开发商卖房时宣传“全盘最优惠折扣”后房地产市场下行，购房者是否能依据该宣传用语主张要回房屋差价款？

近日，厦门市中级人民法院审理一起房屋买卖合同纠纷，向购房者阐明“要约”与“要约邀请”的区别及对“全盘最优惠折扣”的理解，最终购房者撤回上诉。

案情回顾

某房地产开发商向不特定公众群发微信，内容里写到“**项目于*月*日盛大开盘，带来全盘最优惠折扣”。张某受该广告吸引，购买了该项目的房屋，享受9折优惠。后来，受房地产市场下行的影响，该项目第二期开盘的楼栋较张某购买时的优惠折扣更低，张某便以收到的信息中载明的“全盘最优惠折扣”向某房地产开发商主张房屋差价款。

某房地产开发商则认为这只是宣传用语，并非双方合同约定的条款，且“全盘最优惠折扣”应指发布广告时在售的楼栋范围为限。双方争执不下，张某遂诉至法院。

一审法院以“全盘最优惠折扣”属于要约邀请及其指的是截至签约时的静态时点价格折扣为由，驳回张某的诉讼请求。张某不服一审判决，上诉至厦门中院。

案件结果

张某认为“全盘最优惠折扣”构成要约，某房地产开发商应受其约束。法官向张某阐明“要约”与“要约邀请”的区别，核心在于内容是否明确具体及对合同订立及价格确定有重大影响。“全盘最优惠折扣”显然是一个模糊的用语，不具有明确指向性，应属要约邀请。

此外，张某还认为，“全盘最优惠折扣”指的是整个楼盘从开盘到售罄的最低折扣价。法官向其指出，如“全盘最优惠折扣”包含同一项目中已售、在售、未售的所有商品房，理解未免过于宽泛，不符合市场销售逻辑。商品房楼盘分期进行销售，其价格与优惠力度受市场行情波动影响。房地产开发商表达的“全盘最优惠折扣”指的应是发布宣传广告的当时折扣，抑或可以延伸至签约时的最低折扣。这里的最优惠相对的参照物是案涉楼盘开盘至签约时，是一个过去式、完成式，而非张某所理解的截至未来整个楼盘售罄时。

在法官耐心的释法说理后，张某决定撤回上诉。

法官说法

法官认为，本案应厘清“要约”及“要约邀请”的法律概念。“全盘最优惠折扣”这类表述属于模糊的、笼统的宣传用语，缺乏具体明确的交易条款，不符合要约“内容具体明确”的要求。要约邀请本身不具有法律约束力，目的是吸引购房者向其发出购买要约，房地产开发商不受该宣传的绝对约束，最终以实际签订的合同为准。

法官建议，作为购房者，如对房屋保价有需求，应将保价条款写入合同中，以保障自身权益。这时，如房地产开发商未履行承诺，购房者可依据合同中的保价条款主张违约责任。

作为房地产开发商，在营销宣传楼盘时，应避免使用“最优惠”“极致折扣”等模糊性、夸张性的词汇。这容易让购房者产生“绝对最便宜”的误解，从而引发不必要的矛盾纠纷。