观点指数 在12月17日观点指数研究院发布的《扩张与优化并存 | 2025年12月住房租赁发展报告》中，观点指数指出，现阶段，住房租赁企业动态表现为扩张与优化并存。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

据观点指数监测，2025年11月重点50城住宅租金市场仍延续调整态势，租金均值跌至29.06元/平方米/月，环比下跌2.42%，同比跌幅扩大至10.64%，租金调整已从短期波动转向趋势性下行。

其中，一线城市平均租金环比下跌5.3%至76.24元/平方米/月，同比跌幅仍超10%，且北上广深四城同比及环比继续出现双下滑的走势。

同期重点50城租金环比变动区间为-6.93%至7.37%，同比变动区间为-36.07%至4.01%。城市间租金表现为少数回暖、多数普跌的分化特征，其中76%的城市环比出现下跌，84%的城市租金同比出现下滑。

无论是核心一线城市的双跌加剧，还是多数城市的普跌格局，均印证当前租房市场供需失衡主导、淡季效应叠加的核心矛盾，短期走低的压力仍未缓解。

结合季节规律与市场供需，2025年12月至2026年1月期间仍为传统租房淡季，需求持续低迷，租金仍将维持调整趋势。

与头部运营商的低效资产剥离形成对比，本期住房租赁企业动态表现为扩张与优化并存，杭州安居、雅诗阁、城家公寓、瓴寓国际等多家样本企业继续深化对外合作，实现管理规模的进一步增长。

数据来源：观点指数不完全统计

具体来看，瓴寓国际成功中标春蚕高新云府人才公寓，项目体量为864套，这是其与杭州临平公租房公司的第二次合作。

据了解，瓴寓国际2017年进入浙江后，已先后在杭州、宁波、嘉兴、金华等地落地多个保租房运营项目，服务杭州交投、上城城投、宁波城投、北仑城投等多个地方平台公司，管理房源超2.2万间，服务超6万人。

服务式公寓运营商以雅诗阁为代表，期内雅诗阁先后与广州城投集团、深圳市大鹏新区管理委员会等地方国有企业/地方政府平台签署战略合作协议。

其中，与广州城投集团的合作是基于双方在城市建设运营与国际服务公寓管理领域的优势资源，聚焦资产激活与品牌赋能的资源互补。双方将聚焦服务式公寓、长租公寓等业态，将广州城投的存量资产与雅诗阁的国际化运营能力结合，实现资产价值与服务品质的双重提升。

另外，雅诗阁中国与深圳市大鹏新区管理委员会签署战略合作协议，就深圳雅诗阁大鹏服务公寓（暂定名）项目达成合作。该项目由雅诗阁中国与深圳怡瑞达实业集团联合开发，预计将于2028年投入运营250套服务公寓，将直接填补新区高端租赁供给缺口。

现阶段，住房租赁企业与地方主体/外部企业的合作，本质上是实现资源精准匹配，由地方国企/政府平台/外部企业提供房源、政策、区位等核心本土资源，运营商输出品牌、运营等专业化能力，进一步丰富租赁市场的产品梯度。同时，对外合作已成为住房租赁企业快速扩大管理规模、抢占优质市场的关键渠道，尤其在保租房供给、存量资产盘活等领域，推动行业形成政策引导+市场运作的规模增长新格局。

新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得18个租住项目新开业，与上个报告期基本持平。

数据来源：观点指数不完全统计

其中，瓴寓国际、龙湖冠寓、美寓、魔方公寓、宁巢、泊寓、有巢公寓、越秀星寓以及招商伊敦等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大住房租赁市场的投入。

新增开店中，本期国企平台与头部房企系品牌主导扩张，布局紧扣核心城市人才住房需求。18个新开业项目覆盖10个城市，新增门店高度集中于租赁需求旺盛的核心城市及强二线区域，杭州、上海、成都、郑州、深圳等地作为政策支持与人才集聚双重高地，成为租赁企业布局的重点城市。

聚焦项目类型，本期新增项目的产品类型覆盖白领公寓、人才专项租赁住房、分散公寓、服务式公寓、保租房、企业员工宿舍等，满足不同人群的居住需求。

宁巢公寓以4个新增项目数成为本期开业项目数最多的样本企业，通过密集的四店连开策略，完成了对杭州租赁市场的多维度渗透。

新开项目九和路蓝领公寓、Ning+河语光年府项目、宁巢公寓城中店以及宁巢公寓南庄兜店分别为企业员工宿舍、高端租赁公寓、分散式公寓以及白领公寓，这四个新项目通过差异化定位覆盖了蓝领、白领、散客、青年小家庭等多元化客户群体，推动宁巢公寓从单一保障供给到全品类租赁服务商的战略转型。同时，更依托国企资源优势构建起梯度分明、精准适配的租赁产品矩阵，为杭州租购并举住房体系提供了关键支撑。

值得一提的是，万科泊寓、瓴寓国际等多家样本企业持续发力政策性租赁住房，期内均有人才专项租赁住房、保障性租赁住房等项目落地。

从本期新开业项目来看，政策性租赁住房正成为解决青年人才安居问题的重要途径。同时，运营商通过与地方政府、国企合作，构建了完整的开发、运营、服务体系，实现本土国企资源优势与专业租赁企业运营能力的深度耦合。

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