冯仑 御风集团董事长

近期，冯仑围绕「房地产周期」以及「什么才是未来真正的好房子」的内容进行了分享。他表示，房地产不会消失，但已经进入新的发展阶段。未来属于最核心的地段，最好的产品，最强的运营，以及最长久的服务意识。

房地产行业看似复杂，但从周期角度来看，其核心逻辑非常简单。一句话总结就是：市场繁荣时买郊区，市场萧条时买核心区。开发商拿地和购房者买房同理。

为什么？因为在市场繁荣阶段，城市核心区的土地价格已经被推到极致，成本很高，利润空间被压得很薄。真正还存在「极差地租」的地方，反而是郊区。郊区土地便宜，有发展预期，城市功能会不断外溢，这个阶段房企去做开发，反而还有利润空间。相反，市场一旦进入到下行和萧条阶段，购买逻辑就彻底反过来了。

房地产市场好比一个水池，水位高的时候，池子边上、中间，大家都在水里，看起来都差不多；但水位一旦开始下降，先干的一定是边缘，最后还能留住水的，一定是中间那一小块。对应到房地产市场就是，市场一冷，最先没有成交的是郊区；接着是次核心区；最后还能有交易、有流动性的，只剩下极少数真正的核心区域。

这个现象在一线城市非常明显。比如北京三环以外很多区域，房价已经接近腰斩；但真正的核心区，跌幅大概也就在 10% 左右。

所以，在下行周期里，不能再简单地说「买核心区」。你要买的是最核心区，不是城市里「还不错」的地方，而是最贵、最稳、流动性最强的那一小块地方。次核心区，在这个阶段，风险依然很大。如果是在哈尔滨这样的城市，也一样要找最贵的那一小块区域，而不是第二贵、第三贵的地方。

如果未来几年行业整体仍处于调整期，那么资产配置就必须不断向更高能级、更核心的区域集中。因为整个市场的「水位」在下降，只有最中心的位置才能留存价值。在这个阶段，少而赚钱，比多而不赚更重要。很多企业习惯追求规模，觉得项目越多越安全。但现实情况往往相反。

商业地产就是一个非常清楚的例子。万达做了大量购物中心，但不怎么赚钱。真正长期收益能力更强的，反而是万象城、太古里、SKP 这些项目数量并不多的品牌。比如，华润万象城做得不多，但几乎每一个项目都赚钱；太古里全国也就七八个，却个个是优质资产；香港置地做十几个「包盘」，整体收益能力也非常强。其实这些背后的原因并不复杂：开发和运营，是两件完全不同的事情。开发解决的是「有没有」，是0 到 1；运营解决的是「好不好、值不值、能不能长期赚钱」，是1 到 10，甚至到 100 的事情。真正长期、稳定的利润，来自运营能力，而不是项目数量。

过去住宅开发的逻辑相对简单：拿地、开发、销售，结束后便移交给物业运营。未来，尤其是高端住宅，必须转向长期运营的逻辑。住宅应当被视为可持续经营的资产来打造。

以社区配套会所为例，过去社区的会所往往交付物业运营后便逐渐闲置衰败。未来，会所需要成为一个专业运营的体系，甚至应具备独立核算与管理的能力。会所本身不一定直接盈利，但它长期服务于项目价值。比如，提升客户黏性、提高复购率、维持二手房溢价、形成稳定的高端社群。我一直觉得，拥有两万户高质量客户本身就是极具价值的资产。只要服务好这些客户，哪怕将复购率提升 10%，长期价值都非常可观。

此外，房企渠道成本日益高企。现在大家都能感受到，房企销售端的压力越来越大，渠道费用不断上涨，部分城市甚至达到 8-10 个点。而渠道多为轻资产模式，风险却由开发商承担，一些大型渠道平台甚至采用佣金前置模式。在这种形势下，开发商很难与渠道进行对等博弈。所以，未来房企必须依靠自身的运营能力、技术、数据和 AI 等手段，减少对外部渠道的依赖，否则就会长期被渠道绑架。

值得一提的是，高端医疗将会成为豪宅的「第二次销售」。这是一个目前非常重要但常常被低估的方向。高端住宅的客户群体年龄普遍偏大，多为两代甚至三代同住，健康管理成为刚性需求。所以，高端医疗不仅是配套，更是持续服务客户、引导社区内部消费、支撑项目长期运营的关键。国外已有不少成熟案例，将社区会所垂直整合为健康、医疗、教育或生活方式中心，针对不同家庭结构提供相应服务体系。

那么，到底什么才是未来的「好房子」？目前政府提出的「好房子」标准包含四个关键词：安全、舒适、绿色、智慧。我认为还应加入一个：健康。健康不应只是口号，而应成为可衡量的标准。国际上有一套成熟的 WELL 健康建筑标准，发展近 20 年，涵盖空气、水、光线、营养、舒适性、意识、健身等七大类 100 多项指标，从物理环境到心理感受都有明确要求。目前国内大部分豪宅都已引入这一体系。

最后，我特别想强调安全问题，尤其是高层高端住宅。高层建筑的最大风险之一在于火灾。

911 事件之后，美国对高层建筑的消防标准做了很大的调整。第一，救援通道和逃生通道必须分开；第二，在逃生通道中全面安装喷淋系统与烟雾探测器。事实上，很多火灾遇难者并非死于明火，而是在逃生过程中被烟呛死，或者在楼梯里发生踩踏。这些安全设计，在未来的豪宅产品中，都是应该重点呈现的内容。

另一个趋势是「用电不用气」，这本质也是安全选择。日本在阪神大地震后，大量高层建筑转向全电系统。原因很简单：地震发生时，断电比燃气泄漏安全得多。燃气一旦爆炸，整栋楼都可能毁掉；而电一断就没事。这些看起来是技术细节，本质上都是安全问题。

总之，房地产不会消失，但已经进入新的发展阶段。未来属于最核心的地段，最好的产品，最强的运营，以及最长久的服务意识。

当市场潮水退去，能够留存下来的，不是做得最多的，而是做得最稳、最深、最持久的那部分企业与资产。行业正在回归本质：从规模扩张转向价值深耕，从一次销售转向长期运营。只有真正聚焦产品、服务与可持续价值的参与者，才能穿越周期，行稳致远。

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责编｜邢君

排版｜王紫薇