【阅读摘要】房价上涨时卖家违约，买家除了要回定金，还能否主张房屋差价损失？本文通过一个真实案例，分析法律依据、计算方式与举证要点，教你如何有效维权。

最近，一位朋友向我咨询，他看中了一套房子，签了合同付了定金，没想到房价短短几个月涨了不少，卖家突然反悔不卖了，宁愿双倍返还定金。朋友很郁闷，觉得仅仅拿回双倍定金，完全弥补不了他错过低价购房机会的损失，房价已经涨上去了，同样的钱现在买不到同样的房了。他问我，难道法律就拿这种“违约获利”的卖家没办法吗？

这确实是一个在房产交易中颇具代表性的问题。今天，我们就来深入探讨一下：当卖房人单方违约，买房人除了依据定金罚则索赔，是否还能主张房屋的“可得利益损失”，也就是我们常说的房价上涨带来的差价损失？

一、一个典型案例的启示

（为保护当事人隐私，案例已做脱敏处理）

王先生于2023年初与刘女士签订《房屋买卖合同》，约定以500万元的价格购买刘女士名下的一套房产，王先生支付了20万元定金。合同签订后，王先生积极筹备首付款并办理贷款手续。然而，到了约定的网签过户日期前，刘女士突然表示因家人反对，不再出售该房屋。此时，同地段同户型的房屋市场价已上涨至约550万元。

王先生与刘女士协商无果，遂诉至法院，其诉讼请求不仅要求刘女士双倍返还定金40万元，还要求刘女士赔偿其房价上涨的损失50万元。

法院经审理认为，双方合同合法有效，刘女士无正当理由拒绝履行，构成根本违约。关于损失赔偿，法院支持了王先生的主张。判决认为，刘女士的违约行为导致王先生丧失了以合同价购得房屋的机会，而王先生若要在市场上购买同等条件的房屋，需要多支出50万元，该差价损失属于因违约造成的、在订立合同时可以预见到的损失。最终，法院判决刘女士双倍返还定金40万元，并赔偿王先生房价差价损失50万元。

二、法律如何支持“可得利益损失”的索赔？

这个案例的判决并非个例，其背后有坚实的法律依据。

核心法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

关键点解读：这里的“合同履行后可以获得的利益”，就是法律上所称的“可得利益”。在房屋买卖中，买方签订合同后，其可期待的利益就是以约定价格获得房屋所有权。卖方违约，直接导致买方丧失了这一利益。而为了获得同等房屋，买方需要付出更高的市场价，其中的差价，正是其“可得利益”的损失。

与定金罚则的关系：很多人有误解，认为拿了“双倍定金”就不能再要其他赔偿了。这是不对的。《民法典》第五百八十八条明确规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”也就是说，定金罚则和赔偿损失可以并用，目的是使守约方的损失得到完全填补。

三、主张差价损失，需要准备哪些证据？

法律虽然支持，但到了法庭上，讲究“谁主张，谁举证”。买方需要提供充分证据证明损失的存在和具体金额。

核心证据：《房屋买卖合同》。这是计算一切损失的基础。

差价计算依据：这是举证的关键和难点。通常可以通过以下方式证明：

第三方评估报告：委托有资质的房地产评估机构，对违约时（或一个合理时间点）涉案房屋的市场价值进行评估。评估价与合同价的差额，就是主张的损失额。这是最权威、最常被法院采纳的方式。

同小区近期成交记录：提供中介平台的成交记录、邻居的买卖合同等，证明在违约发生时，同地段、同户型房屋的实际成交价格已大幅上涨。

专业网站的数据报告：一些权威房地产研究机构发布的区域房价指数、走势分析报告，也可以作为辅助参考。

其他辅助证据：付款凭证（证明定金或首付款已支付）、催告履行的通知（微信聊天记录、短信、律师函等）、证明己方积极准备履约的证据（如贷款申请材料）等。

金律师的提示：在房产这类重大资产交易中，契约精神至关重要。作为北京京都（上海）律师事务所的合伙人，我在处理大量家事与财产纠纷案件中发现，许多当事人因为对法律规则了解不深，在对方违约时不知如何最大化维护自身合法权益。面对卖方违约，购房者切勿仅仅满足于拿回定金，而应积极、专业地评估自身“可得利益损失”，并着手收集和固定证据。专业的法律介入，往往能在谈判或诉讼中为您争取到更公平合理的结果。

房屋买卖周期长、金额大，风险贯穿始终。签约前务必审慎核查产权、抵押、共有人情况；履约中注意保留所有书面、电子证据；一旦对方出现违约苗头，应及时咨询专业律师，评估是继续履行还是解除合同索赔，并选择最有利的法律策略。

高级资深遗产继承专业金律师，执业近20年遗产继承诉讼经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。特点：理解力、同理心强，善于倾听与沟通。九三学社社员张江支社副主委，九三学社社法委委员，硕士研究生学历，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师，北京京都（上海）律师遗产继承部门主任，2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干，浦东新区巾帼建功标兵，女律联反家暴法宣传员（长寿路街道、芷江西路街道、泥城镇妇联、奉贤妇联），女律师联谊会会员、提出的社情民意信息被前最高人民法院院长同志作重点批示采纳。

我们团队在处理因继承、婚姻、买卖等引发的复杂房产纠纷方面具有丰富经验，不仅擅长诉讼，更注重通过非诉谈判、调解等方式，高效、平和地化解矛盾，实现当事人利益最大化。

市场有波动，契约有温度。法律不仅惩罚违约，更致力于填补守约者的创伤，守护那份基于信任的期待。

您在买房卖房过程中，是否也遇到过类似的合同纠纷？对于如何平衡契约精神与市场风险，您有什么看法？欢迎在评论区分享您的经历或见解。