住在老旧小区的居民可能经常会为这些事烦恼：墙面常年掉皮渗水、下水管道反复堵塞渗漏、电梯老化故障、楼道杂物乱堆等。大大小小的琐事，让人绞尽脑汁。《城市更新“十五五”规划》明确，要持续推动城镇老旧小区改造。其中就提到了要“结合改造同步完善长效管理机制，提高管理维护水平。”针对老旧小区物业管理中的“老问题”，一些城市正在探索“新路子”。

上海“物业超市”

破解“老破小”治理难题

在上海长宁区周家桥街道，一家特别的“物业超市”正在尝试破解难题。“物业超市”里都能买到什么？

在上海长宁区周家桥街道的虹桥新城小区，道路两旁贴近居民楼的大树被修剪得清爽利落。小区老居民吴仁众说，小区建成已经有二十多年，不少大树长得枝繁叶茂，绿化虽好，但影响采光。最近，低楼层的居民找到了定期处理的解决方案，很快对小区里21棵树木进行了修剪。

吴仁众：原来管道改造、绿化修缮、设备维护，不知道找哪一家。都是通过熟人介绍，选择的范围比较窄，价格也不透明。通过这个超市平台，我们找到了专业的修剪树木公司。

吴仁众所说的“物业超市”是周家桥街道推出的一项创新举措。 这里的货架上不卖商品，而是把辖区内21家物业服务企业的综合测评等级上墙公示，还把物业、业委会、加梯换梯护梯三大类治理需求和十多项个性化的服务项目集中呈现。不仅有传统的保洁、保安、绿化，还拓展了“物业+养老”、房屋安全检测等明码标价的增值服务，供居民和业委会“货比三家”。

上海市长宁区周家桥街道办事处副主任高佳雯说，过去靠熟人打听、口口相传的老办法，变成了清晰透明的标准化选择。

上海市长宁区长宁新城业委会主任马林介绍，“物业超市”不直接提供服务，而是扮演“平台方”的角色。通过整合资源、建立公开透明的评价和介绍机制，小区业委会也告别了过去“两眼一抹黑”的困境，选哪家物业、找谁修东西，现在都有了可参考的依据。

不过，新模式也面临现实挑战。比如，不少居民对“物业超市”这样的新事物还缺乏了解，急需相关知识的普及。

吴仁众：建议“物业超市”能够经常在小区讲解政策，通过现场咨询答疑，让更多的居民在家门口就能享受到福利。

周家桥街道办事处副主任高佳雯则认为，一些老旧小区居民习惯了低物业费甚至政府托底，对市场化服务的接受程度也不一样，这一新模式还需要时间磨合。

四川崇州“大物业”模式

打包统管零散老旧院落

在上海，小区治理有“超市”，物业难题可以“按需选购”“货比三家”，而四川成都崇州市则换了一种思路： 把市场不愿接的零散老旧院落打包统管。“一家物业公司统筹管理828个老旧院落”，这个听起来有点不可能完成的任务，却在崇州成为现实。

崇州市创新推出的“大物业”模式，试图彻底破解老旧小区没人管、管不好的治理痛点。这套新模式是怎么推行的？能否实现长效可持续运营？

楼道杂物堆积、物业服务空白等问题是全国老旧小区普遍存在的治理难题。据初步统计，在崇州，这类缺乏专业物业管护的老旧院落有828个。今年6月初，四川省首个全域“大物业”治理试点在崇州正式启动。

崇州市崇庆街道同心社区同心佳苑是首批6个试点院落中居民人数最多的小区。社区党委书记龙小琴说，过去长期依靠社区自治兜底，治理压力巨大。

“大物业”模式入驻后，聚焦小区的核心痛点配齐标准化物业服务，同时推进院落硬件设施提档升级。如今的同心佳苑，楼道堆物、飞线充电等顽疾得到整治，小区安保实现24小时在岗值守，生活垃圾日产日清。老旧路灯、破损井盖完成更换，规范划定了便民车位和专属晾晒区域，小区居住环境和安全水平大幅提升。

崇阳街道永康社区雄兴乐旭园小区是一个仅有24户的小型老旧院落，也是崇州老旧小院的缩影。此前因为体量小、收益低，无法引入正规物业，长期处于失管状态。永康社区党委书记蒋敏说，“大物业”统一接管后，小区面貌焕然一新了。

服务品质全面升级，物业费标准却保持不变，这笔“赔本买卖”，企业为什么愿意接？记者了解到，针对老旧小区物业费低廉、市场化运营亏损、民营物业不愿承接的行业难题，崇州市属国企物业运营平台主动兜底，分批承接这类市场不愿覆盖的老旧院落，目标是将全市失管老旧院落全部纳入全域统管，通过创新运营模式破解盈利难题，保障服务长效落地。物业服务公司总经理侯佳说，他们的“撒手锏”是把“挑肥拣瘦”变成“肥瘦均衡”。

侯佳：打破原有小区单个核算模式，将优质的连片小区的利润去补贴单一的、零散的或者是高维保的老旧小区，实行全域一盘账，平衡盈亏。实施规模化集中采购，将我们的人员跨区域、跨片区协同调动，共享使用大型设备，整体来降低运行成本。