近两年，国内房地产市场风波迭起，呈现出“量价齐跌”的严峻局面。一方面，全国平均房价经历了显著下滑，从去年一季度每平方米1.1万元的历史高位，跌至今年一季度的9500元，跌幅超过15%。另一方面，截至3月底，30个重点城市的商品房成交量同比锐减47%，几近腰斩。更为严峻的是，自2022年以来，超过40%的开发商面临新房销售额同比下降50%的困境。

此番房地产市场的调整，其根源可归结为三大因素。

首先，疫情的反复肆虐，以及各行各业普遍面临的经营困境，导致企业普遍采取裁员降薪措施。这无疑削弱了民众对未来收入增长的预期，也迫使许多潜在购房者暂时搁置了购房计划。

其次，房地产市场长期以来的宏观调控政策成效显著，房价已不再经历过去那种“暴涨”的行情，其“赚钱效应”大打折扣。这导致部分投机性购房需求悄然退场，市场整体需求量出现明显萎缩。

最后，国内房地产市场已逐渐显露出饱和的迹象。历经二十余载的快速增长，许多有能力购房的家庭早已置办了房产。数据显示，目前国内96%的家庭至少拥有一套住房，更有41.5%的家庭拥有两套及以上。与此同时，我国城镇化进程已接近尾声，城镇化率达到64%，这意味着未来将不再有大量农村人口涌入城市购房，为市场带来新的增长动力。

面对房地产市场的持续低迷，各地政府自今年起纷纷出台“松绑”政策，在放宽限购、限贷的同时，也下调了房贷利率和首付比例，旨在提振市场信心，促使市场回暖。对于未来五年房价走势，社会上存在两种截然不同的声音。

一种观点认为，房地产市场的调整已成既定趋势，五年之后，多数城市的房价将回归至“白菜价”。另一种观点则认为，尽管当前市场有所调整，但只要能够度过这一时期，房价很可能像过往几次周期性波动一样，迎来“报复性反弹”，并重拾上涨的势头。

那么，五年之后，国内房价究竟会“如葱”般低廉，还是“如金”般珍贵？一位17岁的高中生对此提出了独到的见解。他认为，要让房价跌至“如葱”般的地步，关键在于“停止贷款购房”。他指出，当前房价之所以居高不下，很大程度上是金融杠杆的推波助澜所致。如果购房者都能够使用自有资金全款支付，房价自然难以攀升至如此天价。

这位高中生的观点，实则点破了当前国内高房价的内在逻辑——银行贷款在其中扮演了至关重要的角色。一旦房贷业务被叫停，房价确实有可能大幅回落。然而，我们认为，让银行业彻底停止房贷业务，在现实中可能性微乎其微。毕竟，房贷业务能为银行带来可观的利润。而更为现实的展望是，未来房价将逐步回归其“居住属性”，其涨跌幅度将更多地与当地居民的收入水平相挂钩。

因此，对于五年之后国内房价的走向，虽然有高中生提出“停止贷款购房”才能实现“如葱”价，但我们认为，要求银行放弃房贷业务并不切实际。所以，未来五年，房价既不会“如葱”般低廉，也不会“如金”般昂贵，而是可能呈现一种更加理性、与居民收入相匹配的温和走势。