7月13日，国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》中，将“住房消费”归入“大宗耐用商品消费”，与汽车、家电、电子产品并列。这一变化引发关注：住房成了消费品，是否意味着买下即折旧，再也谈不上保值增值？

住房属性，因时而变

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“哥，您买房是自住，还是投资？”

十多年前，置业顾问常这么问。

有人答“自住”，有人直言“投资”。

但聪明的你，说话当然滴水不漏：“先买了自己住，要是以后涨，还是会考虑卖掉。”

阅人无数的置业顾问“哦”了一声：“咱这房子自住和投资都适合。”

这段对话折射出住房天然具备的双重属性——消费属性与金融属性，区别在于主导动机是“为了住”还是“为了赚”。如今将住房列入消费品，本质上是让住房回归本来面目，不值得大惊小怪。

过去几十年，我们之所以忽视住房的消费属性，是因为其金融属性长期占据上风。城市化加速催生的大量住房需求、巨量社会资金寻求稳定“蓄水池”、地方政府对土地财政的高度依赖，共同放大了住房的投资功能。而如今，随着城市化进程放缓、土地财政依赖度降低，当年支撑金融属性的条件逐一弱化，消费属性自然浮出水面，成为主导。

南京工业大学研究员、房地产专家吴翔华指出，从“房子是用来住的”这一定位提出，到2021年“构建房地产发展新模式”逐步推进，再到如今明确“住房是大宗耐用消费品”，政策思路一脉相承，理念到落地的延续性清晰可见。

让住房回归纯粹，不仅关乎两种属性的调整。长期以来，住房还被附加了“户籍权”“入学权”等额外功能，如今这些附加属性也在逐渐剥离。

不同历史时期需要不同的发展模式，房地产也不例外。过去的模式完成了它的使命，如今政策调整，我们只需顺势而为。

折旧与迭代

是消费品绕不开的规律

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既然住房是消费品，它就必然具备消费品的共性——折旧和迭代。

这是基本常识，但过去人们习惯性忽略，因为彼时买房多是为转手赚差价，自己不住或只住短短几年，旧不旧似乎无关紧要。

现在，我们必须正视折旧问题。古今中外，没有永久不坏的房子，物理寿命终有上限。新房入住几年后，各种问题便会陆续显现。有人认为，依据当前多数房子的建造质量，大约三十多年后就需大修——这与家电的更新逻辑如出一辙。

房子也有“生老病死”，别只想占有它的青春，而把衰老留给别人。

迭代同样不可回避。二十年前，拿着一部iPhone 6还颇有面子，如今已到iPhone 17。旧款仍能用，但人们总偏爱功能更强、品质更好的新品。房子亦然，几十年前的筒子楼照样可住，但居住品质远不及现在的第四代住宅。

折旧与更新换代是客观规律，但我们可以通过后期维护来延缓折旧速度。“构建房地产发展新模式”中已提出，要建立房屋体检、养老、保险等“全生命周期安全管理制度”，建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子，全链条提升住房标准、设计、建造和运维水平。

《规划》也明确，要推进城中村改造、危旧房改造、城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，实施房屋品质提升工程；支持老旧房屋适老化改造和智能化升级，提升物业服务质量，拓展服务内容。

促进住房消费

多措并举、多场景发力

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住房既是消费品，自然适用当前促消费、扩内需的各项政策。

近日，住建部、央行、财政部、国家金融监管总局、税务总局、自然资源部等部委联合推出六大核心举措：

1. 金融信贷：首套房首付降至15%，二套25%；首套商贷利率3.05%–3.45%，公积金首套2.6%；存量房贷统一下调，全国推广带押过户。

2. 置换税费减负：卖房后1年内买新房可退个税，部分地区二手房契税减免，降低换房成本。

3. 存量托底：3000亿元保障房专项再贷款（利率1.75%），可撬动万亿资金；国资收购主城配套成熟的中小户型，改作保障房。

4. 土地供给：去化周期超36个月的城市暂停住宅供地，18–36个月的缩量供应；土地向省会及都市圈核心倾斜，严控远郊供地。

5. 交易松绑：清理限购限售，简化手续，推进城中村改造，增加保障房供给。

6. 房企支持：建立优质房企融资白名单，鼓励并购出险项目，修复交付信心。

低息贷款、税费减免、交易简便、以旧换新优惠……买房如今也能享受到家电般的实惠便利。

住房消费远不止购房一笔投入。专家认为，它能带动家具家电、装饰装修、设计安装、建筑建材、纺织乃至汽车消费，堪称消费的“触发器”。新时期，住房消费还蕴含新的结构性机遇：“一老一小”领域的适老化改造、全龄友好场景、社区养老托育等潜力巨大；社区治理和养老服务对智能数字化服务需求显著；物业服务从“对物的管理”转向“对人的服务”，家政、养老、托幼、助餐、康养等居家生活赛道市场广阔；面向年轻人的快递代收、宠物照料等便民服务同样旺盛。

买房，买的早已不只是一套建筑，更是与生活品质息息相关的持续消费体验。

住房成消费品，保值增值仍有保障

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回到最初的问题：住房列为消费品，还能保值增值吗？房价会涨还是会跌？

指望房价普涨，显然不符合当下政策逻辑。但对性价比高的“好房子”，因其稀缺性，价格合理上涨也属正常，不过更考验投资者眼光。

对大多数房子而言，保持平稳健康发展是主旋律。有促消费政策加码，有多元消费场景加持，保值问题不必过度焦虑。

换个角度看，住房既是消费品，也是资产。《规划》在“着力提升消费能力”部分提出“多渠道促进居民增收”，其中涉及房地产的表述是：“促进房地产市场持续健康发展，持续巩固资本市场稳中向好发展态势，多渠道增加城乡居民财产性收入。加强税收、社会保障、转移支付等再分配调节。”

房子作为资产性收入，其稳定至关重要。居民手中有钱，才有信心消费、换房。

求是网6月18日评论员文章《以更大力度提振消费》指出：“近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹‘家底变薄了’，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎”，并强调“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气”。

专家表示，房地产市场稳定健康是增加居民财产性收入的重要基础，其中房价稳定或是关键。从稳定房价预期、稳定居民财富，到提振消费信心，逐步形成“从稳市场到促消费”的正向传导链。

至此，答案已不言自明。

正如南京广电地产评论员孙超所言：“从今时今日起，楼市的拐点已经出现——这个拐点，不是房价暴涨的起点，而是房地产回归‘居住属性和民生刚需’本质的起点。对普通百姓而言，与其焦虑涨跌，不如抓住政策红利，买一套住得舒心、通勤方便、负债可控的好房子，这才是穿越市场周期的最佳选择。”

文案：孙超、 刘立志

编辑：刘婧

执行主编：房呱呱

主编：马岳清