买房是人生大事，可交房后保修期内出现质量缺陷，找谁修、怎么修、开发商注销了怎么办，常常让业主头疼。近日，山东省住房和城乡建设厅印发《关于进一步加强商品住宅质量保修工作的通知》，从压实保修责任、规范保修流程到强化监管，给购房者吃下一颗“定心丸”。

“两书”不给齐，可以拒收房

漏水、墙裂、反味……一直以来，这些房屋常见质量问题困扰业主。商品住宅保修期从哪天算起？《通知》明确， 房地产开发企业对买受人承担商品住宅质量保修责任，商品住宅质量保修期自交付买受人之日起计算。施工单位对房地产开发企业承担建设工程质量保修责任，建设工程质量保修期限的起始日期自工程竣工验收合格之日起计算。施工单位拒不履行保修义务的，房地产开发企业应先行维修，确保维修质量，维修费用可先从保证金或银行保函中扣除，同时向质量缺陷的责任方追偿。

交房时，房地产开发企业应与买受人在商品房买卖合同中，约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，约定保修期限和范围不得低于法定期限和范围。全面落实“两书”制度，使用制式《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，实行一户一版，按每套房屋单独编制，绑定房号。《住宅质量保证书》需明确保修责任、保修期限、报修渠道、承诺修复时限、免责情形等内容，明确企业注销后保修承接主体。《住宅使用说明书》应采用图文结合方式，载明户内主要承重构件、预埋管线及设备设施的基本位置和安全使用注意事项，明确禁止擅自变动主体结构、承重结构和共用设施设备等装修行为。针对装配式、绿色建筑、全装修住宅补充构件及设备使用保养要点。 未提供“两书”的，买受人可拒收房屋。

房地产开发企业应建立健全商品住宅工程全生命周期质量管理体系，依法依规组织建设，落实工程质量首要责任，加强建造全过程管理，严把材料进场检验检测，不合格材料不得使用。严格落实分户验收、先验房后收房制度，组织防堵塞、防渗漏、防开裂、防串味等性能检测，并将检测结果纳入住宅质量保证书。

维修不能“任性”，须经业主点头

房子出了问题，申报维修后流程怎么走？《通知》明确，买受人或物业服务企业申报维修后，房地产开发企业应迅速查明问题原因，依据原设计图纸等资料编制维修方案，经买受人同意后实施维修。发生涉及结构安全的质量缺陷，房地产开发企业应委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出维修方案。维修单位严格按照维修方案进行维修。

自己找人修行不行？可以，但房地产开发企业与买受人应签订书面协议，约定自行维修部位保修责任、保修期限，结清维修费用后，视为房地产开发企业已履行保修义务。经确认属于买受人装修改造或使用造成的质量问题，应由买受人自行维修。

维修完不算完，根据《通知》，房地产开发企业、物业单位、维修单位、买受人应共同验收，经验收合格的部位可重新约定保修期限，重新约定后的保修期限不得低于原存续保修期。 对于同一部位经多次维修的，原存续保修期自最后一次维修验收合格之日起算。涉及结构安全的质量缺陷的，验收情况报属地住房城乡建设主管部门备案。

房地产开发企业应加强质量安全管理，督促维修单位严格执行操作规范，确保维修质量和施工安全。物业服务企业应根据约定，提供日常维护、安全防范、协调管理等服务。房地产开发企业应在商品住宅交付过程和交付后，建立联动快速处置机制，及时响应群众诉求，有条件的可保留一定数量的专业维修队伍。

开发商想注销跑路？保修义务不能断

最让业主担心的，是开发商卖完房子注销公司、保修找不到人。对此《通知》明确， 房地产开发企业或者依托房地产开发项目设立的项目公司申请注销的，应当在申请注销前，通过确定承担质量保修责任法人单位或投保工程质量保险方式，书面保证保修义务存续，并提前告知属地住房城乡建设主管部门。

在投诉处理方面，各市住房城乡建设主管部门要深入开展住宅工程“堵漏裂臭”质量易发问题整治，建立健全商品住宅质量投诉处理机制，畅通线上、线下受理渠道，规范处置流程，明确处置时限，及时反馈处置结果，完善档案资料，形成“受理—处置—反馈—归档”的全流程闭环管理。对投诉不予受理的，应当书面告知投诉人并说明理由。要加强对投诉处理工作的层级监督指导，落实“分级负责、属地管理、归口办理、依法处置”的工作机制，属地主管部门要深入一线，带案下访、实地回访，加强与投诉人沟通，提高处置效率。对同一部位多次维修仍未解决的投诉事项，或者同一房地产开发企业开发的商品住宅出现多次质量投诉的，要采取约谈、发提醒函等方式，督促房地产开发企业履行保修义务。积极探索培育房屋维修“放心施工队”，适时公布推荐目录，为群众提供规范、透明、优质的房屋维修服务。

《通知》要求，各市住房城乡建设主管部门要加强与司法、信访、12345政务服务便民热线等部门的沟通协调，建立定期会商机制，共享工程质量投诉线索，建立质量问题处置台账，及时化解矛盾，形成信息互通、协同联动、齐抓共管的工作格局。对拒不履行保修责任的企业记入其信用档案，实施联合惩戒。城中村改造、棚户区改造安置住房等回迁安置住房参照执行。

（大众新闻记者 方垒）