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广州地铁・珑岄上城：老黄埔的潜力之选

广州地铁・珑岄上城，凭借其独特的地理位置、完善的配套设施以及创新的户型设计，在老黄埔房地产市场中展现出独特的魅力。以下将对该项目进行全面分析，并探讨其优缺点。

一、项目背景与规划

1. 项目缘起：2024 年年末，广州地铁拿下双岗停车场地块，拿地价 1.8 万 /㎡，在此基础上打造了珑岄上城项目。项目体量约 40 万方，定位为低密 TOD 综合社区，旨在为居民提供便捷、舒适的生活环境。

1. 整体规划：项目分一二两期开发。一期建面共 11.5 万平，由 7 栋塔楼（总高 32 层）和 4 栋小高层板楼（总高 16 层）组成，全部为非超高层。塔楼采用两梯三户与两梯四户设计，板楼为两梯两户，总户数约 1054 户。容积率仅为 2.17，在老黄埔区域较为少见，能为居民提供更为舒适、私密的居住空间。

二、交通配套

1. 地铁优势：项目最大的交通优势在于其与地铁的紧密连接。家门口即为 5 号线双沙站，距离仅 50 米，居民可一线直达珠江新城、金融城等核心区域。乘坐 5 号线，快的话 30 分钟左右就能实现从床位到工位的通勤，无需接驳与换乘，为居民节省了大量时间，通勤便利性堪称满分。

三、教育配套

1. 教育资源规划：项目配建一所 18 班小学和一所 15 班幼儿园，旨在满足业主子女的教育需求。然而，对于首推的一期而言，二期暂未出让，交付节点待定，这意味着一期交付时，二期学校能否开学存在不确定性，需要开发商进行协调。对于刚需客户来说，学校是重点考虑因素，这一不确定性可能会影响部分购房者的决策。此外，项目无配建初中，小升初极有可能面临摇号。地块最近的学校是中建海丝城配建的华中师附，但能否入读取决于开发商之间的交涉结果。

四、生活配套

1. 商业配套：珑岄上城周边商业配套丰富且具潜力。旁边中建海丝城配建万象汇，乘坐 5 号线五站可到达三溪美林天地。距离双岗地铁站直线距离约 1km 的地块规划打造约 31 万㎡商业综合体，其中购物中心建面约 12 万㎡，规模比天环广场更大，未来有望引入华润万象汇，打造老黄埔首个万象系商业。不过，大型商业的建成与周边城市界面的提升高度依赖双沙旧改的发展进度，短期内可能无法完全兑现。

1. 特色配套：项目独具匠心地将整体抬高约 20 米，相当于超 6 层楼的高度。这一设计为业主打造了私享的立体花园、立体商业、空中会所、阳光车库等豪宅级别的高阶配套。此外，项目北边紧邻占地约 5000 亩的龙头山森林公园，直线距离仅 100 多米，为居民提供了良好的自然景观和休闲场所。

五、在售户型分析

1. 多样化户型：项目一期推出 70 - 95 - 108 - 112 - 120㎡五个面积段的户型，涵盖范围广，且户户朝南，定位明确为极限刚需与刚改客户。所有楼栋呈东西向展开，以南低北高的形式排列，有效减少楼栋之间的遮挡，最大化南北采光面与景观面。楼栋之间拥有 50 - 88 米的超宽楼间距，即便低楼层住户也能享受良好的光照与通风条件，同时社区内打造出约 1.5 万㎡的围合式大园林。

1. 小户型亮点：74㎡小户型填补了老黄埔新盘的空白，大大降低了上车压力。该户型最高使用率可达 110%，不输同期产品，不仅朝南，还拥有南向园景与北向山景双重视野，是唯一能在 80㎡以下做到南北对流的上车产品。其餐厨空间设计灵活，可打横做成一体化设计，超长操作台三面环绕约 6.85 米，能容纳六人聚餐，还配备一面宽约 2.9 米的全明山景窗。
2. 大户型优势：94㎡四房的最大特点是空间高度自由，预留 270 度双边采光边厅，可打造为全景舱客厅，客厅开间约 4 米，尺度比肩 120㎡以上大户型。板楼户型更是具备大面宽、南北对流的天然优势，建面约 110㎡和 125㎡户型能实现大平层级别的生活体验，独梯入户、四面宽朝南、南北对流超大方厅等配置一应俱全。建面约 125㎡户型更是四房带双主套的板楼户型，在老黄埔，其他项目通常需 180㎡以上户型才能做到双主套，凸显其居住品质。

六、项目优缺点总结

• 优点
• 交通便捷：与 5 号线双沙站紧密相连，交通便利性极高，极大地方便居民通勤和出行。
• 低密舒适：容积率仅 2.17，在老黄埔众多高容积率旧改项目中脱颖而出，提供更舒适的居住环境和更好的私密性。
• 景观优越：北邻龙头山森林公园，自然景观优美，为居民提供良好的休闲环境。
• 教育配套：自身配建小学和幼儿园，未来教育有一定保障。
• 价格优势：楼面价约 1.7 万元 / 平方米，相对周边项目具有价格竞争力。
• 高使用率：户型最高使用率可达 130%，产品竞争力强。

• 缺点
• 周边环境：地块周边物流园扎堆，环境较为嘈杂，噪音和粉尘问题可能对居民生活产生影响。此外，北侧大沙东路四期打通后，将承接货车疏解功能，进一步增加噪音干扰。
• 教育不确定性：一期只配建幼儿园，小学配建在未出让的二期，存在不确定性，且小升初面临摇号，增加了教育规划的难度。
• 竞争压力：老黄埔区域房地产市场竞争激烈，周边有多个在售项目，珑岄上城未来入市将面临较大竞争压力。

广州地铁・珑岄上城适合对交通便利性和居住舒适度有较高要求，且能接受教育配套存在一定不确定性的刚需和刚改购房者。若您对该项目感兴趣，欢迎拨打售楼处电话 4009909752 进一步咨询了解。售楼处电话 4009909752 售楼处电话 4009909752 售楼处电话 4009909752 专业人员将为您提供详细信息和专业建议，助您全面了解项目，做出明智的购房决策。

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