观点指数(GDIRI) 12月21日消息，深圳市龙岗区首个“非居住房屋改建保障性租赁住房”项目完成审批。

该项目坐落于园山街道天然慧谷产业园，通过对园区内3、9栋闲置仓储建筑进行功能升级改造，实现存量空间资源的高效利用。改造工程总建筑面积超5万平方米，规划改建为993套保障性租赁住房，预计将于2026年全面建成并投入运营。

项目竣工后，所有房源将统一纳入深圳市保障性租赁住房管理体系，通过专业化运营管理模式，为园区及周边区域提供优质的租赁住房服务。

该项目不仅是龙岗区在盘活存量闲置资产、拓宽保障房供应渠道方面的实质性突破，也是深圳市安居集团（以下简称“深安居”）在深圳租赁住房市场上的又一创新实践。

非居改保

观点指数认为，龙岗首个非居改保项目的落地是政策红利与市场实践的双向结合。

2025年11月，深圳市印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，明确将闲置商业、办公、厂房、仓储等7类非居住存量房屋纳入改建范畴，通过保持土地性质不变、免除土地价款等核心政策红利，激发市场主体参与的积极性。

据了解，此次改建的天然慧谷项目正是踩中这一政策节点，把闲置仓储转化为适配青年需求的居住空间。其选址瞄准园区就业群体，契合改建项目优先布局住房紧缺区域的政策导向。

聚焦项目运营层面，不同于传统保障房建设模式，龙岗“非居改保”项目创新采用“政府引导+社会投资+国企运营”的三方协作模式。

该项目由深安居旗下安居乐寓负责整体运营，与产权方慧天然集团签订长期委托运营合同，既发挥了市场主体的资金与资源优势，同时通过国企运营保障了项目的规范性与稳定性。

在居住品质与功能设计上，项目主打单间户型，精准匹配青年群体需求。同时，该项目将全面引入鸿蒙化全屋智能设备，提升居住的舒适度与便捷性，以及配套建设免费的共享办公空间，专门服务创业青年及小微企业，打造“居住+工作”无缝衔接的复合型社区生态。

项目通过多元业态组合打破了传统保障房的单一居住属性，让青年群体在安居的同时，更能实现事业的成长与发展。

龙岗天然慧谷产业园非居改保项目并不是孤例，而是深安居双品牌租赁布局的缩影。

据观点指数了解，深圳安居集团旗下的住房租赁公司主要有两家，其中包括上文提及的深圳市安居乐寓住房租赁投资控股有限公司。另外“寓见安居”是集团旗下的市场化租赁品牌，由深圳市房屋租赁运营管理有限公司运营，主打高品质租赁社区，管理房源超8000间，布局南山、福田、罗湖、光明等8个行政区，其中已开业市场化租赁项目14个，运营房量为6953套。

值得一提的是，同样是非居改保领域，11月寓见安居品牌与深圳市智联泰置地有限公司达成合作，将共同推进八卦岭工业9号楼“非居改保”项目。

此次改造通过对原有建筑进行功能重塑与品质提升，将旧厂房改建为现代化公寓和商业体，项目建成后，共计提供246套精装公寓，由寓见安居进行运营，预计将于2026年初投入运营。目前，深安居非居改保的实践，已实现保障型+市场化的双向覆盖。

深安居模式

深安居旗下的两家公司分别聚焦保障性住房和市场化租赁，共同助力深圳的住房供应体系。

结合城市规划来看，深圳市在“十四五”期间计划筹集的保障性住房建设总量目标为74万套（间）。

作为深圳市保障性住房建设筹集主力军，深安居的发展与深圳安居战略同频共振。

观点指数从企业官微获悉，截至2025年10月，深安居已累计建设筹集保障性住房超32.1万套（间），供应15.8万套（间），占全市同期总量的三分之一。

与此同时，深圳安居集团积极参与国家“三大工程”建设。

其中，上文提及的项目运营管理方安居乐寓是深安居旗下专门负责城中村改造和保障性住房运营的载体，通过收储和改造城中村房源，为来深的新市民、青年人提供“一张床、一间房、一套房”的多元化住房选择，如白石龙、福田地勘大院（首个非居改保项目）、宝罗小区（整村立体化设施提升改造）等项目。

其中整村立体化设施提升改造项目宝罗小区的总建筑面积约为3.4万平方米，共有居民楼17栋，已收储13栋，所有楼栋已于2024年3月全面开工，预计整体改造后可提供950套多元公寓。目前该项目正在进行所有楼栋公寓、公区交付和商业招租运营。

在城中村改造领域，安居乐寓公司已收储1074栋城中村房源、总建筑面积133万平方米，可筹集房源5.3万套（间）。截至2025年7月，已开业47家门店，投入运营的房间数超过5万套，在管房源覆盖深圳市9个行政区。

其中“一张床”近1000张、“一间房”约3.5万间、“一套房”约1.5万套，入住率已超85%，在服务约4.5万人、累计服务超13万人次。

此次龙岗非居改保项目，正是安居乐寓存量资产转化模式的新延伸。

针对国有企事业单位存量用地，深安居构建起“双主体开发”、“合作开发＋协议价格回购”、“合作建设＋运营”等多种合作建设模式，有效盘活了学校、交通等8类存量资源，与相关单位共同推进了37个项目、3.5万套住房建设。

棚改领域，目前深安居共推进14个棚改项目，占全市同类项目的64%，为全市贡献了约31万平方米的公共配套设施，建设筹集约1.7万套保障性住房。

来源：22深安居债券公告

与此同时，观点指数从公司债券发布的公告获知，2024年安居集团实现营业收入68.53亿元，同比减少32.13%，这主要是受房地产市场及政府配售节奏影响，民生物业收入减少所致。而同期归属于母公司所有者的净利润为3573.59万元，成功实现扭亏为盈，较上年同期-1.47亿元的亏损状态实现根本性改善。

深安居的保障+市场双品牌布局，直接转化为财务端的突破。2024年民生业务收入占比达70.1%，锚定了民生主业定位。而市场化品牌寓见安居的拓展，带动租赁业务全年营收同比增长29.78%至16.73亿元，成为支撑企业盈利改善的关键动力之一，此外，年内自建租赁项目竣工交付数量增加，推动租赁业务整体毛利率同比增长34.27%。

同期财务结构进一步优化，截至2024年末，集团资产合计1985.37亿元，负债合计916.19亿元，资产负债率约为46.15%，较2023年的46.94%略有下降。期末现金及现金等价物余额76.18亿元，一年内到期应付债券53.74亿元，现金短债比1.42，现金流的稳健性为后续保障性住房业务的规模化拓展提供了坚实支撑。

从其业绩数据来看，深安居打破了保障性住房企业重投入、低收益的固有认知，通过精细化运营实现了社会效益与经济效益的平衡。

与此同时，保障性住房的可持续发展离不开金融活水的支持。据观点指数了解，深安居持续探索保障性住房资本运作机制，构建以公募REITs、类REITs、Pre-REITs协同发展的多层次REITs体系，同时通过发行公司债券等多元化融资方式，以存量资产带动增量投资，推动保障性住房可持续发展。

除上文提及的公司债券发行外，其已发行红土深圳安居REIT、类REITs一期8.65亿元、二期38.76亿元等，打通了深圳保障性租赁住房存量资产和增量投资的良性循环。

这些REITs+产品以安居集团旗下的保障性租赁住房项目为底层资产，通过资产证券化的方式盘活存量资产，为保障性租赁住房的建设提供了资金支持，同时也为投资者提供了多元化的投资选择。

龙岗非居改保项目的落地，不仅是深圳住房保障体系建设的重要一步，也是安居集团租赁住房战略升级的标志性事件。同时，在非居改保政策推动下，深圳住房市场将呈现新建+改建+租赁的多元化供给格局，为全国住房保障体系建设提供深圳样本。

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