文 | 迈点

2026年全国两会的民生议题中，住房问题依旧是万众瞩目的焦点，而作为住房体系重要组成部分的住房租赁市场，更是迎来了顶层设计的明确定调和发展路径的清晰规划。

过去几年，我国保障性租赁住房筹建步伐加快，长租公寓行业逐步走向规范，租房已然成为城市新市民、青年人实现“住有所居”的重要选择。

站在行业发展的新阶段，住房租赁市场该如何提质升级、精准保障不同群体的租住需求?2026年全国两会从政府工作报告的顶层部署，到代表委员的精准建言，为住房租赁行业的发展划定了重点、指明了方向。

政府工作报告定调，住房租赁迎两大核心转型

今年政府工作报告中，与房地产相关的共计185个字，覆盖存量盘活、品质提升、制度政策等。

图注：《政府工作报告》住房相关提法对比。图源：政府网，迈点研究院综合整理

其中，与住房租赁行业直接相关的内容虽然着墨不多，但重点明确。

其一，保障性住房供给思路调整。报告提到，“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”“优化保障性住房供给”，这两句话结合来看，说明保障性住房在供给模式上迎来从“以建为主” 到“以需定供、以购代建”的关键转型。

一方面，“收存转保”成为未来保障房供给的重要途径;另一方面，保障房供给结构进一步优化，不再是单纯追求数量的增长，而是以需定建、以需定购，让保障房供给更贴合市场实际需求，实现保障的精准化。

从实际情况来看，以上海、北京为代表的城市已率先试点，由国企收购二手住房转为保障性租赁住房，既打通了二手房置换链条，又精准对接新市民、青年人的租赁需求，成为全国可复制的样板。

其二，构建多层次保障性住房体系。报告首次提及“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。这是住房保障政策的重要突破，意味着保障范围不再局限于低收入群体，而是向有真实刚需的普通群体延伸，让更多人享受到政策红利，反映出住房保障从“兜底”逐渐转向“普惠”。

以初婚初育群体为例，这一群体往往对应着真实的刚需住房需求，预计各地今年将围绕这一群体积极研究并落实相应的支持举措。而比起买房，租房或许是更多人的选择，尤其是在外务工的初婚初育群体。后续，租房市场针对这一群体的产品或者优惠政策或将增多。

代表委员精准建言，多维度破解行业发展痛点

在政府工作报告锚定的发展方向之下，出席两会的代表委员们结合行业实际和民生需求，从存量盘活、重点人群保障、制度完善等多个维度建言献策，为住房租赁行业的发展提供了具体可行的实施路径，让政策落地更有抓手。

存量盘活：创新模式破解供需错配难题

盘活存量资源是住房租赁市场扩容提质的关键，代表委员们的建议聚焦于让存量资产“活起来”、保障房供给“多起来”。

全国政协委员刘永好提出，要统筹金融、税收、住建等部门协同发力，优化“商改住”相关政策，支持盘活存量商办资产，同时适度放宽公寓在入学、落户等方面的限制，让存量租赁房源的居住属性更凸显。

全国政协委员翟美卿则给出了更具体的存量商品房盘活方案，建议由央行、财政部牵头扩大专项资金规模，引导城投平台、国企收购120㎡以下的优质存量商品房，建立合理定价机制并将收储亏损纳入财政考量，房源优先转为保障性住房。这一建议与政府工作报告“收存转保”的思路高度契合，既能化解商品房库存积压问题，又能快速增加保障房供给，实现房地产市场和住房保障体系的双向赋能。

重点人群：分层分类解决租住需求

住房租赁的核心是保障人，代表委员们针对青年、老年人、城市建设者等不同群体的租住痛点，提出了分层分类的解决方案。

全国政协委员陈霞提出了“一张床、一间屋、一套房”的精准保障思路：针对城市运行保障人员，推动闲置非居住空间改建为宿舍型租赁住房，解决基本居住需求；针对青年人，在青年聚集区打造小微户型青年公寓，完善远郊保租房的交通、商业配套，解决职住平衡问题;针对老年人，在保障性租赁住房配租中予以优先，适当放宽收入和财产标准。

全国人大代表方燕则聚焦老年人租房权益的法治化保障，建议将老年人租房权益纳入《老年人权益保障法》和《房屋租赁条例》修订，明确禁止年龄、健康方面的租房歧视，推出适老化租赁合同示范文本;同时增加适老化房源供给、建设老年人租房信息化平台、畅通维权通道，让老年人“租得到、住得安”。

体系补短板：覆盖灵活就业群体与城市建设者

住房保障的覆盖面还在不断延伸，代表委员们将目光投向了以往的薄弱群体。

全国政协委员王珏建议，专项支持“新时代城市建设者管理者之家”建设，加大对城市运行保障人员的保障性租赁住房供给；同时研究灵活就业人员自愿缴存住房公积金的支持政策，让灵活就业群体也能享受公积金租房、购房的政策红利，填补了灵活就业群体住房保障的空白。

政策组合拳下，住房租赁行业迎来发展新趋势

从政府工作报告的顶层定调，到代表委员的精准建言，一系列政策信号形成合力，不仅为住房租赁行业划定了发展重点，更勾勒出行业未来的发展趋势。租购并举的住房制度正在加速完善，住房租赁市场将从“规模扩张” 向“质量提升、精准保障”转型，迎来规范化、高质量发展的新阶段。

第一，保障性租赁住房成为行业核心支撑，存量盘活成主要抓手。未来保障性租赁住房的供给将不再依赖单一的新建模式，“收存转保”“商改住”“非居住空间改造”等存量盘活方式将成为主流，国企将成为存量资产收购和保障房运营的主力军，而地方政府将在定价、资金、审批等方面给予更多支持，让保障房供给更高效、更精准。同时，保障性租赁住房的覆盖范围将持续扩大，从新市民、青年人延伸至初婚初育家庭、老年人、城市建设者等群体，形成多层次的保障体系。

第二，市场供给走向精细化、多元化，适配不同群体需求。住房租赁市场将告别 “一刀切” 的产品设计，转向针对不同群体的精准定制：针对青年人的小微户型、青年公寓将不断增多，注重职住平衡和配套完善;针对初婚初育家庭的租赁房源将强化母婴配套、户型适配;针对老年人的房源将推进适老化改造，配备安全设施;针对城市运行保障人员的宿舍型租赁住房将实现集约化、低成本供给。产品的精细化将成为住房租赁企业的核心竞争力。

第三，行业主体分工更清晰，市场化、专业化运营成主流。未来住房租赁市场或将形成“国企主导保障房建设与存量收购、专业机构负责运营管理、个人房源向机构化转化”的格局。