下一个五年，作为超大型城市的上海将如何统筹规划“城市更新”与“住房发展”？

日前，上海印发《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》（下称《规划》），《规划》围绕人居改善、住房保障、空间盘活、社区治理、安全韧性、治理效能等七大方面提出28项内容，以推动城市高质量、内涵式、可持续发展。

其中，在人居环境持续改善方面，《规划》提出，到2026年底，力争全面完成剩余约2万平方米小梁薄板房屋改造。到2030年底，力争基本完成不成套职工住宅改造，不成套里弄、公寓、花园住宅更新取得积极成效，推动实施一批兼具民生改善、保护发展的城市更新项目。

在存量资源提质增效方面，《规划》重点聚焦商业商办更新提升、产业空间集约盘活、重点片区焕新引领等3个维度。如：推动商业设施布局与消费功能要素相适应（推动150栋商办楼宇更新），优化重塑街区空间与功能业态，推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升等；综合采用政府收储、自主更新、联合更新等方式，加快推进产业集聚区建设，推动低效产业用地盘活处置75平方公里等；通过城市更新专项规划，统筹划定若干城市更新片区，推进外滩第二立面、吴淞创新城等重点片区内不少于300个更新项目实施等。

此外，在公共服务优质均衡方面，《规划》则提出要新增家门口养老服务站1000家，公交站台无障碍改造不少于300个。2027年底主城区及五大新城完整社区覆盖率达60%，新增特色完整社区15个以上。新增大居公共服务配套300项，完成1500个重点小区物业治理提升，实现小区物业治理全覆盖等。

从提质增效视角来看，《规划》的意义与影响几何？

“将城市更新与住房发展统筹纳入《规划》，标志着上海从‘增量扩张’全面转向‘存量提质增效’新阶段。”上海城市经济学会理事、上海城建职业学院城市运营管理学院副教授励莹告诉第一财经，“好房子”并非仅指向新建住宅，更是存量更新的目标锚点，《规划》提出的多项要求不仅是物理空间重构，更是人民城市理念下空间治理范式的深层变革——从“住有所居”迈向“住有优居”，实现增量与存量动态平衡，推动城市空间从规模驱动转向价值驱动。

励莹表示，“提质增效”的关键，在于以“好房子”标准（安全耐久、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷）贯穿住房全生命周期，建立起“设计—运营—治理”协同机制。

“以老旧街区为例，其一方面应坚持片区统筹，通过垂直混合、产城融合与15分钟生活圈叠加激活空间；另一方面，应以数智赋能构建楼宇健康档案，探索容积率转移、片区REITs（不动产投资信托基金）等政策工具，打通从更新到运营，再到最后退出的闭环。同时将全龄友好、认知友好纳入住房评价体系，推动城市更新到城市治理的系统跃迁。”励莹说。