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购房者购买现房时，面对的是已建成的实体房屋，能够直观评估房屋质量、小区环境、设施配套等，交易风险相对较低，尤其是能够避免项目延期交付、重大规划变更、货不对板等风险。

江苏省住房城乡建设厅

住宅与房地产业促进中心副主任魏东泉/文

党中央、国务院高度重视商品住房销售制度改革相关工作。党的二十届三中全会决定指出，要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》指出，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。近日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，为全国各地推行现房销售指明了发展方向、提供了根本遵循。

传统预售制的形成和发展有其特殊的时代背景，对有效解决城镇居民住房短缺问题发挥了重要作用。1994年左右，借鉴香港“卖楼花”方式，内地逐步建立了以预售制为主的商品房销售制度。商品房预售制，是指房地产开发企业在项目建设完成前，预先向社会销售尚处于建设阶段的商品房，购房者根据规划设计、合同约定等作出购房决策，并在合同约定时点接收房屋。房地产是资金密集型行业，商品房预售制有力支持房地产市场持续快速发展，有效解决城镇居民住房短缺问题。对于房地产开发企业而言，在预售条件下，项目从拿地到实际销售仅有几个月时间，可以快速回笼资金实现滚动开发，有利于降低企业运营成本、提高开发建设效率；同时，预售制也有利于房地产开发企业研判项目销售前景、提前锁定客户资源、降低开发建设风险。对于购房者而言，预售制可以帮助其提前锁定心仪房源和销售价格，降低未来房价上涨风险。

推行现房销售符合房地产市场发展规律和供求关系变化趋势。2023年7月24日召开的中央政治局会议指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，这是党中央立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的重大判断，具有深远意义。经过多年的持续快速发展，城镇住房短缺问题已基本解决，房地产市场发展也从过去的供不应求逐步过渡到供求平衡、局部供大于求。传统的商品房预售制在一定程度上助推形成了房地产“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。随着房地产市场供求关系发生重大转变，传统预售制的弊端日益显现。2021年下半年以来，部分城市出现保交楼、保交房问题，严重损害购房者合法权益。购房者出于安全考虑，普遍选择购买“所见即所得”的现房或准现房。购房者购买现房时，面对的是已建成的实体房屋，能够直观评估房屋质量、小区环境、设施配套等，交易风险相对较低，尤其是能够避免项目延期交付、重大规划变更、货不对板等风险。

相关地区开展现房销售试点已积累了经验基础。2020年3月，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，明确新出让土地建设的商品住房实行现房销售。从这么多年的实施效果看，现房销售“所见即所得”，有效杜绝项目烂尾风险，极大减少“货不对板”等矛盾纠纷，并倒逼房地产开发企业更加注重提升住房品质、完善设施配套、提高服务质量，推动房地产行业优胜劣汰。2022年下半年以来，全国已有多个城市试点现房销售及出台相关支持政策，相关举措包括延长现房销售项目的土地出让金缴纳期限、对现房销售项目的购房者进行契税补贴、提高购买现房的住房公积金贷款额度等。近期，住房城乡建设部组织部分城市开展项目公司制、现房销售制、主办银行制“三项制度”试点，湖北省荆门市等地加强组织领导、完善政策措施、优化服务流程，相关现房销售试点项目去化速度较快、市场反响较好，积累了相关经验做法，为此次现房销售的全面推行打下基础。

推行现房销售是解决房地产发展现行模式弊端的长期治本之策。各地要坚持以人民为中心发展思想，进一步加强组织领导、强化部门协同、加大政策支持，加力推行商品住房现房销售，确保《通知》明确的各项要求落到实处、取得实效，切实维护购房者合法权益。

值班编委：李红梅

责任编辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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