，构建多元供给体系

产品体系层面，企业立足不同客群的居住场景、支付能力与生活偏好等差异化需求，分层设计户型配置、配套设施与服务标准，不断丰富租赁产品矩阵，精准匹配市场多层次、个性化租住诉求。西安高新安居“星”系列保租房，以多元创新赋能青年安居。其中，星悦居打造标杆品质租住服务，星乐居深耕温情社群邻里生态，星雅居依托优越区位兑现职住平衡愿景。星系列项目各有特色、互补赋能，以国企担当打破传统租住短板，让保障住房真正实现从住有所居到住有宜居的人居升级。

（四）项目运营：对标“好房子”建设标准，完善服务提质运营

项目运营层面，按照住建部提出的“保障性住房率先建成‘好房子’”的建设要求，优秀长租公寓项目对标“好房子”建设标准，优化户型模块化设计、升级环保建材与全屋绿色节能配套，筑牢房源硬件品质根基。同时持续优化社区运营与服务体系，通过常态化社群活动与多元增值服务营造温暖社区氛围，持续提升租户居住体验与满意度。通投悦居项目是北京市集体土地租赁住房建设试点项目，也是通州区首个保障性租赁住房认定项目。社区以"梦启星河，心向港湾"为主题，打造2560套精装洋房，从40平米开间到120平米三居全龄覆盖、拎包入住。项目依托1.6万平方米商业与公服配套实现5分钟生活圈，利用千米绿道串联五大景观片区，将自然引入日常，重塑邻里交互场景。项目践行"安心、安全、安家"理念，智慧租务管理、24小时智能安防与通勤班车一应俱全，为租客提供便捷、舒适、有归属感的理想生活。

供给更加注重精准匹配，多层次REITs体系不断完善。2026上半年，住房租赁政策进一步凸显民生导向，重点聚焦新市民、青年群体及城市运行服务人员的住房难题。未来租赁住房供给将围绕“职住平衡”与“兜底保障”双轨并进，针对新市民与青年群体，发展小户型、低租金、近通勤的青年公寓，促进职住平衡；针对城市运行服务保障人员，提供“一张床”式兜底保障，守住基本居住底线。多层次租赁住房体系将在主要城市加速从规划走向落地，重塑行业供给格局。同时，随着REITs准入范围不断拓宽，“Pre-REITs、类REITs、机构间REITs、公募REITs”全周期、多层次证券化体系将更加完善，满足各类机构投资者差异化配置需求。

“十五五”时期，存量资产盘活相关支持政策有望持续落地，住房租赁企业应把握政策窗口机遇，聚焦核心区域存量资产盘活，提升产品运营与资产管理能力。

其一，建立"客群导向"的资产筛选标准，积极盘活存量资产。基于客群偏好，长租企业在推进存量盘活项目时，可重点布局主城区“商改保”项目。在项目实操阶段，企业应建立科学的资产筛选标准，优先选择区位配套成熟、临近轨道交通站点、改造难度适中的存量物业，确保改造后的租赁产品具备市场竞争力与可持续运营能力。

其二，优化产品与增值服务体系，数字化驱动全面降本增效。在保租房集中入市、租金整体承压的背景下，企业应以差异化错位竞争为核心，积极布局企业员工宿舍、高端服务式公寓等细分赛道，通过优化产品结构分散经营风险。运营层面应着力构建全周期服务体系与社群生态，以此提升客户黏性与续租率；同时深度挖掘住户生活需求，围绕高频刚需场景打造标准化、品牌化的增值服务，培育新的营收增长点。管理层面需全面推行数字化精益管理，依托智能房源调度、物联网巡检等技术手段优化流程，实现运营成本的精细化管控，保障项目的综合收益。

其三，灵活运用多层次金融工具，打通“投融建管退”闭环。对于尚未成熟或需要改造提升的项目，可引入Pre-REITs基金进行项目孵化与培育，解决资本金沉淀问题；对于在运营阶段已产生稳定现金流但尚未达到公募REITs上市条件的资产，可通过机构间REITs（持有型ABS）实现资产的首次证券化退出，以回笼资金并优化负债结构；待资产成熟度、合规性与收益率达标后，可通过回购资产或扩募重组等方式，将其注入公募REITs实现最终上市。这种阶梯式路径打通了“投融建管退”的完整闭环，推动行业进一步向资管模式深度转型。

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CI Buddy，地产工作好伙伴

相较于问答式通用大模型和单链式任务完成工具，CI Buddy具备闭环学习、分层记忆、技能沉淀等核心特点，可实现任务执行、自动提炼、经验留存与持续能力进化。采用Harness Engineering搭建运行体系，它决定什么时候调什么技能、调完怎么验证、出错怎么兜底、谁能访问什么数据等。模型会贬值，技能很容易抄，但Harness体系越用越有价值，它能沉淀企业的数据集、评估集、业务工具链、反馈环等优质资产。沉淀下来的资源让CI Buddy具备自进化能力，记忆集让AI越用越稳定、越用越可靠、越用越聪明。

CI Buddy的特点：

1、闭环学习系统，任务执行，自动提炼，技能沉淀，持续改进；

2、分层记忆系统；

3、技能沉淀机制，从经验复制到能力进化。

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