北京进深 徐迪 11月27日，中建壹品海淀宝山新盘海宸元境取得预售许可证。

10栋楼，共396套，拟售均价9.23万元/㎡。

取证次日正式开盘，首开销售183套。

海宸元境最小建面99㎡，起步价8.5万/㎡。

算上开盘优惠，预计800万总价可入手三居两卫，海淀的改善群体的质价比首选。

不过，宣传海报显示，从12月1日起，项目将回收2%的折扣。

海宸元境所在海淀宝山0016地块今年6月5日才完成出让，由中建壹品以27.78亿元总价竞得，住宅楼面价约5.68万元/㎡。

开发主体北京京麓雅颂房地产开发有限公司，成立于2025年6月23日，注册资本1000万元。

由中建壹品投资发展有限公司100%持股，中建壹品北方分公司执行总经理武文龙出任项目公司法人、董事、经理。

项目占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。

规划11栋7-11F洋房，总计414户，层高3米+。

面积段99/107㎡三居；123/139/181㎡四居；另有少量建面约70/80/90㎡的顶退户型。

整体得房率达到87%-93%，同面积可多得一个小房间，算得上海淀新盘赠送天花板了。

中间户通面宽飘窗，边户外加与进深同等尺度的飘窗，全是赠送面积。

99㎡户型隐藏了一个彩蛋，北边小卧室东侧也有个飘窗。

顶配181㎡户型，通过错位设计，在客厅和卧室都做出了弧面转角窗，连成一个圆润的W形。

· 99㎡户型为两面宽，全部都是边户，估计会非常抢手，总价低、得房率高、采光好。

当前市面上流行的2+1可变户型，适配多种家庭需求；双卫设计，消除小户型窘迫感。

最大的亮点是客厅270度转角窗，移除了结构柱，引入曲面玻璃，采光、视野和空间通透感一步到位。

飘窗的扩容，让每个房间都可以做出足够的衣柜、书柜等大型收纳空间，每一寸面积都利用到极致了。

· 建面123㎡做全明四居，可能其它区习以为常了，但在海淀还是很惊艳的。

虽然是中间户，但因为面宽够大，飘窗算下来也有5㎡+的赠送，得房率在海淀同建面产品也算高的。

这个户型客厅和南次卧间的隔断不是承重结构，喜欢大客厅的可以选择打开，做出超30㎡的大横厅户型，豪宅感一下就出来了。

· 顶配181㎡户型，私梯入户，内外双玄关，仪式感和私密性都拿捏住了。

270度巨幕边厅，中西双厨，餐厅也有很好的视野，可以边看风景边用餐。

南向双主卧总统套房，通过错位设计，让卧室可以拥有与客厅一样的弧面窗，采光绝绝子。

超豪华主卧，面宽达6.4米，配了大尺度的衣帽间，双台盆主卫+阳光浴缸。

这个户型不多，只有中央7#楼王栋的20套。

预售均价接近9.8万/㎡，次顶层单价突破10万+。

小区整体建筑风格偏中式，大门做了五进礼序，内有影壁，沿街面奢阔景墙长度达200米。

项目没有做架空层、风雨连廊等新规配置，而是以900㎡下沉庭院为中心，打造了大面积的泛会所空间。

有大量水系的园林景观总面积超1万㎡，融入“宋式美学”，打造一轴五境十景，包括5米高的叠瀑、复刻《西园雅集图》的茶亭、松涧等。

以3300㎡中央花园为中轴对称展开，南侧是7000㎡的市民花园。