推进住房“以旧换新”是释放居民住房消费需求，稳定房地产市场的重要手段。近段时间以来，多地因地制宜出台优化政策，以促进住房“以旧换新”。

日前，山东省住房和城乡建设厅会同九部门发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》(以下简称《指导意见》)，提出了鼓励“卖旧换新”、引导“收旧换新”、探索“拆旧换新”三种住房“以旧换新”的模式，并明确了拓宽处置途径、降低换新成本等。

在市级层面，多地将住房“以旧换新”与住房公积金、购房补贴等政策相结合。如湖北随州市财政局12月11日就《关于持续提升随州城区综合性民生服务保障水平的若干措施(征求意见稿)》(以下简称《措施》)公开征求意见。在加大公积金支持方面，《措施》提到，多孩家庭、持“炎帝人才卡”的高层次人才、“以旧换新”购房、购买高品质住宅和现房销售项目的最高贷款额度提高至80万元。

贵阳市住房和城乡建设局等十部门11月份发布的《贵阳贵安促进房地产市场止跌回稳若干措施》提出，支持商品住房“以旧换新”。具体来看，自政策发布之日起至2026年9月30日期间，出售旧房并购买新建商品住房，并于2026年12月31日前缴纳新房契税的，按新房实际缴纳契税金额50%发放购房消费券补贴。

“各地在住房‘以旧换新’方面的支持力度比较大，能够加快交易节奏。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，住房“以旧换新”一方面能盘活二手房库存，另一方面则能畅通置换链条，激活置换需求，助力新房库存消化。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，住房“以旧换新”最大的意义就是促进市场的良性循环。各地推进住房“以旧换新”的各类政策，如山东提出的住房“以旧换新”三种模式，就是让此前沉淀下来、不流转不循环的房产能够尽快流转起来，提升交易活跃度，从而促进房价的止跌回稳。

具体来看，《指导意见》提出的鼓励“卖旧换新”，开展住房“卖旧换新”业务，推广“帮卖”模式；引导“收旧换新”，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格；探索“拆旧换新”，依据国土空间总体规划，加快推进城市更新所在区域详细规划编制或修编，鼓励引导各市因城施策、一项目一策推进城镇老旧住房自主更新、原拆原建。

对于旧房处置途径，《指导意见》还鼓励各类市场主体结合当地实际和市场需求，将收购房屋改造为租赁用房。鼓励企业探索创新“收储+托管”运营管理模式，委托第三方专业租赁机构开展租赁服务。

“住房‘以旧换新’等一系列工作对于去库存具有积极作用。”严跃进说，未来，住房“以旧换新”的形式可以更加多元。同时，各地也可以进一步落实带押过户等政策，减少房屋交易中间环节上的障碍，更好地促进交易。

李宇嘉认为，2026年促进存量盘活，推进住房“以旧换新”的过程中，需要在渠道、主体、机制等方面下功夫。如将用作长租公寓、安置住房、保障性住房等纳入住房“以旧换新”的渠道，并鼓励长租企业、国有租赁平台、负责安置房收储的国有企业等作为住房“以旧换新”的主体，开展收购工作。在机制方面，则可以引导和鼓励银行等机构加强金融支持，并鼓励租赁行业协会、房地产开发企业、房地产经纪机构、装饰装修企业等加强合作，充分调动各主体积极性，提升旧房盘活效率。

张芗逸