4月13日，深圳龙华区幸福城臻园项目开盘现场，因“先到先得”的销售策略和大幅降价引发的抢房潮， 一名临时保安使用辣椒水喷雾驱散排队人群，导致现场秩序严重混乱。事后，涉事保安被行拘，开发商被约谈，龙华区多部门迅速启动专项整治。一次开盘促销，何以演变成一出闹剧？

千人抢房背后：降价38%点燃情绪

局部区域“以价换量”

据了解， 幸福城臻园此次开盘引发的“抢房潮”，首先源于价格的大幅调整。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅告诉记者，项目此次推出的217套房源折后均价约3.95万元/平方米（88折）， 较首次备案价6.46万元/平方米降幅超38%，较同片区二手房均价4.9万—5.2万元/平方米低约1万元/平方米。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟也指出： “项目火爆的另一方面是此次推售产品以建面66-89平方米刚需户型为主，66平方米小户型产品区域较为稀缺，且折后单价不到4万元，总价250万元起，总价低，对刚需客户有很大吸引力。”

对于降价原因，邹少伟表示， 该项目自去年7月取证以来去化缓慢，而龙华区整体供应较为充足，竞争激烈，开发商想要加速销售回笼资金。

孙红梅指出， 幸福城臻园的“抢房潮”不是深圳楼市全面回暖信号，而是局部区域进入深度“以价换量”阶段的典型体现。她预判，接下来，深圳楼市整体将进入低位盘整筑底阶段，刚需低价盘走量为主，改善与核心区相对平稳，外围及高库存片区“以价换量”会成为常态。

“先到先得”合规但失序：

公平性缺失是乱象源头

此次事件的直接导火索，是开发商针对这批特价房源采取了“先到先得、取号选房”的销售模式。“谁排得靠前，谁就能先选到最便宜的房子。”直接造成了部分购房者和中介的连夜排队与插队。

这样的销售模式符合深圳当前房地产销售的相关规定吗？

孙红梅告诉记者，该模式在深圳非热点楼盘中合规，但“公平性差，易出现排队占位、现场混乱，滋生‘锁房费’等违规行为”。相比之下，大部分楼盘在开盘时采用的公证摇号“更公平、更规范、风险更低”。

值得关注的是，项目开发商深圳市鸿耀泰实业有限公司在《致歉信》中称涉事保安为“兼职人员”“未经允许和授权私自携带辣椒水并使用”， 但这一解释显然无法掩盖开发商在设计开盘流程上的考虑不周与现场管理失职的事实。

邹少伟表示，与公证摇号相比，先到先得的模式确实更能营造抢房的火爆氛围，如果项目具备一定优势，市场关注度较高，在加强管理、保证现场秩序的情况下，这样的模式会有一定效果，有利于加速销售。 但如果管理上没有考虑周全，非常容易出现组织混乱、插队占位甚至爆发冲突等乱象。

律师解读

开发商不能以“临时工”为由免责

这一事件迅速引发公众对保安法律责任边界、开发商安保义务以及辣椒水使用权限等问题的热议，记者就此采访了北京市京师（深圳）律师事务所梁汉律师、北京市京都律师事务所李泽瑞律师，以专业视角拆解了事件中的责任链条，并为受害购房者提供维权指引。

“公安机关对杨某某作出行政拘留处罚，法律依据十分明确。”梁汉律师指出，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》相关规定，扰乱车站、商场、楼盘销售现场等公共场所秩序，情节较重的，可处五日以上十日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。 若辣椒水喷射造成他人轻微伤，还同时触犯该法故意伤害他人身体的规定，将面临更重的治安处罚。如果辣椒水喷射造成他人轻伤及以上后果，涉事保安还将涉嫌故意伤害罪，依法承担刑事责任。

除了涉事保安本人的法律责任，开发商试图以“临时工私自行为”甩锅的做法也站不住脚。 “开发商一句‘保安是临时的、行为是私自的’，根本不能撇清所有法律责任。”李泽瑞补充道，《中华人民共和国民法典》明确规定： “用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。用人单位承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的工作人员追偿。”

事件中最受公众关注的，莫过于普通保安是否有权使用辣椒水维持秩序这一问题。梁汉纠正了一个常见的法律误区：“很多人以为保安可以使用辣椒水维持秩序，这是完全错误的认知。”他详细解释， 普通保安既没有执法权，也没有配备和使用任何具有攻击性、伤害性装备的法定资格，私自携带并使用辣椒水伤害他人属于违法行为。

开发商声称保安“未经允许私自携带，并使用辣椒水”的说法，恰恰暴露了其自身存在的多重管理漏洞和安全违规行为。李泽瑞进一步指出，根据《保安服务管理条例》规定，用人单位聘用保安员时，应当核实其身份，对其进行必要的岗前法律培训和岗位技能培训，并加强在岗期间的管理。本案中， 开发商既未对临时保安进行充分的法律和技能培训，也未对其进入工作现场时携带的物品进行必要检查，导致具有伤害性的装备流入活动现场，这种管理失职行为本身就应当承担相应的行政责任。

同时，该楼盘开盘活动吸引大量购房者凌晨排队， 开发商未提前制定科学的人流管控方案和突发事件应急预案，也违反了《大型群众性活动安全管理条例》中关于活动主办方安全保障义务的强制性规定。

对于在此次事件中受到人身伤害或财产损失的购房者，两位律师也给出了清晰的维权指引。如果有购房者因辣椒水喷射受到人身伤害或财产损失，既可以直接向涉事保安杨某某主张侵权赔偿，也可以向开发商主张赔偿，开发商赔偿后，可自行向有故意或重大过失的保安追偿。

目前， 龙华区住建、市监、公安等部门已约谈开发商，责令整改，并对项目价格备案情况展开调查，涉事保安杨某某目前已被公安机关依法行政拘留。若查实开发商存在价格欺诈、哄抬房价、捆绑销售等违法行为，购房者还可以向住建、市场监管部门投诉举报，要求相关部门依法查处。

市场热度回升

如何为“稳楼市”保驾护航？

幸福城臻园此次的开盘乱象只是当前楼市中的个案，但也值得各方高度重视。

受访业内人士表示，如果各方落实好主体责任，做好前期准备工作，此类乱象本可避免。

邹少伟在接受记者采访时， 提出了三方面建议：“一是要加强备案价格管理，稳定市场预期，超大幅度的降价既容易引起项目之间踩踏，也容易降低客户对未来市场的预期，不利于市场止跌回稳；二是要加强管理，无论采取哪种开盘模式，都要保证公平公正；三是调控政策上从供需出发，不仅要加大力度，也要多样化，加速需求释放。”

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